簡天倫:大陸樓價下跌可能引發社會危機

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【大紀元2011年11月09日訊】(大紀元記者高紫檀報導)近日,中國大陸各地出現樓盤降價,多個地區出現已購房的房主找到開發商抗議,要求補償。大陸樓市是否達到拐點?未來的走向如何?中共政府是否會放鬆調控政策?記者為此專訪經濟學家簡天倫博士,簡天倫表示,中國的樓市面臨危機,中共政府處於兩難局面。

中國樓市已在轉向

簡天倫說,一星期前,他查看了9月份中國樓市的資料,最近又對比了10月份的樓市資料。他發現「這個變化相當大!」

從9月份數據來看,部份地區樓市價格還在微微上漲,但漲幅變小;部份城市房價已經開始下跌,個別城市房價已經下跌了兩三個月。但是,中國房屋市場的總體趨勢並不明朗。然而,10月份樓市的走向發生了明顯的變化,而且變的不僅是一、兩個城市,也不僅僅是上海,佛山等一線城市,現在是很多城市都在下降。

簡天倫以北京為例,「金九銀十」兩個月內的房屋成交量與去年同期相比下降46%,跌幅非常大。在其它地方如上海、深圳、杭州、佛山等等,樓盤價格和銷售量的下降也非常明顯。

「現在不僅是北京、上海、深圳降價,連重慶、杭州等地也都在降價。有的樓盤降價接近30%,普遍的也都有5%~20%的降價。實際上,全國一線、二線城市,相當多的地區,價格和銷售量都在下降。」

簡天倫表示,房地產的蕭條還可以從開發商手裡的庫存看出來。比如北京通州地區,有13,000多套住房,160萬平方米的房屋待售。按目前的銷售速度(九月份售房546套),要24個月才能賣完庫存。

房地產的蕭條也可以從其它方面反映出來。在前期樓市大漲期間,大陸的房地產中介公司冒出很多,僅深圳就有上百家登記備案的房地產中介公司,店舖多達5000多家。去年深圳一個月能成交12,000套,但是現在一個月才僅成交2000多套,平均一家房地產中介的店舖兩個月才賣出一套房子,這必然會導致大量店舖倒閉。有消息稱,目前單單中原地產在深圳一地就關鋪60間,裁員1000人。世華、中聯等房地產中介公司也都在關鋪。

簡天倫指出:「這些都說明中國的房地產已經在轉向。」

樓市的轉向是積累效應

對於樓市轉向的原因,簡天倫解釋:「這是積累效應。」

首先是中國的房地產泡沫太嚴重。房價大幅度下跌是大家預料中的事;其次,中共政府用來阻止房地產泡沫膨脹,自2010年4月份國十條公佈以來,開始中央實行了一系列打壓地產泡沫的政策措施,連續採取限購令、提高首付、增加購房貸款利息等,許多地方政府也出了一些限購令以及降價目標,政策效應一點點表現出來;隨後,中共還收緊銀根以控制通貨膨脹,樓市再次受到打擊。

簡天倫進一步分析,政府的政策要求房地產開發商的土地出讓金要到位,迫使原來購買了大批土地的開發商要交出大量現金,而政府的限購政策又限制了購屋人的需求,同時收緊銀根使房地產開發商資金出現緊張,導致許多開發商不得不用借錢來度難關。從已公佈的三季度報表來看,目前中國131家上市的房地產商,庫存量增加,銷售量下降,經營性現金為負值。這131家上市的房地產商今年第三季度末的存貨達9838億元,較去年同期增加44.9%,存貨積壓跡象明顯。從現金流來看,131家上市的房地產商中,有80家房企前三季度經營性現金流為負值。從成交量來講,大約七成的一線房地產公司,頭三季度完成的銷售任務不到計劃的75%。

簡天倫指出,在這種銷售不力,現金缺乏的壓力下,房地產企業只能降價售房,掙扎求生存。

樓市可能會引發社會危機

簡天倫說,現在許多房地產商主動降價5%~30%售房。這說明,這些房地產商都已經非常困難。中國大的房地產商萬科集團也稱,房地產業今後相當一段時間,都會是低迷狀態。

從目前實際情況來看,無論哪一個大的房地產公司一旦出現問題,銀行就會出現問題,政府也會出現問題。因為政府收入靠賣地,房地產業不景氣會大大減少地方政府的財政收入,目前出賣土地的收入已經佔地方財政收入的30~50%,甚至更高。

在這樣的情況下,如果房地產業出現問題的話,中國一連串的問題都會出現。比如在上海,有許多購買了房子的業主,買了房子不久房價就一跌幾十萬,憤而抗議。中國社會已經因拆遷、收入不均等原因相當不穩定,再加上房地產市場蕭條帶來的問題,這會導致社會許多矛盾激化,有可能引發社會整體動盪。

調控政策很難放寬

對於中共是否會放鬆調控政策來避免樓市出現動盪的問題,簡天倫說,今年六、七月份開始,許多房地產企業出現資金緊張,樓市銷量也在下滑,有些地區就傳出調控政策可能會放寬的說法,還有傳言說限購令要取消。

簡天倫講,出現這種傳聞主要跟地方政府有關,因為地方政府的主要財政收入來自於賣地的收入,如果房地產市場蕭條,他們就沒有收入來源。

由於中國的通脹很厲害,房地產泡沫也很厲害。北京、上海等大城市的房價已經高於美國曼哈頓。目前在上海買一處上檔次的房子,三居室一套的住房高達130萬美元。即使在美國曼哈頓,這個價格也是相當高。在北京通州,普遍的獨立屋價格也要500多萬元人民幣,折合60~70萬美元(這種房子在大陸稱作別墅,其實就是不在大樓中的普通的獨立房屋)。這些房屋的價格都非常貴。

簡天倫說,如果放鬆調控,房地產泡沫和通脹將繼續惡化,前幾天溫家寶也說了,要抓緊房地產調控政策,由此來看,短期內房地產調控政策並不會放鬆。

中共政府處於兩難局面

簡天倫表示,目前中共政府既不想讓房地產市場泡沫一下破滅,儘可能讓價格慢慢下降;同時又不能改變銀根收縮的經濟政策,防止通脹進一步惡化,那就只有兩難了。中共不好辦,樓市跌了,此前買房的人會受損失,會抗議;樓市不跌,很多人買不起。中共政府不放鬆銀根,中國的經濟目前會不會硬著陸都很難說。製造業等都出現下滑,經濟發展也在減速,股市一直在跌。這說明大家都對經濟不看好。但如果政府放鬆調控政策,房地產泡沫還會繼續膨脹,通貨膨脹也會再加劇。

簡天倫表示,中國目前的房地產市場困局是中共政府的宏觀經濟政策上的失誤,此前拉大貧富差距,又進一步推高了房地產市場價格。

簡天倫預測,房地產泡沫如果破滅的話,可能會有許多開發商資金鏈要斷,然後引發貸款收不回,銀行壞賬等連鎖性的後果,很可能會造成中國社會的經濟動盪,社會危機

「目前在房地產市場上,中共已經被逼到死角上了,叫誰來處理都難了。」

(責任編輯:徐亦揚)

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