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貸款諮詢的收穫

在巴伐利亞安家 慕尼黑買房記(十八)

李維德

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【大紀元2011年10月25日訊】以前聽人說貸款5年、10年,一直不明白是怎麼回事。比如貸款20萬,貸了10年,但是根據利率,10年根本還不完啊,那麼銀行到底是給貸多少錢呢?是10年能還完的那部份,還是整整20萬?

經M女士解釋才搞清楚,原來在這種固定利率模式下,銀行現在給的利率只是固定10年,就是說10年內一直都是這個利率,不隨市場上的利率浮動而變動。10年後餘下沒還掉的部份再按照10年後當時的利息繼續貸,當然也可以跟其它銀行貸了還給這家銀行,或者將餘下的部份一次性還掉,或者還掉一部份、再貸一部份。另外也可以固定5年、15年,只是固定時間越長,利率越高,一般固定年限差5年利率會差0.3~0.4%。總的來說,這比在國內買房貸款要靈活得多。

這次諮詢還搞清楚了一些專業術語。比如,Tilgungssatz是第一年償還本金的比例,行業規矩是不能少於1%,這個參數就決定了每個月固定還款的金額;Sondertilgung是每年可以額外償還掉的本金比例,一般銀行都允許5%,在合同年度的年末那個月可以還這部份款,但有最低要求,比如不能低於2500歐元;Bereitstellungszinsen是準備金利息,從貸款合同生效開始,銀行就應該把這筆錢準備好,隨時準備支付,但如果借貸方還不用這筆錢,那銀行就要收一點利息,一般是0.25%,有的銀行從合同生效6個月後開始收,有的銀行從1年後開始收。

搞清楚基本情況以後,我又要求她採用不同的償還本金比例、不同的利率固定年限計算了幾個方案,以便回去後可以再仔細考慮。各種各樣的計算確實有點繁瑣,但我的要求也合理,M女士每次都應要求去計算,很有耐心。

我也讓M女士幫著計算一下,像我這種情況買房是否划算。原來,Interhyp網站上還有一個買房租房計算器,就是用來計算這個的。她把基本數據輸進去,包括租房的話每月房租、存款利率(買房時用來做首付的那部份錢,如果不買房可以存銀行獲得利息),買房的話首付額、每月還款額、貸款利率等,計算結果顯示,買房是划算的。

她計算的結果跟我自己計算的買房租房成本差差別不大,但還有些出入。仔細看了一下Interhyp的計算過程,發現他們的計算要比我的簡化一些,比如沒有考慮利息稅,就是利息超過1602歐元部份要繳25%的稅。另外,使用的利率也有些差別,按年還是按月計算餘下的本金可能也有些差別。總之,Interhyp的計算結果也驗證了,我自己的計算沒有大問題。

談話持續了將近兩小時,M女士說她馬上還有一個預約,現在必須結束了。M女士半開玩笑地說,跟我談得很累。可能一方面我的德語不好,要反覆解釋;其次我對貸款瞭解得不多,她不得不解釋很多細節,還要計算那麼多不同方案;另外,她也沒料到我自己會預先做過仔細的計算,會跟她討論那麼多細節問題。(待續)

(責任編輯:夏婉明)

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2011-10-25 7:08 PM
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