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反向抵押貸款增加 利弊探究

金融規劃師指出,反向抵押貸款方案實際上是為無力支付利息的借款人設計的,借款人應先尋找更便宜的貸款方式。 (fotolia)

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【大紀元2011年04月22日訊】(大紀元記者沙莉加拿大蒙特利爾綜合報導)隨著越來越多的嬰兒潮一代到了退休年齡,反向抵押貸款(reverse mortgage)的數量也在不斷增長。加拿大的對60歲以上人口提供反向抵押貸款的唯一國家銀行HomEquity銀行的數據顯示,到去年年底為止,反向抵押貸款金額超過了10億加元,2010年比最高記錄年2008年增加了58%。不過,金融規劃師指出,反向抵押貸款方案實際上是為無力支付利息的借款人設計的,借款人應先尋找更便宜的貸款方式。
  
反向抵押貸款的最大的賣點是,沒有利息或本金支付,借款人只是死亡、搬家或出售房屋時才需還款。這對於有房屋卻沒有現金的老年人比較有吸引力,比如那些沒有收入且有醫療看護需要的人,或者需要以現金一次付清某些費用的人。另一個好處是借款人必須償還的最高金額只是他的房屋的公平市場價值。因此,借款人永遠不會違約或必須使用其他儲蓄來償還貸款。   
  
不過金融規劃師還說,HomEquity銀行只提供最多相當房屋目前市場價值的40%的貸款,客戶通常留在家裡8至12年。結合房價的上漲,房屋銷售所得款項通常也足以支付貸款部分了。另外,反向抵押貸款的利率通常都比較高,還牽涉到一些附加費用。

利率高 注意複利計算方式

傳統的抵押貸款是,借款人借上一大筆錢,然後逐步償還。反向抵押貸款則不然。貸款人向借款人貸出一小筆或分階段貸出一筆錢,借款人無需付息,累積的利息則加到貸款總額上,抵押貸款數額因此逐步增加。反向抵押貸款的利率高於傳統抵押貸款或信用貸款的利率。
  
以去年10月份一個貸款案例為例,當時常規5年期抵押貸款利率則僅為3.5%,HomEquity銀行對這筆金額為15萬加元的固定5年期反向抵押貸款索取5.9%的利率(現在利率約為6.5%),每半年計算一次復利。因為計算復利,抵押貸款數額可以迅速增加,10年後借款人就欠了26萬8,298加元。
  
專家特此提醒,借款人是可以選擇每年支付利息的,這可以為下一年度的利率削減半個百分點。但是少於5%的貸款人使用此方案。

附加費多 謹慎中止貸款罰金

採用反向抵押貸款需要支付175加元到400加元的房屋鑑定費,400加元到600加元的律師諮詢費,以及1,495加元的法律、結算和管理費用。
  
如果借款人決定在貸款期限結束之前償還貸款,借款人也可能面臨嚴厲的利息處罰。如果中止貸款時利率下降了借款人還可能面臨「利率差」罰款。如果是由於業主死亡或者業主搬入生活護理類機構而導致的還款則免於利息處罰。   
  
另外,反向抵押貸款必須排在房屋擁有權的首要位置,意味著任何其他房屋擔保債務排必須排在之後,甚至得放棄對房屋擁有權的索賠。這可能會導致附加費用的增加。◇

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2011-04-22 8:40 AM
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