【大紀元2013年03月18日訊】房子不溺水 賣方可否退出短售交易？
問：我於2006年購買了一棟用來出租的獨棟屋，購買時我向銀行借一筆房貸，買成後我又借一筆房屋淨值貸款，之後房子的價值連續下跌了幾年，於是到了2012年的時候，房子的價值就遠低於所欠房貸，而我的財務又產生入不敷出的情況，因此我就向銀行申請修改貸款。但是由於我目前沒有固定的收入，所以銀行就拒絕了我的申請。我也只好把房子短售出去。
接著我與一位經紀人簽署了一份賣屋委托書，隨後房客發現我想賣房子，並告訴我說他有興趣購買我的房子，我們於是談好價錢，打算簽定買賣合約書，但是按他提出的要求，合約由他兒子以買主身份簽定。合約簽署後，我們也接著開了Escrow，可是突然間房屋淨值貸款銀行打電話通知我說，它們已經作出決定把該房貸註銷，我因此只剩下一筆房貸，這也意味我的房子已經不再「溺水」了。
與此同時，銀行已花了約四過多月，短售雖然還在等待銀行的審批，但是審批結果已經是指日可待了。既然房子已不「溺水」，我也因此不捨得放棄它，於是我向買方提出解約。合約規定，若銀行於簽約後的45天內還未能完成短售的審批，雙方均有權退出合約，我因此根據這個條件為理由，向買方提出解約。但是房客不僅不接受，甚至連租金也不繳了。請告知我身為賣方及房東的權益及責任。
答：顯然這是一個典型的「賣方反悔」（Seller’s Remorse)的情況。但是賣方並非不可以因反悔而提出解約，只是必須要按照合約處理。你所簽署的是一份加州地產商協會所制定的標準買賣合約，合約所允許銀行審批短售的時間只有45天，早已不實用。眾所周知，銀行一般的審批時間實際上遠遠超出合約所規定的。原則上你是可以利用這個條件提出解約，關鍵在於你是否已經放棄了這個條件。若沒有放棄的話，則解約有效，你既不欠經紀人佣金，也沒義務賠償買方的損失。
至於你身為房東的權益，房客不繳租金，房東一般是可以發出通知要求房客支付租金，3天之後若房客仍然拒付租金，房東則有權開始驅逐程序。所幸房客並非買賣交易中的買主，否則驅逐程序就會變得棘手。
(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529)
