【大紀元2012年08月21日訊】（大紀元記者石華澳洲悉尼編譯報導）近日澳洲儲備銀行的經濟學家指出，在關注房地產市場行情的時候，人們往往只注意到房價及總體購房債務的飆升，但是並沒有意識到這並不一定會導致災難性的後果，而其它的因素，如房屋供應的靈活性過大，也是非常關鍵的因素。在建築業常年呼籲增加房屋供應靈活性的情況下，這些經濟學家的發現可能會令很多人大吃一驚。
根據澳新社的報導，聯邦儲備銀行金融穩定部主任埃利斯（Luci Ellis）和其他經濟學家庫利士（Mariano Kulish）、華萊士（Stephanie Wallace），於本週二在悉尼舉行的一個會議上所提交的論文初稿中，就房屋供應應有靈活性的問題做出了如下論述，如果房屋供應更加靈活，在房屋市場繁榮景象接近尾聲之時，房屋債務的分佈更加容易造成人們在財務問題上的不穩定及與之俱來的麻煩。
這幾位經濟學家以美國喬治亞州的亞特蘭大為例闡述到，亞特蘭大在2007年前的房價攀昇，並沒有像諸如洛杉磯以及鳳凰城等城市那樣火爆。但亞特蘭大的房屋貸款的借貸者們卻陷入了與房地產泡沫極其嚴重的加利福尼亞、內華達、亞利桑那以及佛羅里達等州的借貸者們至少同樣的困境。
這幾位經濟學家還特別指出，在房屋價格的循環中，危險因素往往在於甚麼人借貸了甚麼樣的貸款，而不是房屋價格上升了多少。只還貸款利息的人更容易在房屋價格回落的時候出現虧損。那些需要與銀行重新協商貸款以及那些經常將前期借貸推移的人士，很可能會陷入「負資產」的境地，即他們所欠的貸款數額超過了房屋的市場價格。而較長的建築時間則意味著在房屋價格回落後，市場上會出現積壓的房屋。
他們指出，商用房貸款通常均具備這些貸款的特點，因此就穩定性而言比住宅房貸款更不安全。
但是，不管是住宅房還是商用房，新房供應的靈活性是一個非常關鍵的問題。如果房屋供應能夠跟隨市場的需求，那麼在房屋市場火爆的情況下，價格的攀昇幅度將不會太大，這意味著當房地產泡沫最終破裂時，所造成的損害不會太大。
但澳洲的經濟學家們說，情況並不一定總是如此。「如果供應對市場的反應相當的強，大量的新房將會在房地產泡沫期間建成，因此到泡沫破裂時，會出現大量的過剩房產。」他們說，其將造成的結果是房價下跌的幅度會更大。此外，如果在泡沫期間有大量的房產供應的話，那意味著很大比例的人是在房價最高峰時買的房。
這些經濟學家最後得出結論說，房價的高低以及變化幅度並不能很好地預示出在房地產繁榮期告終時舉債者們在財務問題上受到打擊的程度。
（責任編輯：瑞木悅）
