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地產投資始於足下

——地產投資不分市場

文/天慈

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【大紀元8月27日訊】(紐約訊)儘管始於2008年底的金融危機仍讓北美房地產市場時不時隱隱作痛,不過,樂觀的地產專家認為,對人們來說,房屋就像食物空氣一樣,是人們生活的必需物品。隨著經濟的緩慢復甦,美國房地產市場遲早會恢復元氣,而遭受經濟危機衝擊不大的加拿大房地產市場也會很快實現市場供求的穩定平衡。那麼,在目前的情況下,北美房屋市場是否具有投資的可能性,如果人們萌生投資念頭,又該做些甚麼準備呢?讓我們來看看美國著名地產專家Gary Eldred的觀點:

地房價高低都不影響

美國著名地產專家Gary Eldred認為,地產是一個能給人帶來穩定收入且不受市場限制的好產品。對於一個具有正確投資理念,且全面瞭解地產知識和行情的投資人,無論市場是火爆還是蕭條,利率是上漲還是下降,都會找到最好的投資點並能獲得不錯的投資收益。

例如,當房價上揚時,您可以用翻修轉售(「fix and flip」)的方式快速獲得房屋增值利潤;當房價下跌時,您除了能從一大堆物美價廉的法拍屋中找到適合自住,出租或翻修轉賣的好房子,還能用討價還價的方式買到平時做夢都不敢想像的豪華住宅。

另外,由於還不起貸款而失去房屋或出賣房產的人數增多,人們對中低檔出租公寓的需求也會急劇增加。如果您擁有一套價格不錯的出租房屋,那基本是不愁找不到租客的。

銀行利率升降都可利用

當利率下降時,您可以用再融資(Refinance)的方式減少每月所需支付的銀行貸款數額,還能同時增加家庭收入。

當銀行利率因通貨率上升而不斷提高時,市面對房產的短期需求減少。這時,如果您購入賣方融資(seller financing)房產或對買入房屋進行出租都將是非常好的投資選擇,因為它們能讓您獲得穩定租金,以及賣方轉讓的優惠低貸款利率。

利率上升的另一個好處是,因建築成本過高,建商會大幅減少新屋建造數量。而新屋的供應不足又意味著市面可售房屋減少。那麼,在未來的一段時間,地產市場因房屋供應不足而出現房屋短缺的現象肯定會顯露出來,而房價也會因此被推高很多。如果在此之前的微妙階段您購入了合適房產,那未來您所獲得的銷售收入也一定非常體面。

投資房產不要等

通過對眾多潛在地產投資人的研究調查,Gary Eldred發現,「錢還不夠」是很多缺乏信心且不敢進行地產投資人士最愛使用的藉口。他表示,這種消極等房的心態使人們買房投資的計劃永遠只能停留在夢想階段。

積極的做法是,當機立斷,一躍而起,現在就給自己制定一個五年內籌足資金的投資計劃。因為不立刻付諸行動,不立刻下定決心,人們永遠都很難自然而然的攢夠用於房產投資的必要資金。游移不定的買房意識,使那些本來應該用於買房的錢,在不知不覺中被吃掉和玩掉。在西方社會,很多月薪高達$7000-8000的體面白領之所以買不起房,通常就是這個原因所造成的。

成功的地產投資商並不都是天生命好,生來豪門。在法制健全的西方社會,通過節衣縮食,控制花費而最終掙得盤滿缽盈的地產商很多。據擁有470萬房屋淨資產的美國地產商人Jack Holden表示:「為了籌集原始資金,我們把攢錢、貸款、融資等所有籌資手段都用上了…在家庭花費上更是精打細算,家裏人在食物、旅遊、娛樂等一切方面的花銷都控制的很嚴格。今天,我們很慶幸自己當時所做的那些犧牲。」

精打細算從吃開始

在不知不覺中,人們會在吃喝上花費很多錢財。如果您真的決心投資買房,那您吃香喝辣、盡享美味的心就要放一放了。通常情況下,改變一下目前的食品採購和飲食習慣,將使您的食品花費降低很多。例如,減少餐館就餐次數,自帶午餐,購買大包裝非品牌食品,多使用coupon等都是省錢的好方法。而折扣型或倉庫型食品超市更是能使您的採購賬單比其他超市少出20%-50%的花費。

信用卡是讓人花錢無度的另一大誘因。砍掉手中所持信用卡一半的數量,再將銀行贈與您的高額信用上限壓縮壓縮,那您的不必要花費也會降低不少。豪華舒適的小轎車,時尚體面的高檔傢俱和家電也是不斷吞吃你房產資金的「老虎機」。在房產沒落實之前,對這些享受物品的採購慾望可先忍一忍。 一旦您的房產投資見效,購買這些享受物品將如囊中取物般簡單。

重振信用卡記錄

一個良好的信用記錄是進行地產投資的必備條件。由於缺乏信用意識或一時疏忽,有些人會出現拖欠或逾期不還款等不良信用記錄。為避免這些問題,您需要經常性的查看自己的信用報告和信用評分。這樣做的另一好處是,您能及時調整那些平時發現不了卻嚴重影響您信用評分的不良操作。例如,您目前賬面債務為10000 元,無力很快還清。

如果您選擇每3個月還款1000元的操作,銀行會認為您的償貸能力值得懷疑,如果您稍微努努力,每月還款330元,3月總和同樣1000元, 銀行卻認為您的信用表現非常出色,同時還會贈與您更高的借款額度以及更優惠的銀行利息。

把自己變成地產專家

地產投資水平的高低,很大部份是由您對地產市場的瞭解深度,以及對地產知識和操作技能等方面的掌握程度來決定的。閱讀地產專業書籍是充實您地產知識的最好方法。因為知識不但能幫您積累財富,還能幫您戰勝進軍地產市場的恐懼心理。

當地報紙也是您必不可少的最好幫手,它們能向您及時提供當前地產領域的最新法令法規,市場動態,以及影響地產發展的其他重要宏觀經濟指數,如經濟增長率,就業情況,消費信心指數等等。每日查看本地房地產分類廣告也是讓您瞭解到不同地區主要房屋價格以及租屋市場租金水平的好方法。該種廣告還能讓您學到不少銷售技巧和技能。

而參加本地地產俱樂部則是讓您獲得新鮮地產消息的最佳場所。通過交流,您能從別人那裏獲得很多寶貴的投資經驗和教訓。

美國著名地產專家Gary Eldred還認為,理念+知識=財富(Mindset + Knowledge=Wealth)。他表示,如果我們想改變自己的生活,學習是最好的手段,因為它能改變我們的思維習慣,理念和行為。

(http://www.dajiyuan.com)

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2010-08-27 2:01 AM
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