【大紀元4月18日訊】（大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導）哪個房東買套出租房都是想安安穩穩的收租，最忌諱租金沒收上來，房子卻被糟蹋得不像樣的糗事，因此很多人求助於房東保險（Landlord Insurance）或租客保護保險（Tenant Protection），以為這樣就萬無一失了，一旦房子有什麼損害，保險公司就會賠償。其實不一定，保險公司賠不賠你，要看保險合同具體包括哪些項目，很多理賠申請會被保險公司拒絕。Terri Scheer保險公司總經理Carolyn Majda女士揭示了賠償申請被拒的常見理由，她同時也為房東如何最大限度地減少風險提供了建議。
1．一開始就要投保
投保的最佳時間是與地產代理簽署代理協議的時候，儘管那時房子還沒有租出去，但隨著代理刊登廣告，開門看房，作為房東就已經存在潛在的風險了。在這時買保險還有一個好處，如果租客到時不付房租的話，賠償可以從第一天開始算。太多時候房東買保險遠遠滯後，以致於當有意外發生的時候，不能獲得完全賠償。
2．在家裡經營生意
有些租客喜歡在出租房裡經營小生意，比如說看護中心、托兒所等，但是敞開門讓人們隨便進出增加了房東的風險。很多保險公司也因此拒絕賠償這類損失，家庭辦公室也許還好說點，但美容院、會計師行最好不要在居民房裡經營。
物業律師Tim O』Dwyer說，「只要你支付足夠高的保險費，幾乎什麼風險都可以包括在內。如果你同意你的租客在家經營生意，你需要詢問保險公司，現在的保險合同是否還有效。保險公司可能會要求你的租客以你的名義和他們自己的名義為生意投保。舉個例子說，如果租客經營一個看護中心，有人受傷了，傷者會起訴租客，但同時房東也要承擔責任，他們會問，這個房子為什麼不安全。所以，你要確保租客也買了保險，並把你包括在內。」
3．分租
與人合租在澳洲是很普遍的一件事，它減少了租房的財務負擔。如果你的租客當起了二房東，把你的房子分租出去，那麼他要承擔所有的風險，包括房子的損壞或欠繳的租金等。這不是受推薦的做法，房東應該堅持房子所有的住戶都列在租賃合同上。
4．寵物
寵物對物業造成的損失很多，比如說地毯上大、小便痕跡，門上的抓痕，或是被撕碎的窗簾。這些都可以避免，只要租房的時候加上「謝絕寵物」的條件，就可以降低這些損失發生的機率。寵物造成的損失通常都不在保險公司賠償的範圍之內，因為風險太大，動物如果沒看住的時候，什麼都可以做的出來。
5．維修要求
法律上規定，房東要對租客以及來訪者，他們的財產損失或人身傷害負責。這就是為什麼房東要對租客提出的維修要求立即回應。磚頭翹起來了，地板鬆動或是地毯不平整，聽起來好像是小問題，但如果有人絆倒或受傷了，就可能造成嚴重的後果。如果房東對於維修疏忽，由此造成的損失保險公司不會賠償的，你可能要面對上萬元的訴訟費。從另一方面講，作為房東，你有責任為租客提供一個安全的居住環境。因此，對維修申請立即回應，特別是關係到安全問題時，這也是保護你自己的最佳途徑。
6．虛報警報器
告訴保險公司你裝了警報器（為了減少保費），實際上並不用它，這也是賠償申請被拒的常見原因之一。每個人都有義務提供真實的信息給保險公司，接受他們的風險評估。客戶必須如實地回答問題，如果不這樣做就會導致保險合同作廢，賠償申請被駁回。
房東如何避免申請被拒？
●房東首先要認真閱讀保險合同，明確哪些項目是在保險範圍之內，那些不在。確保你所需要的項目都投保了，比較一下各家公司的EXCESS費（即需要自己負擔的那部份）是個好主意。
●室內零亂、骯髒、疏於照顧等等都不在保險範圍內。房東要想避免這個損失，最好的辦法就是仔細篩選租客，要求他們提供推薦人。此外，每三個月檢查一下房屋並拍照，業主可以瞭解租客的生活習慣，及早採取適當的行動。草地和房子外觀也表現了房屋的內部狀況。
案例分析
我在保險賠償的範圍內嗎？
場景一： Raymond是一位物業投資者，也是一個租客，他有自己一套清晰的租房策略——先租一整套房子，然後再分租給學生，掙來的錢可以幫助他還貸款。在他5間臥室的投資房裡，Raymond擔任了物業經理的角色，把這5間房分別租給5個人，簽了5張獨立的租賃協議。直到最近，他才突然想起來要好好讀讀房東保險的有關條款，發現合同中只保了3份協議，而不是5份，他的問題是如何才能將5份協議都包括在保險範圍之內？
Carolyn Majda：我不知道還有房東保險一次保3份協議的，通常都是一份保單保一個協議。租5間房給5個人，Raymond實際上面臨5個風險。為了確保他得到充份保險，他應該針對5個租客簽5份保險協議。另外一個事情Raymond必須要考慮的，如果家裡的公用區域，比如說廚房、起居室、浴室等遭到惡意損壞，他都不知道是誰造成的，也不知道運用哪份保單申請賠償，此時保險公司是不賠償這類風險的。當多人共用的區域出現損失，而且不能證明損失是誰造成的，保險公司的賠償義務也受到限制。
場景二： Raymond從另一位房東手裡租下這套5臥室的別墅，並把它分租給5個人，儘管Raymond自己不住在這套房子裡，但是他是租賃協議上唯一的一位租客。他把這個情況寫信告訴地產代理，代理口頭回復他說，房東沒什麼意見，只要按時付房租，並把房子打理好就行了。因為Raymond是協議上唯一的租客，他想知道如果房子發生什麼損害，他要負什麼責任。
Carolyn Majda：Raymond首先應該獲得房東的書面確認，如果將來有什麼事情發生，這可以作為保護他的依據。如果房東買了房東保險，房東也應該通知保險公司目前的租房狀況。
如同上面的場景一樣，保險公司最有可能做的就是要求房東購買5份保單。因為房東並沒有從這種安排中受益，受益者是Raymond，因此房東會要求Raymond去辦理保險，支付保費，並把Raymond作為保單上的受益人。如果沒有這樣的安排，一旦房子有什麼損壞，作為租賃協議上唯一的租客，Raymond要承擔所有的責任。
作為房東，如果沒有事先徵求保險公司的同意，確保保險合同依然有效，也不應該隨隨便便就同意這樣的安排。
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