【大紀元2013年01月09日訊】Jane Tjian做地產經紀人已有超過25年的經驗，剛剛進入這個行業就顯露出不凡能力：當時她在著名的Zeckendorfs公司，公司位於14街友聯廣場（Union Square）的Zeckendorfs大廈剛剛建成並開始銷售。結果大廈的四棟大樓裡，東南朝向的那棟樓80%都是Jane Tjian賣出的，以至於其他銷售人員開玩笑說，這座大樓應該命名為「Jane Tjian大樓」。目前Jane Tjian是紐約第五大地產中介公司——Halstead公司的行政副總裁。
「這樣的房子不要買」
經紀人通過房屋買賣的成交而賺錢，所以經紀人一般都會盡力促成交易。但是Jane Tjian告訴我們，有些房子買下後會很麻煩，她會直接告訴客戶不要買。比如有的房子屬於「Land lease」，就是房子並不擁有土地的產權，買時可能會感覺價格較低，但是日後費用會逐漸增加，最後變得很高，也很難賣的出去，所以最好不買。
還有些新建的房子享有Tax Abatement稅務減免，談到這種房子Jane Tjian又顯出她的坦誠本色：「這種房子我最不喜歡。」雖然開始時公寓管理費較低，但每兩年就漲一次，最後比誰的都高，因為稅是根據建築成本計算的， 新建築的建築成本總是最高的，而那些戰前老建築（Prewar）因歷史原因，建築成本就低得多，所以管理費也低。
然而Jane Tjian的坦誠卻讓客戶對她非常的信任，他們都知道她是為了保護他們的利益。所以有的客戶，相信Jane Tjian超過相信自己的律師；甚至還有20年前的客戶現在買房時，仍然找到了Jane Tjian，根本不考慮其他人。
經驗至關重要
Jane Tjian告訴我們，一個好的經紀人要有責任感，同時經驗至關重要。Jane Tjian說選擇一個好的經紀人要看他的簡歷，看他都賣過什麼樣的房子，有哪些經驗。
比如當買賣Condo公寓時（Co-op不存在這個問題），會涉及大約2%的Transfer Tax（轉讓稅/過戶稅）。如果是從房主（Owner）手裡買的，那麼這個費用按慣例是由房主來出。但如果是從經銷商(Sponsor)那裡買的，市場比較好時（比如現在），經銷商就不會承擔這筆費用，而讓買主來付。有一次一個客戶在買房時，Jane Tjian就告訴他，同樣一座建築裡的房子，經銷商在賣，有個私人業主也在賣，應該先去看看私人業主的房子，這樣可以省下Transfer Tax。客戶聽從了她的建議，省下相當一筆費用。而這樣的事情如果經紀人不說的話，客戶根本無從知道。
所以Jane Tjian說，好的經紀人應該對市場非常了解，比如上東城的稅就比上西城要高，下城（Downtown）的稅要比上城(Uptown）高，還有Co-op可以借錢，而Condo卻不可以，等等這些，都應向客戶解釋清楚。但遺憾的是有些經紀人自己都不知道。
如何在紐約做房東
很多中國人在紐約買房投資，做房東出租獲利。但出租也不是那麼簡單，每月要付日常費用，每年還要付四次地產稅，房間設施出現問題租客還要找你解決等等，因此如果不在紐約的話，就要請人來「管理」。有些專門的管理公司要價很高，一般是租金的6%。Jane Tjian則僅要價4%（對於高端公寓而言），但是，「我不專門做這個事情，只是在客戶有需求時才做，因為管理出租房有時會很麻煩，因為房客會有維護需求。」Jane Tjian 說，「當客戶有需求時你總不能把他推出去不管，我會儘量滿足客戶的需求，讓他們無後顧之憂。」
不可忽視的戰前建築
中國人有個觀念，買房時喜歡買新房，殊不知在紐約，二戰前的公寓（Prewar）占有重要地位，有著自己獨特的魅力，很多有錢人甚至非戰前建築不住。
和新建築相比，戰前建築最大的特點就是房間寬大，層高一般是9英尺甚至更高，牆體堅固，隔音效果極佳。其次還有一個很大的好處就是上文提到的，公寓的管理費低。Jane Tjian告訴我們，74街的Ansonia和79街的Apthorp是戰前建筑的佼佼者，尤其Apthorp，占據從78街到79街整整一個街區，有一個很大的庭院，曾經是有錢人的高檔酒店，是「Best of the best」。
◆ Jane Tjian聯繫方式
jtjian@halstead.com
Tel: 212-381-2235
Fax: 212-381-2448
（責任編輯：李海）
