【大紀元1月1日訊】(大紀元記者劉菲洛杉磯報道)在目前銀行利率空前低、股票市場充滿風險的情況下，很多小投資人再次把目光投向房地產市場，特別是法拍屋市場，法拍屋翻新倒賣(flipping)正在形成一股新潮流。
房地產經紀人協會(National Association of Realtors)報告說全美11月份二手房銷售量比前月增加了7.4%，而33%的交易是被銀行扣押的房產。
加州法拍屋學會(California Foreclosure Institute)創立人、暢銷書《馬上停止法拍屋》(Stop Foreclosure Now)的作者羅伊德‧西格爾(Lloyd Segal)從兩年前開始向有志進軍法拍屋市場的人士提供為期一天的魔鬼訓練班(boot camp)。西格爾堅信房地產市場已經跌過底，現在只有回升趨勢，並勸買主不要錯過進場的最佳時機。
西格爾說﹕「並不是所有人都適合做法拍屋的房地產生意，首先你要喜歡與人打交道。房子面臨法拍的人心情可想而知，你得體諒他們的處境。其次你要喜歡與數字打交道。再有你得肯下功夫。」他表示要想進入法拍屋市場必須先瞭解foreclosure的全部法律程序，做大量的研究和考察，這些時間和精力將轉換成金錢。
儘管foreclosure常被翻譯為「法拍屋」，但實際上foreclosure指的是一個過程，即當貸款人無法履行按揭(mortgage)合約去償還債務時，債權人通過出售或收回房產權收回貸款，貸款人因此喪失贖回權利，所以foreclosure也被譯為「止贖」。
當房主開始拖欠貸款時，銀行發出欠款通知 (Notice of Delinquent)警告房主。經過3至6個月，房主仍拖欠貸款，銀行就會發出違約通知(Notice of Default, NOD)，在縣書記辦公室(County Clerk)登記並在某個當地小報上發佈消息。西格爾說由於銀行止贖案有增無減，現在平均房主欠款5個月後才會觸發止贖程序。
接到違約通知後，房主有5天時間(reinstatement period )還出所有欠款，如果還不出，銀行就會發出受托人拍賣通知 (Trustee Sale)，並在通知發出21天後進行公開拍賣，南加州通常是在Norwalk或Pomona的法院舉行，競標者必須帶現金或銀行支票(Cashier Check)付款。
在法院拍賣前，買者通常沒有機會檢查房子，對房子是否還有人住、有無其他債主或是否欠稅等也一無所知，卻要當場拍板。房子過戶後，銀行不再負任何責任，買者自己擔當所有的風險。風險高，回報也高，因此在法院大院競標的通常是全職的專業人員，罕有新手。
法院拍賣底價由貸款人決定，底價通常等於貸款餘額，應計利息，受托人與銷售相關的律師費等其它費用。如果沒有出價超過底價，銀行會把房產收為己有，然後把它投放到普通的房產市場。這類房子叫銀行回收屋或銀行屋REO (Real Estate Owned )，其交易過程與一般售屋過程一樣。REO對新手是來說是最安全的交易，沒有風險、沒有欠稅，沒有留置權(lien)，也沒有房主需要趕走，並且可以請經紀人幫助您尋找REO房。
據西格爾介紹，由於銀行向房主發出的違約通知是在縣政府有公開記錄的，因此這些信息並不難獲得。在法庭拍賣前、拍賣中和拍賣後都可以進行交易。如在法庭拍賣前與房主取得聯繫並達成交易，則可以避免房屋被拍賣，這樣房主可以挽回信用，買主可以撿到便宜，達到各得其所的效果。
羅斯‧海克曼(Ross Heckmann)是一位在亞凱迪亞市開業的律師，太太塔米(Tami)是會計師，夫妻雙雙報名參加了西格爾的法拍屋魔鬼訓練班。海克曼說﹕「我很欣賞西格爾提出的人人都可以從中獲利的想法。」
據統計，由於房市泡沫破裂，現在全美所有按揭中，23%成了負資產，即貸款人欠銀行的錢超過房子當前的市場價值。這些成了負資產的房子極大地增加了變成法拍屋的可能性。但是西格爾說，失業、離婚、喪偶這類生活中的重大挫折才是造成人們無法保住房子的真正原因。
為了協助約四百萬逾期繳款的屋主爭取得到降息、減輕月供壓力，奧巴馬政府年初推出了規模達七百五十億美元的房貸調整計劃。但到目前為止，只有約30萬戶受惠者。對此，西格爾認為﹕「奧巴馬的計劃很好，但不是每個銀行都很合作。」
他說﹕「實際上銀行是不想見到房屋被法拍的，因為銀行的功能是貸款而非管理房地產﹔當貸款人違約的時候，貸款對銀行來說變成了債務而非資產﹔銀行還必須為違約的貸款保留4倍的現金，這些現金無法用於借貸賺利息﹔同時法拍屋代價昂貴，而現在銀行已經堆積了太多的REO。」但是為甚麼還有銀行不積極參與政府救助房主的計劃呢，他說﹕「也許這些銀行有自己的公式，也許它們不想開這種先例，也許它們對政策還不夠瞭解，誰知道呢﹖」
據房地產數據公司foreclosureradar.com在12月發佈的加州法拍屋月報，11月加州政府收到的拍賣通知(Notices of Trustee Sale)比前月減少了13.4%，拍賣取消量上升了40%。對此，foreclosureradar.com首席執行長Sean O’Toole認為是奧巴馬政府出台的抵押貸款修正計劃(Home Affordable Modification Program)開始起作用的結果。
西格爾將於1月13日晚7：00到8：45在帕薩迪納市圖書館舉行免費法拍屋講座，地址﹕285 E. Walnut Street, Pasadena, CA 91101。其它講座時間見﹕www.foreclosureworkshop.net。◇
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