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反向抵押貸款利弊分析

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【大紀元2011年03月01日訊】(大紀元記者沙莉編譯報導)就表面上看,反向抵押貸款(Reverse mortgage)似乎對現金拮据而有房子的老年人是理想的借貸方案。貸款人無需支付利息,只有在死亡、搬家或出售房屋時才需還款。但並不是每一個人都適合,有貸款需求的人不宜優先選擇反向抵押貸款。

傳統的抵押貸款是你借上一大筆錢,然後逐步償還。反向抵押貸款則不然。貸款銀行借給你一小筆錢或分階段借錢給你,你不必每月償還。累積的利息則再加到貸款總額上,因此抵押貸款總額會逐漸增加。反向抵押貸款的利率高於傳統抵押貸款或信用貸款的利率。

在加拿大,隨著越來越多的戰後嬰兒潮出生的人到了退休年齡,反向抵押貸款的數量也在不斷增長。加拿大政府經營的銀行HomEquity是唯一給60歲以上老人提供反向抵押貸款的金融機構。

目前,HomEquity銀行推出的家庭收入計畫(CHIP Home Income Plan)對固定的5年期反向抵押貸款索取5.9%的利率。傳統的五年期抵押貸款利率則僅為3.5%。因為計算複利,貸款數額會迅速增加。舉例來說,如果你以5.9%利率借了15萬加元,以每半年計算一次複利為基礎,10年後你就欠了26萬8,298加元。

業主死亡或出售房屋時,必須要償還所有累積的貸款額,那麼剩餘的錢就不多了。反向抵押貸款對一些有房屋的老年人可能是一個選擇,例如:那些沒有收入且有醫療看護需要的人,或者需要以現金一次付清某些費用的人。

採用反向抵押貸款需要支付175到400加元的房屋鑑定費,400元到600加元的律師諮詢費,以及1,495加元的法務、結算和管理費用。

如果你決定在貸款期限結束之前還清貸款,你也可能面臨嚴厲的違約罰款。例如第一年還清貸款要罰11個月的利息,第三年要罰4個月的利息,如果終止貸款時的利率下降了,你還可能面臨「利率差」罰款。如果是由於業主死亡或者業主搬入生活護理類機構而導致的還款則免於利息處罰。

另外必須注意的是,反向抵押權具優先受清償的地位。這意味著其他的房屋擔保債權必須排在反向抵押權之後。

反向抵押貸款的最大的賣點是不須支付利息或本金,這對於有房屋卻沒有現金的老年人比較有吸引力。另一個好處是貸款人只須負有限的責任,他必須償還的最高金額只是他的房屋在公平市場上的價值。因此,貸款人永遠不用擔心無力償還貸款或必須使用其他儲蓄來償還貸款。

那麼是不是銀行會因為債務人僅負有限責任就承擔了較大風險?不盡然。它只提供最多相當房屋目前市場價值的40%的貸款,客戶通常只會住在該房屋中8至12年。加上房屋價格會上漲,房屋銷售所得款項通常足以支付貸款。

貸款人可以選擇每年支付利息,這樣下一年度的利率可以減半個百分點。但是在貸款人中使用此方案者不到百分之五。反向抵押貸款方案實際上是為無力支付利息的貸款人設計的。

專家建議,有貸款需求的人首先應該找代價較低的資金來源,之後才選擇反向抵押貸款。比如資產抵押貸款(Secured Line of Credit)花費較低,靈活性更大。

另一種選擇是出售房屋,找較便宜的物業居住,以換取現金來支付生活費用,或投資在能產生收入的證券上。

但對於不願搬家又需要現金的老年人,反向抵押貸款無疑是一種必要的選擇。

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2011-03-01 11:01 PM
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