【大紀元2011年11月07日訊】（大紀元記者唐文綜合報導）在持續的調控之下，今年中國大陸的樓市量價齊跌、「金九銀十」慘淡結束。大陸房企存貨劇增、資金緊張，深陷融資困難。有分析預測，中國房市拐點將至，房地產行業的分化加劇，破產、兼併與收購將成為常態。專家認為，未來五年內僅10%房企能存活。
上海成交量跌至7年最低
據《每日經濟新聞》報導，上週，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價促銷，降幅高達20%至40%。某集團分析師表示，「樓市降價無論從速度還是深度上都超過了市場預期。」
據媒體調查，包括華潤外灘九里這種上海頂級公寓也開始悄然調整價格。代理機構中原地產經紀人介紹，目前華潤外灘九里推出2、3層特價房源，單價已經低於8萬元/平方米。而其在3月以來所售的十餘套房源中，單價多在9萬至12萬元/平方米。
根據中國房產信息集團數據顯示10月17至23日，上海商品住宅成交面積再次跌破10萬平方米，環比減少19%。成交均價21,247元/平方米，環比下降5%。 至此，10月前三週上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成為近7年有數據歷史以來的最低水平。
北京住宅用地價格大降40%
早在7、8月就開始率先降價的通州樓市，近期驚現出了1.3萬元/平方米的低價盤，同時北京萬科旗下的金隅萬科城即將推出1.4萬元/平方米的新房源，相比此前下調了3,000元/平方米。
北京市房地產交易管理網數據顯示，10月北京商品房住宅合計總簽約套數為12,760套，創造了全面網簽以來的最低記錄。而北京中原統計數據顯示，住宅庫存已經達到了11.8萬套，創造了2009年6月8日以來的庫存最高點。
隨著樓市調控的深入，今年北京住宅成交樓面單價呈下降趨勢。去年全年北京成交樓面均價6,224元/平方米，而到今年10月，下降至4,840元/平方米，降幅超過40%。當地部份區域下降幅度超過50%，例如豐台區。
深圳成交量和均價雙雙領跌
根據資料數據統計，2011年10月，北京商品住宅成交面積54.92萬平方米，上海成交45.7萬平方米，廣州成交面積62.8萬平方米，而深圳成交18.35萬平方米，成交面積僅僅相當於北京的33%、上海的40%和廣州的29%。
深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，2011年10月，深 圳市新建商品住宅成交均價為19,119元/平方米，較去年10月份的21,516元/平方米下跌11%，跌幅創下年內新高，位居國內一線城市之首。
截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售總面積219萬平方米，可售套數為23,436套。如果按近8週來深圳全市新建住宅每週平均476套的銷售速度，目前庫存的新房消化時間還需一年。
廣州一手房成交降二手房價格跌
廣州陽光家緣的監控數據顯示，截至10月30日，10月廣州全市一手住宅網簽5,603套，銷售面積近63萬平方米，成交均價11,035元/平方 米。環比9月，量價齊跌，成交量環跌4.92%，成交均價跌801元/平方米，環跌6.77%。而同比方面，成交量暴跌10,938套，跌幅達到 66.13%。
滿堂紅的成交數據顯示，10月份，荔灣區和番禺區二手房價分別下跌了7.5%和10%。其中，番禺區10月份的二手住宅成交均價僅9,995元/平方米，最近八個月以來首次回到萬元以下的水平。
由於土地市場低迷，開發商投資意願不高，11月1日，廣州市政府在開拍前3小時取消年度最大規模的土地拍賣會，12幅地流拍。
上市房企存貨超1.2萬億
數據顯示，今年前三季上市房企期末存貨餘額飆升至12,076.8億元，同比增幅高達40.74%。其中又以「招保萬金」四大房企巨頭為首的上市房企分別佔據了該榜單的前四席。其中，萬科A、保利地產、金地集團、招商地產今年三季度末存貨餘額分別為1,929.36億元、1,471.89億元、 652.62億元、469.78億元，合計高達4,523.65億元。
與去年三季度末相比，報告期內存貨餘額同比增幅分別為56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨頭存貨餘額分別是1,231.96億元、1,015.78億元、470.12億元、354.65億元，合計達3,072.51億元。
中信證券研究員陳聰表示，在體量龐大的存貨面前，如果考慮存貨跌價準備，上市房企有限的業績只能說是微不足道。
資金緊張融資困難
依據三季報告，有統計的131家房企經營性現金流為負632.5億元，去年同期為負543.58億元，同比降幅為16.37%，環比降幅為19.31%。同時，三季度房企預收賬款增加606億元，環比下降33%，顯示出第三季度銷售業績不佳的狀況。
同時，本年度在信貸緊縮和行業調控背景下，地產行業的融資也很困難。前三季度房企融資現金淨流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財務費用則達到47億元，同比上升27%。相比於上市房企，缺乏融資渠道、在建項目和儲備比較有限的中小房企的日子更是難熬。現在已有不少中小房企已經出現賣掉公司或者部份項目的情況。
根據鏈家地產市場研究部統計，截至10月上半月，今年房地產行業併購案例已達90餘起，超過去年全年的併購數量。中小房企還通過拋售項目、轉型礦業等手段躲避財務風險，據統計，至今已有25家左右房企涉足礦業，約占房地產上市板塊的五分之一。
行業洗牌與調整期到來
「金九銀十」的慘淡，持續低迷的成交量，使市場對樓市四季度的預期並不樂觀。有人預測，下個季度，中國房市的關鍵詞是分化加劇，拐點將至，行業洗牌。
房地產行業研究員殷旭飛稱，「在經歷上半年盈多虧少、總量增加的發展趨勢後，我們認為第四季度上市房企業績整體增長的趨勢未發生改變，但是上市企業業績將趨於兩極分化，部份企業的虧損面將加大，部份上市房企負債率將大幅上升。」
中原地產三級市場總監張大偉表示：「從現有的趨勢看，上海外環線房價下跌，接近拐點，北京通州房屋成交量下滑10%，也接近拐點，但這些區域還無法反映出全部情況。」
深圳德信資本董事長陳義楓對《財商》表示，目前雖然是一線城市的郊區板塊房價在下跌，而黃金旺地比較抗跌，但是也不見得不跌。如果時間週期稍微拉長些，房價下跌很可能向二三線城市蔓延。「目前樓市拐點已經到來了，只是市場中很多人不敢承認而已。」
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，短期內參考融資成本和項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價；中長期行業的分化與整合，房地產行業的破產、兼併與收購將成為常態。
外資出逃：一個不可忽略的因素
據《第一財經日報》報導， 9月中旬起上海出現不少境外投資客拋售房產，10月中旬，有10多位美國投資客集體拋售上海某酒店70餘套房，涉及金額約1.26億。一些中介稱，上海閔行金虹橋、長寧古北等外籍人士居住較為集中的板塊，境外業主拋盤現象正明顯增加。
一位不願透露姓名的機構投資經理表示，境外人士拋售房產看上去是個案，但近期美元升值的背景不可小覷。Wind數據顯示，美元指數從5月以來一直在上行，已從72.7上漲至77左右。上述投資經理表示，「當歐債危機愈演愈烈時，美元便會走出升值勢頭。」美元升值意味著避險資金將買入美元或流入美國實體經濟，而這勢必要拋售人民幣或者撤出中國。
央行三季度金融數據顯示，截至9月末，國家外匯儲備餘額為32,017億美元。其中，7月、8月外匯儲備分別增加478億美元、172億美元，但9月份減少了608億美元，這是16個月來首次單月下降。與此同時，9月分企業存款比8月少增6,862億元。有機構分析是資金向海外轉移。上述投資經理表示，如果因美元升值而出現資本外逃，那麼房地產首當其衝。
此外，外匯局2月17日披露的境外資本流動監測報告顯示，從2001年至2010年房地產業中FDI（外國對華直接投資）占外資流入總量的比例基本保持在10%以上，2006年以後逐步提高，2010年達到23%，其中2010年房地產業中FDI為271億美元，較上年增長78%。
世聯地產研究部的一份報告顯示，自2011年1月起，多家大型房企紛紛啟動海外融資。截至6月底融資規模超過1000億元，而去年全年為560億元。
海外看空中國房地產的聲音去年以來一直不斷。9月27日，標準普爾發佈報告稱，如果2012年住房銷售驟降30%，諸多中國房地產開發商都將承受嚴重的現金壓力，維持對中國房地產行業的「負面」展望。9月28日，穆迪同時將合生創展、華南城兩家大陸房地產公司評級展望由穩定下調至負面。
專家：未來五年內僅一成房企能存活
知名財經評論員葉檀表示，如果中國的房地產調控政策持續不斷，那麼房地產企業家人數（不算項目公司）會幾何級數縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負債上限的30%左右的開發商，會在今明兩年清理出局。在未來五年內，房地產開發企業從萬家下降到千家。
獨立經濟學家謝國忠認為，中國目前總共有近兩萬家房地產企業，房地產市場已出現大量不理性投資，而且中國目前的貨幣供應量過高，已進入一個長期通脹的階段，這對樓市而言非常不利。預計在未來十年內，中共央行將保持較低的貨幣供應量，這將會導致大批靠借貸來維持的房地產企業倒閉。
從整體情況來看，三季度房企業績不佳，存貨量激增，現金流緊張已經是不爭的事實。分析人士預測，下一季度，不論房價拐點是否實質性到來，從現有數據和趨勢來看，房企業績繼續兩極分化應是在所難免。房地產行業已步入行業洗牌與調整的階段。存貨量增加，未來房企資產負債有惡化趨勢。一旦將來房價下降，巨額存貨意味著存貨跌價準備的計提，這對上市房企來說，無疑是巨大的「堰塞湖」。
