【大紀元8月8日訊】（大紀元綜合報導）美國聯邦儲備委員會前主席格林斯潘(Alan Greenspan)1日說，如果房地產市場出現惡化，美國經濟可能再次陷入衰退。近來，美國房價持續下跌，截至今年3月底，全美就超過1120萬套房屋處於資不抵債的狀態，大約是將近2萬億美元。美國房地產市場的不振給正在緩慢復甦的美國經濟帶來困難重重。
格林斯潘還表示，大多數經濟學家認為房價會小幅跌落。6月份，全美地產經濟協會（NAR）報告，房價已經連續兩個月下滑，平均年成交金額537萬美元。該組織首席經濟學家指出，將來的幾個月，房地產交易量進程會非常緩慢。
美國市場研究機構維斯研究公司分析師邁克．拉爾森說，在政府的購房抵稅政策結束之後，美國的成屋銷售估計將會跌至谷底。」
國際貨幣基金組織也表示，儘管目前看美國經濟出現「雙底衰退」的可能性不大，但房地產市場卻存在二次探底風險。
高止贖率是當前的最大難題
高止贖率是美國房地產市場當前的最大難題。據國際貨幣基金組織數據，目前，全美約250萬套房屋已進入止贖程序，另有約170萬套房屋雖未進入止贖程序，但處於嚴重違約狀態。一旦這些「准止贖」房屋最終進入拍賣市場，今年數字很可能超過2009年創記錄的280萬件。
止贖房屋大量入市，對房價產生顯著下行壓力。今年４月份，止贖房屋銷售佔到舊房銷售總量的三分之一。房價持續下跌，對拖欠房貸的家庭無疑更是雪上加霜。
對住在佛羅里達州聖彼得堡43歲的亞歷克斯．彭伯頓和46歲的蘇珊．瑞柏樂斯夫婦來說，拖欠房貸已經成為了他們的生活常態，雖然這並不是他們所希望的，但是房價的持續下跌也讓他們並不急於擺脫這種狀態。「在24萬美元的房屋貸款和現在只值14萬美元的房子之間，我們能怎麼選擇，拖欠也許是我們能讓生活繼續的唯一方法。」彭伯頓說。
在全美有約170萬個家庭和彭伯頓夫婦的遭遇相同。截至2010年3月底，全美超過1120萬套房屋處於資不抵債的狀態。按照美國人口普查局給出的美國房價中間值最低價每套16.8萬美元計算，1120萬套房屋的價格大約是1.8816萬億美元。
房價的持續下跌也對美國的優質貸款造成影響。德意志銀行認為到2011年，占美國房地產抵押貸款三分之二的優質貸款中將有41%出現資不抵債。
8月17日，美國財政部將為解決「兩房」問題召開會議。
房屋供需決定價格問題
按照現行利率和房價計算，在同一地區每月租房的價格只是整個房價的3%，而貸款買房利率卻是整個房價的6%是租房的2倍，如果加上稅收、維修和保險等費用，購房的花費將是租房的3倍。當然是租房比購房輕鬆許多。美國人口普查局在追蹤了7500萬套房屋後發現，其中49.3%都屬於租賃狀態，25%屬於空置。
房屋嚴重的供大於求使美國房地產市場元氣難以在短期內恢復。2010年上半年處於資不抵債的房屋，從進入止贖程序到最終止贖，過程複雜和時間不定，銀行並不會及時更新自己的止贖房屋數量，這部份房屋將有可能超過700萬戶。分析師預測，如果按照現在的銷售速度則需要花費103個月，大約8.5年的時間才能清空這部份龐大的庫存。
據美國養老基金最新數據顯示，在1945-1960年共出生的7000萬「嬰兒潮」一代，約有三分之一沒有任何退休儲蓄，在未來幾年他們可能抵押房產用以養老，而這部份房屋更多會進入到出售渠道，給美國的房屋供給帶來壓力。
截至2010年第一季度，美國房屋的庫存量已經增至1140萬套。而與之相對應的是成屋銷售的不斷下降。
2年前，美國房地產價格的大幅下跌衝擊美國金融系統中的次貸衍生品，最終造成全球金融危機，奧巴馬政府出台了一系列的救助措施，如向貸款居民提供為期5年的凍結性抵押利率；向首次購房者和換房子者提供最高可達8000美元的稅收抵免，甚至將「兩房」收歸國有。然而房地產業的頑疾並非那麼容易救治，美國經濟的復甦還是路漫漫。
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