【大紀元1月8日訊】(大紀元記者晏宇紐約報道)房產賣主們翻新房產，以圖增值，現在變得越來越得不償失。根據全國房地產經紀人協會NAR近日公布的「年度房產改建成本與增值報告」，與房產整修所支出成本相比，整修為房產再出售所增價值，連續四年一路下滑。
據CNN財經網報道，2009年房產改建的平均費用為50,908美元，改建後房產平均增值32,497美元，改建增值與成本比為63.8％。而2008年的增值-成本比則為67.3％，當時平均改建費用為49,866美元，而平均增值則為33,568美元。
房屋外觀至關重要
房屋改建最普遍的是浴室裝修。例如改裝一個中檔浴室，平均成本花費16,142美元，對再出售房產的增值僅為11,454美元，只能收回71％的成本。而在 2008年，同樣的裝修成本更低，為15,899美元，並且通常可為出售房產增加11,857美元的價值，可收回成本的74.6％。現在最經濟實惠的裝修是那些規模較小、成本較低的對房產外觀的改善。處於這樣一個蕭條的房產市場，出售房產外觀給人的第一視覺印象至關重要。
全國房地產經紀人協會主席戈爾德表示：「今年的報告再次突顯出了一處房產給買主第一印象的重要性，」
羅得島州房地產經紀人菲普斯認為，現在一幢房產的外觀變得比以往任何時候都更加重要。「如果你開車沿街而下，看到一處房子外觀毫不起眼，那麼你可能就會忽略它，無論它內部可能會有多好。」羅恩說。
有人抱怨說，現在的購房者比以往任何時候都精明挑剔。即便花在房屋裝修上的費用和前幾年相比，在出售房產時能收回的更少了，可為了把自己的房子賣掉，賣主們還是硬著頭皮花錢修繕他們的房產。
菲普斯說，「一個有趣的現象是，買家會利用未修繕的房子來壓價，但他們最後購買的還是那些改建過的房子。」
如果在同一地區有兩處類似的房產，一處經過整修而另一處沒有，那麼買家會利用沒有整修過的那處房產的上市價格來迫使經過整修的房產的賣家消減出售價格。買家只願支付購買「毛毛蟲」的價格，但卻希望得到「蝴蝶」。
如果賣方想成交，就得必須順著買方的心思走。「你只有整修自己的房產，才能更快地賣掉它。」菲普斯說。
如何裝修能有最大回報？
回報最高的修繕莫過於將房屋外牆板更新升級為纖維水泥板。這類改建的平均成本為13,287美元，但可對房產增值達11,112美元，也就是可回收成本為83.6%。若更換成聚乙烯牆板則可回收79.9％的成本。
添加地下室臥室也會帶來相當的成本效益，平均成本支出為49,346美元，可增值40,992美元，回報率達83.1％。
「增加房屋宜居面積，如新增一個樓層面或閣樓臥室，比僅僅改造現有的居住空間更有價值，」 菲普斯說。
不同地區，不同的整修投資的回報率也會有很大的差異。比如在新英格蘭，冬季漫長而寒冷，更換聚乙烯塑料窗戶比在溫暖的南大西洋地區能獲得更好的回報。而在南大西洋地區，即使使用隔熱性能不好的窗戶也無關緊要，不用擔心「昂貴」的熱能會散失掉。
因此，雖然在新英格蘭更換窗戶成本更高（平均成本為11,155美元），但給出售房產增加的價值可達9,152美元，可收回成本的82.3％。但在南大西洋地區，成本支出為9,705美元，而增值僅為7,417美元，成本回收為76.4％。
與此相反的是，南大西洋地區的買家似乎比新英格蘭賣家更偏愛增加房屋的生活空間，或許是節儉的「北方佬」不願意讓額外的空間消耗掉更多的「熱量」吧。
地下室全裝修在南大西洋地區可回收其55,357美元成本的84.4%，而在新英格蘭的花費達65,715美元，回收成本率僅為64%。
廚房升級回報最少
房屋改建投資回報率最糟糕的是大規模廚房升級改造。這類平均成本可達111,794美元，在2009年平均增加的房產價值為70,641美元，增值回報比僅為63.2％，與2008年的70.7％的投資回報率相比，下降了7.5個百分點。而在房地產繁榮盛極的2005年，高檔裝修廚房的成本回收率高達 80%。
「很多在以前曾產生過巨大房產增值的整修翻新，如今卻今非昔比，」 菲普斯表示。「如果現在你想重新裝修廚房，添置高檔電器，就沒有多大意義了。買家可能不會因為你家配有高檔的電器，而不是普通的通用電器，就願意支付更多。」
當然，大多數房屋改建的目的是取悅房主。房產價值的增加只是一個意外收獲，而不是改建目的本身。但是，對那些在近期打算出售房屋的房主來說，了解一下目前房產改建的「底線」也不失為一個良策。
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