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《金融時報》:中國房地產2012年入寒冬

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【大紀元2011年12月14日訊】近期,大陸房地產市場交易量陷入長時間低迷,房地產價格持續下降。《金融時報》日前發表專欄文章認為,目前房地產還在深秋並未入冬。房地產企業的資產負債率最高已達80%,而作為本輪調控的重點--保障房建設,2012年地方政府斷無財力投入。各地土地收入都在大幅下挫,成為地方財政不能承受之重,2012年房地產行業將大洗牌。

《金融時報》:房地產還在深秋 並未入冬

從上半年開始,全國各主要城市房地產市場交易量迅速萎縮,陷入長時間低迷。9月以來,房地產價格持續下降。這對於投資品市場是致命打擊。

根據中國房地產指數系統12月1日公佈的數據,全國百城價格指數的全樣本數據顯示,2011年11月,全國100個城市住宅平均價格為8,832元/平方米,與10月相比下降0.28%,連續第3個月環比下降,且降幅有所擴大。

《金融時報》13日發表專欄文章分析,房價下降是開發商資金鏈緊張、購房者持幣觀望的必然結果。在各大城市郊區樓盤,紛紛出現大規模打折。但房地產還在深秋,並未入冬。

房企資產負債率最高達80%

文章稱,投資者關注的是房地產企業的資產負債率,該數據顯示房地產企業情況惡化。Wind資訊統計數據顯示,截至三季度末,A股房地產行業上市公司平均資產負債率為 63%,其中15家公司的負債高於80%,高資產負債率特徵尤為明顯。

除少數龍頭企業外,大部份房地產行業上市公司特別是中小型公司的經營性現金流缺口急劇膨脹至647億元,約7成公司的經營性現金流告負,存貨數據進一步惡化。

截至10月26日,共有70家房地產上市公司披露了第三季度財報,七成房企經營性現金流為負,超過四成房企淨利潤下滑甚至虧損,80%以上房企負債同比增加。

而在房地產寒冬到來的背後,是中國實體經濟下滑,地方財政緊張。有越來越多的人預期,房地產政策將出現鬆動。

然而,從溫家寶11月6日在俄羅斯公開強調,對於房地產一系列的調控措施不會放鬆,到12月1日至2日,李克強在天津稱,要堅持實施遏制住房價格過快上漲的政策措施,鞏固調控成果。中共當局的態度似乎十分明確。

地方政府定向寬鬆 博弈中央政策

不過,地方上常常「不以為然」。截止2011年年底,有將近10個城市限購政策到期,廈門、福州、海口、青島、石家莊、合肥、中山、蘇州等城市在頒布限購令時,都曾明確12月31日為截止日期。這些城市是否延續限購政策還沒有明確說法。

可以肯定,如果中央不出台嚴厲的舉措,一些城市將悄然放鬆調控,以解地方財政的燃眉之急。

各地托市初現端倪。10月21日,南京市公積金管理中心宣佈,從24號開始,南京公積金貸款將恢復最高可貸額度。最高貸款額度將由現在的20萬元/人、40萬元/戶,恢復為30萬元/人、60萬元/戶。與額度恢復同步的,是公積金二次貸款政策的有條件恢復:家庭已申請過一次公積金貸款,在全部還清貸款並 賣出唯一住房後,再次購房時可以使用公積金貸款,但首付不得低於6成,貸款利率是公積金基準利率的1.1倍。這是放鬆房地產金融槓桿的第二隻羞答答的氣球。

處於房價大跌風暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日發佈的《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》(暫行),日前正式啟動。根據《細則》內容,開發區財政安排企業員工安居補助專項資金(以下簡稱專項資金)1億元,用於建立租房補助和購房補助機制。

此外,各地土地收入的大幅下挫,成為地方財政不能承受之重,房產稅或在今後數年內彌補缺口,但前提是重點城市房地產數據完成聯網。2011年1至9月全國稅收總收入完成71292.18億元,同比增長27.4%。其中,房產稅完成798.59億元,同比增長23.6%。

地方政府斷無財力投入保障房

文章稱,保障房建設是本輪調控的主要抓手。本輪調控從制度上而言,要建立保障房與商品房的雙軌制,建立土地財政與房產稅的雙軌制。對於保障房建設的重視,2011年從未鬆動。

然而,2012年,保障房建設數量將縮水。由於資金門檻難以越過。根據住建部測算,按照全部結構完工口徑計算,2011年開建1,000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元,其中中央政府在1.3萬億中佔據1,709億元左右,約占13%,其它87%的資金都要靠地方政府投入。

文章稱,到2012年,地方政府的保障房投入將達到高峰,而地方政府斷無如此巨大的財力投入保障房建設。

住建部已經提醒2012年保障房的開工數量有可能調整,住建部部長姜偉新多次強調,根據實際情況,2012年的保障性住房開工套數指標,有可能進行調整,將低於2011年的1,000萬套指標,估計低20%到30%。

2012年房地產行業大洗牌

文章稱,2012年,房地產依然不會迎來春天,更別說艷陽天。

2011年下半年房地產成交量環比大幅下降,導致房地產企業明年能夠確認的收入下降,自有資金下降,融資渠道收窄、融資成本上升就會成為卡住房地產企業脖子的兩把大箝子,房地產企業的投資意願也就更低,由此形成緊縮循環。

而對一些產品線單一、以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢的企業,2012年會是非常難過、不堪回首的一年,有可能在本輪調控中被重組,失去獨立的生存空間。

文章認為,延續2011年趨勢,房地產企業將進行一次大洗牌,企業分化趨勢更為明顯,進入「大魚吃小魚」時代,也即進入房地產企業產權併購重組高峰期。

目前,房地產行業的嘩嘩洗牌聲不絕於耳。據《中國證券報》記者不完全統計,6月至10月中旬,掛牌轉讓的房地產股權項目中,標的資產估值超過1億元的項目有17宗,超過5,000萬元的項目有29宗。這不是開始,也不是結束。

(責任編輯:孫芸)

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2011-12-14 11:34 AM
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