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漫談地產稅

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【大紀元10月05日訊】地產稅是地方政府根據房子的市場價值,政府設置的稅率來徵收的一種稅務。它是各郡 (縣)、市最大和最穩定的財政收入來源,當地公立學校、公共圖書館、醫院、公園、公交、消防、警察和許多其他公共服務方面及政府部門的開支,都要倚賴地產稅收入。學校是其中最大的消費者,其費用一般占稅收總收入的40%左右,其次是各郡 (縣)、市政府本身的費用,占30%左右。
  
現在,正值地稅交款季節,我們在過戶時會檢查是否付清了地產稅,如果沒有,我們就需要幫客人查清楚當年新發佈的稅單,以防止過期不付地產稅,房子上遭受扣押令,這樣問題可就嚴重了。超過一段時間,政府可以拍賣地稅扣押令來抵還欠的地稅,那麼客人的產權就有瑕疵,甚至會喪失房子的所有權。
  
區區地產稅,可不能小看了,通常是成百上千的數目,卻是你一旦擁有了房子後總是跟你一年打那麼一兩次交道的「夥計」。有些客人只知道要交地產稅,卻不大重視稅季的重要性或者不懂為何,這裡我們可以簡單談談地產稅的來由和運行機制。
  
地產稅的制定始於當地稅務局準備暫定的一個政府預算,接著發佈通知,召開聽證會,然後再來核准預算和制定相應的厘計稅率(millage rate)。由於具有可調控的特點,地產稅被用於財政支出的填平補齊,是用來減少預算赤字的工具,同時地產稅的最高限額和每年的增幅也是有規定的。也許您看到自己的稅率今年和去年甚至前年都有升降,要知道那個數字可是好幾個部門共同考量的結果,可不像表面看到的數字那麼簡單。2010年多數郡 (縣)、市的厘計稅率都有不同的升漲以彌補政府近年的財政赤字。
  
在房主收到的稅單上,我們常常能看到Tax Commissioner Office (稅務專員辦公室) 的字樣,仔細看每一條,有時能看到Sanitation, Streetlight, Stormwater等等,地稅怎麼跟這些有關呢?有的郡 (縣)、市提供垃圾服務,街燈及公共下水設施等等的費用也根據房子的面積徵收來填補政府的開銷,稅務專員辦公室會從其他部門採集數據而考慮恰當的街燈、垃圾服務、下水這些雜項的費用,從而被統計入地產稅的徵收數額中。
  
地方政府地產稅的工作系統遵循著:估價-提訴-決定稅率-徵收這樣一個過程。有關的地稅評估辦公室負責評定房地產的徵稅價值。大多數都是把公平市場價值作為評估徵稅的價值,屋主若對房子的評估徵稅的價值不滿意,可以提出上訴 (tax appeal)。每年屋主會收到一個地稅評估報告 (Notice of Property Value),內容有市場價格 ( Market Value)、稅務估價 ( Assessed Value)、免稅額 ( Exemption Value) 和應徵稅額 (Taxable Value) 等。
  
預算、估價、執行,這幾個負責的政府部門一起工作,協同配合,構成了我們所看見的稅單,背後有政府的影子,卻是和我們唇齒相依的關係。政府為納稅人服務,而納稅人也有權在聽證會上發表徵稅意見。
  
作為屋主,也享有著地產稅的減免,比如每人都享受自住房地稅減免,以及六十五歲以上低收入、殘疾人、退伍軍人,也都有一些減稅優惠。
  
本文章只用作背景知識的瞭解,請勿套用您的或任何其他人的情況當成法律意見。如果您有任何問題,可諮詢劉念慶律師事務所劉念慶律師。聯絡地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200, Roswell, GA 30076;聯絡電話770-481-0609;傳真:770-481-0597;網址:www.attorneyliu.com。◇

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