【大紀元8月20日訊】(大紀元記者楊少玉報導)在前幾年房市崢嶸之際，低於4%的房貸利率根本是天方夜譚，但本月有許多人趁機鎖住了這樣的利率。究竟房貸還會再持續再跌嗎？這是很多貸款人最近共同的盤算。
上週30年固定利率跌到40年來的新低，達到4.44%，這是房地美從1971年來的歷史新低記錄。15年利率更便宜，從兩星期前的3.95% 跌至上週平均為3.92%。
利率從四月的第一週起持續走低，30年固定與15年固定利率分別為5.27% 及4.62%，到了六月第二週，分別跌到4.87%及4.33%，到七月再續跌至4.71%及4.20%。
房貸利率走跌有幾個相關的因素，一般來說，房貸利率的走向會與政府公儥（Treasury Bond）的收益率(yield)同步。由於許多投資人擔憂經濟情況而大批湧進政府公債，使得收益率下跌。
通常屋主因出售房屋、重新貸款或提早付清，使房貸期限多半在10年左右；而目前10年的政府公債殖利率從第一季起持續下跌，4月5日在4.01%，至8月11日已跌至2.72%。
此外，向房利美、房地美購買不動產抵押貸款証券（MBS）的投資人，會因為承擔風險而要求較高的獲利，隨著獲利的增加，房貸利率就持續走低。
通貨膨脹通常會使利率上升，不過聯準會看來似乎不考慮通貨膨脹的問題，上週聯準會才宣布，將把聯邦基金維持在歷史新低水平，並持續購買公債以刺激經濟。
如果利率持續走跌，貸款人每年將可以省下為數可觀的金額。以四月份利率5.27%、30年固定的20萬元房貸為例，每月本金和利息的付款額為1107元；如果以上週的利率來計算，則每月只要1,006元，全年共可省下1,212元。
不過，貸款人想等到最低點再進場貸款是非常困難的，專家建議，不如把握目前已經很低的利率。雖然人們現在認定4%及5%為基準值，不過以五到十年的週期來看，房貸利率的基準值是在6%。
如果想把握目前的低利率，貸款人必須準備好符合以下三個條件：
第一，要擁有高信用分數及兩成的頭期款：想要拿至最低的利率，通常要有700分以上的信用分數；
其次，要準備充份的收入及資產証明：貸款人必須提出收入証明，並且每月房貸支出不超過月收入28%；此外，每月的房貸、車貸及信用卡債等總額也不得超出月收入的36%。
收入和資產証明的文件包括薪資單、銀行月結明細、証券戶頭、以及退休基金帳戶等，以証明自己有足夠的現金償付能力。
如果想進行重新貸款，必須有足夠的房產淨值：貸款人必須擁有至少20%的房產淨值，因為銀行不會借貸多於80% 房屋淨值的額度。
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