site logo: www.epochtimes.com

陳建友 加州房地產律師

擔心房產被債權人放 LIEN 該如何

人氣: 115
【字號】    

【大紀元2013年03月15日訊】問:我前夫今年75歲,最近這幾年因為年老病重,經常住院,而累積了19萬元的醫療債務。兩年前我倆未離婚前,曾經共同以20萬透過一位地產經紀,共同買了一棟房子,當年我們付了2萬元的頭款,向銀行貸款18萬元。自從我一年前與他離了婚,我與兒子已喬遷,雖然我倆已經不住在一起,由於他最近病重,我偶爾會回去探望他。

有一天,我不在的時候,他與那位曾經協助我們購買這棟房子的經紀談起話來,他與經紀提起醫藥債務之事,經紀勸他即刻把房子賣掉,不然的話,一旦債主在該房子放了Lien(抵押權),這房子就永遠不能賣,或者能賣的話,也須先付掉銀行貸款及醫藥債務的Lien之後,一點淨值也沒有。

我前夫由於當時病重思維不清,相信經紀人的勸言,當真而被誤導,隔天就與經紀簽定Listing Agreement,委託這位經紀把該房子放到巿場上去賣。不知道什麼原因,該經紀在沒有巿場調查的狀況下,就把賣價定成23萬,實際上該房子的巿價約30萬左右。兩天後,該經紀人陪同一位買主來看房子後,馬上擬定一份購買合約書,並讓雙方簽字後同一天就開Escrow。

我與前夫在離婚時曾經簽了一份離婚協議書,條件包括,我前夫單獨承擔支付銀行的抵押貸款,以交換我的一半產權,擔保我兒子將來一定會有個地方住,因此我就把我的一半產權過戶給他。

在該Escrow過程中,由於我前夫沒有經濟能力去履行他離婚協議中之義務,我倆經過協商之後決定,把該房子的全部產權移交給我,銀行抵押貸款由我承擔。同時我倆討論這次賣房子的交易過程,發現房子賣價比巿價低了7萬,決定向買主提出解約。

這位代表買賣雙方的經紀知道我前夫想解約之後,大發雷霆,堅持我前夫沒有解約立場,並表明若我前夫不準時Close Escrow,她將告我前夫要索取她的佣金,同時買方也會到法院申請﹐強迫我前夫把房子過戶給他。

請問我前夫有無法律根據解約?若經紀到法院告我的前夫,我的前夫勝算如何?假如我現在將房子賣了,買方或經紀有權告我嗎?

答:雖然加州法律允許一位經紀在同一個交易當中代表買賣雙方,經紀應隨時考慮到雙方的利益,一位負責的經紀應當花點心思,為賣方做好巿場調查才定價,這位經紀人似乎沒盡到責任。

實際上,該房子現有近20萬元的淨值。醫藥債務的債主是須要先到法院起訴,在獲得判決之後才有權放Lien,整個過程至少還需要90天以上的時間,何況你前夫已年滿65歲,而且重病在身,由於該房子是他唯一的自住屋,這房子擁有12萬5,000元的淨值,這是受Homestead法律保護的,債主無權領取,再扣掉銀行貸款以後﹐根本就沒有剩額給債主了。總之他是可以保留這12萬5000元的房屋淨值的。

由於你前夫年老病重,在立約時思維不清,很容易被別人隨意擺佈,很可能連這棟房子值多少錢也沒問經紀﹐就與買方簽定買賣合約,可說是受了不正當影響之下簽約的,可依賴這個作理由辯護。法官若認為經紀違反了職業道德的話,他應該會判Listing合約無效,屋主不必支付佣金給經紀。

因為經紀是利用不正當的手段,導致雙方簽約的,所以買賣合約也是無效的。既然買賣交易不成,經紀也不應當獲得任何佣金,故經紀告屋主的官司勝算低。
你前夫把產權交給你,可以說是償還他欠你的債務,雖然你倆曾經有親屬關係,表面上看起來,他把產權轉讓給你這種行為,並不是一種為了避開其他債主的債務的行為,這是一項毫無避債動機的正常交易。既然產權是你合法獲得的,房子是你的個人財產,你可以隨時把它賣掉。
(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

評論
2013-03-15 7:10 AM
Copyright© 2000 - 2016   大紀元.