【大紀元2月7日訊】（大紀元記者岳定明麻州波士頓報導）對於那些財務陷入困境、還款（繳交供房費）出現困難的屋主，想要避免房子被銀行法拍，除了可以採用「短賣」（Short Sale）的方式，還可以通過創意的財務處理方式（Creative Financing），將房子出手，避免被法拍或宣告破產。波士頓Midtown Properties地產公司老闆、資深房地產經紀人Jason Pan潘先生，專精此類財務解決方案。他在接受本報採訪時，介紹了他運用「屋主提供貸款」（Owner Financing）的財務方式協助客戶解決問題的成功經驗。
正式法拍前仍有六個月時間解決問題
潘先生表示，通常屋主從付不出供房費，到房子實際被銀行法拍，整個期間至少有六個月的時間。一開始，當屋主出現違約時，銀行會寄信或打電話通知他。三次違約未付款，按照法律，銀行可以進入法拍（Foreclosure）程序。但今年開始，麻州多加了九十天的時間。也就是在三次通知無效後，銀行必須寄一封信，告訴屋主有九十天的時間把問題解決掉。
九十天之後，如果問題還沒有解決，銀行可以向法院申報屋主欠款未還，正式登記進入法拍程序。
在麻州，銀行在法院登記後，必須先刊登三次廣告（通常是在二、三個星期之內），才可正式把房子放到巿場上去拍賣。除此之外，由於去年法拍案件太多，法院處理不及，所以時間越拖越長，現在法院大概需要七個星期的時間處理。換言之，從房主開始不付貸款，到房子真正被銀行法拍，期間有至少半年的時間。
在這半年裏，屋主有機會把房子放到巿場上去賣，或者運用一些財務方法來解決問題。最好不要宣布破產或者被法拍，因為宣布破產對信用分數影響相當大，恐怕要十年才能恢復；被法拍也會使信用分數大跌，需要好幾年時間才能回昇。
哪些情況下適合「屋主提供貸款」的方式
潘先生解釋說，如果貸款的欠款額在目前房子巿價的百分之八十到百分之百，加上前幾年的利息不高，假設貸款利率在百分之五或六左右的話，類似這種條件，房主可以考慮用「屋主提供貸款（Owner Financing）」的方式來加速出手。
所謂的「屋主提供貸款」，就是買房子的人不是跟銀行貸款，而是向賣房子的人借錢。
「我現在賣的房子就是這個情況，原本的房主欠的錢跟房子目前的巿價非常的接近，考慮到房子的條件，因為住了二十年，廚房也舊了，浴室也舊了，要修繕好放到巿場去賣需要二到四萬。但是當他連貸款都還不起的時候，二萬塊就是很大的負擔了。我幫他找到一個買主。這類買房子的人通常是手邊有錢，但信用不夠，借不到足夠的錢買房」，潘先生舉例說。
「有些人是做餐館的，有些人是剛找到工作，存了一些錢，但信用仍然不是很好，所以申請貸款不夠付到二十七、八萬，但是有頭期款，或是家裏有人願意幫忙。這些人沒辦法向銀行借錢買房，但可以買Owner Financing的房子」，潘先生進一步解釋說。
換言之，「屋主提供貸款」的意思，相當於是買主把原房主的貸款給承接下來。但這也只是短暫的解決辦法，讓賣主有多幾年的時間，把財務的問題解決掉。對買主而言，差別就在於買房貸款的對象不是銀行，而是原來的屋主。潘先生指出：「必須知道的是賣主借這個錢呢，他本身還有貸款。所以最好的方式，是在一兩年內，買主把信用建立好，向銀行做再融資（Re-Finance）），把賣主這個的帳解決掉。」
這個作法的風險在於，買主要照時間付供房費，賣主也要按時把錢還給銀行。但「屋主提供貸款」的方式對雙方也都有好處：賣主可爭取時間，解決經濟問題；買主也能如願立刻買到房子。等搬進去一兩年，把自己的信用建立好，再向銀行借錢，將原來賣主的貸款還掉。或者兩三年以後把房子賣掉，到時房價很可能會增加。
潘先生表示，一般而言，巿場上有關出售「屋主提供貸款」的房子的信息比較少，很難找到，有興趣進一步瞭解的人，需要找專精這類業務的經紀人諮詢。潘先生的聯繫方式是，電話：617-834-4071。◇
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