【大紀元2011年05月12日訊】上海、北京和廣州。這三個城市幾乎都不把限購令放在眼裡，僅僅只需要2個月時間，就把限購令的影響化為無形。事實上，突破限購令的辦法多的是。外地人沒有納稅證明?隨便找個公司掛上，補交幾年的個人所得稅就是了。稅局還必須收取，還不能不收取。只能買一套兩套?成立個公司去買。買完了立刻申請解散公司，公司資產變更到股東名下。這類辦法多的是。只要購買力是確實的，需求是存在的(無論哪一種需求。北京被全國的富豪爆炒，上海被長三角的民資爆炒，那也是真實存在的投機需求)，突破限購令的辦法總能想出來。
上海
2011年2月18日，上海正式發佈限購令，規定本市戶籍只能購買兩套，非戶籍常住人口只能購買一套，第2套住房首付比例不得低於6成。自此進入限購時代。同時要注意的是，上海在年後開徵了房產稅，對新購第二套以上住房開徵房產稅，稅率一般為每年0.6%。這意味著今年以來上海除了首次置業者之外，其它所有的改善型、投資型和投機型，只要購房，就必須繳納房產稅。上海自此成為中國房地產綜合調控最嚴厲的城市，沒有任何城市可以與之相比。我們已經知道，上海的房價泡沫是長三角一帶絕望的民間資本堆積而來。在現在這種空前嚴厲的調控政策之下，上海的房地產市場表現如何呢?它會應聲而降嗎?
從2010年說起。上海2010年全年一手商品房總共成交972萬平米，月平均成交約81萬平米，成交均價2.17萬元/平米。單說2010年12月份，在限購政策預期之下，成交暴漲，達到140萬平米，成交均價達到2.50萬元/平米。到今年1月份，成交量仍然維持在105萬平米的高位，保持著極其旺盛的成交，成交均價則為2.38萬元。這是非常火爆的市場數據，在限購令即將出台之時，市場並未出現任何觀望情緒，而是抓緊時間搶購，這是一個耐人尋味的市場信號。這顯示出上海的購房客戶們只是唯恐自己買不到，而絲毫不擔心自己買貴了。
2月份，限購令出台，如政府所料，當月銷售量一落千丈，僅僅17.5萬平米，當月均價較上月有了小幅度的下跌，為2.15萬元，跌幅勉強約10%。這個數據一出來，頓時讓政府上下都非常滿意，各級官員躊躇滿志的宣佈，他們必將取得房價調控的最終勝利。
到了3月份，銷售量開始出現堅決的回升，達到39萬平米，比2月份翻了足足1倍多。這還沒完。到4月份，銷售量居然達到了63萬平米。與此同時，銷售均價也上升到了從2月份的最低位，恢復到2.3萬元。進入5月份，僅僅截至5月9日，成交面積已經達到26萬平米，預計5月份的成交面積不會低於70萬平米。這已經相當接近2010年的平均成交量。這種市場表現實在是讓原本得意洋洋的政府沒法交待得過去。
成交結構方面，今年以來，90-140平米的戶型(迎合初級改善型及投資型客戶)約占總成交面積的42%，90平米以下的戶型(迎合首次置業型客戶)約38%，兩者大致平分秋色。140平米以上的豪宅(迎合高端改善型客戶)佔了剩下的20%。這是符合市場規律的成交結構，與上海一直以來的成交結構相吻合。事實上，這也與全國大部份一、二線城市的成交結構大致相同。上海的成交結構，從目前的數據來看，也並未受到調控的任何影響，沒有出現想像中的首次置業型的產品占比大漲的情況。
我詳細說明這個數據的目的還有兩個：第一，是為了說明首次置業者和改善型客戶在目前的一二線城市，大致是平分秋色的關係，這一點是常識，但我們的政策制定者從來都不懂得看數據，所以他們都不知道這個常識。第二，是為了說明建設部那條扯淡的「90平米以下戶型必須占70%以上」的規定，是多麼的荒謬不堪，與市場的牴觸有多大。
最後，說一下上海的宏觀經濟。整體來說，民資繼續維持增長乏力的狀況，主要體現在電子、化工和生物醫藥這三大民資扎堆的產業上，產值的同比增幅只有 6-8%，幾乎趕不上通脹的速度。國資和外資開始出現迅速增長，尤其是體現在汽車業和成套裝備製造業上，產值同比增幅超過20%。這種從07年開始的國進民退的現象，目前看來，不會有改觀。或許，對民間資本的各種禁錮不打開，房地產調控，就會永遠是一句空話吧。
北京
北京的限購令發佈於2月16日。在思路上與上海大同小異，無非也是拿戶籍做文章：北京戶籍限購兩套，非戶籍常住人口限購一套。與上海不同之處在於，上海的常住年限只需要1年(全中國絕大多數限購城市都是1年)，而北京要5年。相對而言，北京是中國調控政策第二嚴厲的城市。即使它沒有搞莫名其妙的房產稅，這個 5年的常住年限規定，至少在表面上看起來，也是非常可怕的。因此在這個規定剛出來的時候，北京城裡一片嘩然，各種議論四起，但基調大多都是：這個5年的年限規定太霸道了，市場肯定會被打殘。大家討論的無非是市場會殘到甚麼程度而已。
2010年全年，北京一手住宅成交均價約2萬，總成交量為 1168萬平米，每月平均成交面積接近100萬平米。2010年12月和2011年1月，與上海的市場表現極其類似，在限購令即將出台的刺激下，市場爆炸式的增長，月度成交面積分別達到了驚人的193萬和148萬，將市場上所有可以買賣的余貨一掃而空，而成交均價達到了2.2萬。在這裡，我必須要說明一下這種搶購在邏輯上是多麼的荒謬：限購政策出台的目的，是抑制房價。從邏輯上而言，民眾在接收到限購政策即將出台的信息時，他應該會開始觀望。他應該會開始期待市場走向平靜，價格下調，然後在低位購房。然後滬京兩地的老百姓統統做出了與邏輯推演完全相反的選擇：他們迫不及待的在價格的高位出手，絲毫不擔心會吃虧。他們唯一的擔心的，居然是害怕自己不再有資格買房，而完全不擔心價格的可能下跌會帶來的損失。事實上，從這一刻開始，我就已經知道，限購令，乃至其它所有試圖遏制交易的調控措施，都將遭遇到巨大的尷尬。
2月份，限購令出台，北京的成交量如某些人所願，降到了46萬平米，這實在是一個巨大的降幅。到3月份，迅速恢復到67萬平米。而到了4月份，居然已經增長到81萬平米，與2010年的月度平均100萬平米，已經相差不大。成交均價上，一直在2.1萬元/平米附近徘徊，從未出現過任何價格下調的趨勢。這些市場數據一拿出來，實在是讓人沒法感受到大家想像中的限購令的威力。
成交結構方面，北京市場具有完全不同於中國所有一、二線城市的特點，它的單套平均成交面積超過了驚人的135平米，而全國大多數一、二線城市，單套平均在100平米左右。北京90平米以下的住宅占總成交面積的 30%; 90至140平米也大致是30%;而140平米以上的住宅，居然佔到了40%。這與我在上海篇中提到了結構比例完全不一樣。事實上，這種產品的結構性差異中，所反映出來的，正是北京的地產市場的特異之處：它是全國的富豪們撐起來的市場。它向全國赤裸裸的吸血，因此全國的富豪都匯聚於此，並追求最好的享受，享受最大的住房面積。
說到北京的宏觀經濟數據方面，第三產業繼續一枝獨秀，第一季度第三產業增加值2709億，佔第一季度 GDP3509億的77%。在全中國的城市都依靠第二產業立足的工業時代，這是一份全國獨一無二的成績單，只此一家，別無分號。批發零售業和金融業繼續突飛猛進，這兩者加起來的第一季度增加值達到了1070億，佔第三產業的40%;而2010年全年，這兩項佔第三產業的比值仍是36%。這種數據上的變化顯示出北京的貿易中心地位和金融中心地位正在得到不可逆轉的強化，只要北京的政治中心優勢地位持續，這一趨勢就將持續，而全中國的富豪們向北京匯聚的趨勢，也將持續。無論怎麼限購，無論怎麼試圖扼殺交易，富人進京的慾望，都不可能被遏制，北京的房地產市場的泡沫，也不可能被捅破。
廣州
2011 年2月25日，廣州的限購令出台，相對於上海和北京，廣州的調控政策相對溫和。限購範圍僅限廣州10區，從化市和增城市未納入限購範圍。限購令的內容大同小異，本地戶籍限兩套，非戶籍常住人口一套，常住期限為1年。廣州市政府方面對限購的官方態度非常明確：廣州並沒有房價泡沫，限購只不過是基於政治上的強制要求。僅此而已。因此限購前後，廣州市政界從未就限購以及限購將要達成的目標，做過任何官方表態，這實在是與滬京兩地官場針對限購令而來的作秀風潮，形成了鮮明對比。
2010年廣州10區(不含從化增城，以下所有數據同)一手住宅均價1.25萬元/平米，成交總量為605萬平米，月均成交 50萬平米。與滬京兩地相類似，限購令發佈前的2010年12月和2011年1月，成交量都迅速攀昇，成交面積分別為86萬平米和102萬平米。到了限購令出台的2月份，54萬平米的成交量，算是平均值。由於限購令是2月底出台，所以3月份成交量有了一定幅度的下降，32萬平米，算是給了限購令一個月的面子。4月份，成交量恢復到44萬平米。5月份，截至5月10日，成交量18萬平米，預計5月份的成交量必定超過50萬平米，恢復到正常的成交水平。成交均價方面，一直穩定在1.25萬元附近，在數據上看不到任何下跌趨勢。這種價位，相對於廣州全國第三的經濟規模而言，也實在只能稱之為低廉，無論用甚麼標準評判，都稱不上有泡沫。
成交結構方面，廣州的套均成交面積，多年來一直在105-110平米附近浮動。90平米以下的戶型占比略高於 30%，90-110平米的實用3房戶型占比(初級改善型客戶和投資型客戶的最愛)略低於40%。110-140、140以上的戶型各約占15%。這種戶型比例基本上是中國大多數一二線城市的通用比例，它最為客觀的反應了市場上各類型客戶所佔的比例，因此也為絕大多數的品牌開發商直接複製。我們必須要知道，首次置業型客戶，一直以來，都與改善型客戶的數量大致相同。但一直以來，我們的政策制定者，都只考慮了首次置業型客戶的聲音，我們總是天真的以為，中國70%以上的置業者，都是首次置業者。所以我們愚蠢的規定，70%以上的面積都要建90平米以下的戶型，這實在是太可笑了。我們連市場上到底在發生著甚麼，都茫然而無知，我們怎麼可能制定出切實可行的市場調控政策。
關於廣州今年以來的宏觀經濟數據方面，簡單總結一下，一片欣欣向榮。拿一個數據出來：第一季度第三產業增加值占GDP的比值為63.7%，2010年全年為61%，今年一季度提升了2.7個百分點。這大致可以看成是廣州產業型GDP地位逐漸提升的證據之一。
到現在為止，已經講了三個一線城市：上海、北京和廣州。這三個城市幾乎都不把限購令放在眼裡，僅僅只需要2個月時間，就把限購令的影響化為無形。事實上，突破限購令的辦法多的是。外地人沒有納稅證明?隨便找個公司掛上，補交幾年的個人所得稅就是了。稅局還必須收取，還不能不收取。只能買一套兩套?成立個公司去買。買完了立刻申請解散公司，公司資產變更到股東名下。這類辦法多的是。只要購買力是確實的，需求是存在的(無論哪一種需求。北京被全國的富豪爆炒，上海被長三角的民資爆炒，那也是真實存在的投機需求)，突破限購令的辦法總能想出來。
接下來，我會開始講深圳，這個陷入了末日恐慌的城市，當它面臨限購令的威脅時，是多麼的驚慌失措，以及絕望和無助。
（文章轉自互聯網）
