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陳建友 加州房地產律師

產權共有改康斗 有利租客房東

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【大紀元2013年03月26日訊】最近報紙上傳出一個關於舊金山一群民眾於1月28日在市府門外舉行示威活動的消息,示威的參加者,主要是居住於舊金山市內,受租管條例保護的租客。當天也正是市府斟酌應不應通過一項去年6月分所提出的關於允許屋主透過捷徑把「多單位分契」(Tenancy In Common 或簡稱TIC)的產權改成大樓公寓(康斗、Condo)的法案。

租客們認為此項提案,將會造成大量的租客面臨驅逐,致使這類族群遷離舊金山,嚴重改變居民組合,導致該市逐漸變成一個「有錢人的城市」。到底會不會出現這個現象?且看以下分析:

「多單位分契」困擾屋主

TIC是指兩人以上共同擁有一個房產的產權。居住於舊金山市區裡的華人,對於TIC的概念並不陌生。房地產高峰時期,即2005至2007年這段時間,隨著房價的迅速成長,越來越多居民也因此逐漸缺乏經濟能力單獨購買房子,只好將就一點,用TIC的方式購買部分產權,先進場了再說,至少可自稱是一位房產擁有者,還可以指望將來房子有增值的空間。故以TIC的形式與陌生人共同擁有房子,已慢慢的在舊金山市中形成了一種風氣。

但是,TIC屋主申請貸款不容易。一般而言,絕大多數主流銀行不願意提供貸款給TIC屋主。它們儘管願意,也不允許分別貸款,屋主必須共同申請一項而不是多項貸款。灣區只有幾家小銀行願意分別貸款給TIC屋主,但是利率比傳統房貸高近一倍,貸期短暫如五年,很像商業房貸。房險的保費也比康斗相對高。這對中等收入的TIC屋主來說,是一個相當重的經濟負擔。

申請改康斗 有轉機

由於康斗屋主申請得到傳統房貸,審核方面也不受其他TIC屋主所拖累,而且又可以購買保費較低的房險,所以申請TIC改成康斗是必然的現象,故申請人數多。而市政府在確保廉價住房的供應不受太大的衝擊的情況下,每年只限200個單位的TIC改換成康斗。既然數量有所限制,政府採用了抽籤的方式來決定申請的優先權。這種決定方式已實行多年,而且等候時間越來越長,如8至10年左右之久。
新提案給予TIC屋主一個選擇權,用快速途徑免抽籤,直接取得TIC改康斗的權力,但需繳一筆申請費,其數額按過去參加抽籤且失敗次數來定,如過去從未參與過抽籤的TIC屋主須繳20,000元,失敗次數越多則折扣越多,2次失敗者可獲20%折扣,3次失敗者可獲40%,4次失敗者可獲60%,5次以上失敗者可獲80%。
也就是說,不經抽籤將TIC改成康斗的最低申請費是4,000元。顯然失敗多次的人數比從未失敗的人數多,所以實際上所需繳的費用並非天價,相信絕大多數TIC屋主都承擔得起。這麼一來,每年TIC改康斗的數量就不止200單位了。

保護租客 有條例

雖然從表面上看起來,這個提案一旦被通過,越來越多的TIC將會很迅速地被改成康斗,但是這也不一定意味著越來越多的租客將馬上面臨迫遷。

其實,該提案也備置保護租客權益的條例,如不經抽籤的申請者必須具備以下條件:(1)2至4單位TIC樓宇的申請者,其中至少有同1位成員,在過去三年內已連續不斷居住在樓宇裡,而5至6單位樓宇,則要求至少3位;(2)申請樓宇也從未有不良迫遷租客的記錄。

此外,申請者還必須給予現成租客購買他現居住的單位的優先權,但是任由房東定價,不需按市價來定。若房客拒絕,他也仍然享有終身租約,除了不交租或其他違約行為以外,不受任何無由迫遷,也就是說,房東不能夠藉把房子收回來自用為理由迫遷房客,這也是房東要將TIC改成康斗需考量的取捨之一。

為了鼓勵房東保留房客,該法案也備有一些優惠,如房東可從每一位獲得終身租約的房客中,向政府取得已付之2萬元申請費中的10%的退費。換言之,對一位從未參與抽籤的申請者來說,假如所申請的樓宇內有租客居住於中,由於這個優惠的存在,他也未必要花2萬元的申請費。

屋主申辦事前要準備

從程序上來說,除了可免抽籤及以上所提到的權益取捨外,快速與平常的TIC改康斗的步驟與花費,並沒有任何區別的存在。一般而言,所需完成的步驟包括填寫及遞交申請表、安排建管部來作檢討、準備測量及隔間圖紙、擬訂康斗管制文件等。一般律師費按樓宇大小及單位數額定價,收費5,000至15,000元不止,律師可以全權包辦所有以上申請步驟,即使運用快速方式,時間也至少要一年半載。當然,屋主須要自付其他費用。

除此之外,若樓宇有房貸抵押,銀行若刁難,拒絕讓申請過關,屋主依然未能如願以償。所以,屋主在未提出申請前,不妨預先與銀行磋商,溝通並取得許可後才進行為妙,以免到時候撲空,浪費金錢與時間。

若屋主願意事先作好準備,僱用熟知營建法規的專業人士,在還沒接受建管部門作房檢階段前,預先將不合規加建予以糾正,這麼做可以讓房檢順利過關,避免不必要的拖延。

雖然不是十全十美的方案,「TIC快速改康斗」提案可以讓TIC屋主獲得一個舒緩。以上分析顯示,該法案不致於過分腐蝕租管條例解決可負擔住房的供應問題。反而,這項法案從某些層面來看,有益於全舊金山市,如(1)市府財庫可取得補助、(2)租客可獲得終身租約、(3)屋主可以擺脫房貸苦惱,可稱是具有「三贏」之功效的法案。

(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/,800-499-4529)

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2013-03-26 10:35 AM
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