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中國房市眺望

解讀國五條 地方細則模糊、影響有限

作者:吳品妤

各地國五條細則公布後,外界認為,控管程度普遍低於市場預期。(AFP)

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【大紀元2013年04月12日訊】中共國務院樓市調控政策《國五條》出台,北京、上海、廣州和重慶等各地方城市紛紛公布調控細則,對大陸各地房市交易及房價影響引起外界關注,全球商業房地產投資公司世邦魏理仕近期發布此調控政策細則的解讀。

世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉認為,大部分已推出的地方細則均欠缺新意、不夠詳細、且控管程度普遍低於市場預期,加上許多城市的調控細則靈活度大,目前難以確定此新政策對市場的實際影響。

中共國務院3月1日發布《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(以下稱《通知》),除重申穩定房價工作責任制、加強普通商品住宅和保障性住宅建設、強化市場監管等原有政策外,在限購、差別化信貸及稅收等方面均有所收緊,包括限購擴大範圍、加大二套房貸差別化信貸和徵收20%個人出售房產所得稅。

而各地出台的細則,在房價控制目標上,除北京和上海的地方細則明確將2013年房價控制目標定為「基本穩定」外,其他已公布的地方細均將房價控制目標定為「不超過本年城鎮居民人均可支配收入實際增幅」。在限購條件上,除北京將限購擴大至京籍單身人士外,其餘城市的細則並未擴展至更多的族群,或如《通知》所述將限購的地域範圍擴大至全部行政區域。

20%個人所得稅待細化

而《通知》中最受市場關注的個人出售房產嚴格徵收20%所得稅,在地方細則中除北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津等城市明確將嚴格執行20%所得稅外,其餘城市尚未就此表態。陳仲偉認為,除了20%個人所得稅的豁免範圍、如何定義所得額等執行層面仍有很多方面尚待釐清,從另一方面看,這也顯示目前大部分城市的地方政府對於可能推出進一步措施有所保留。

總體而言,在已公告的地方細則中,陳仲偉分析,除北京最嚴厲、描述最清晰、操作性最強外,其他城市的細則均比預期寬鬆、且關鍵點和執行層面仍有不少模糊地帶,意味著大陸地方政府在這新一輪的房地產調控加碼過程中依然保有一定的決策權和靈活度,也說明大陸中央政府目前並無意以「一刀切」之勢對房市實施無差別的打壓。

釋放調控從緊訊號 買家轉觀望

究竟「國五條」發布以來大陸中央和地方政府一連串的動作傳遞哪些重要訊息?陳仲偉認為,這顯示至少未來一段時期內房市調控基調從緊;至於20%個人所得稅的細則若能有效地實施,將逐漸改變「買房一定能升值賺錢」的預期心理,可進一步削減住宅的投資屬性,使其回歸居住屬性的本質。

而此次各地細則中以北京最為嚴厲,陳仲偉分析,這可歸因於2012年以來北京房價漲勢洶湧,北京細則也為其他房價上漲過快、或將來可能出現房價上漲過快的城市提供了政策升級的參考;而首次提出建立全國不動產登記制度的時間表,也可作為中國樓市調控由短期行政干預轉向長效機制的重要一步。

總體來說,陳仲偉認為,此輪新政釋放出的調控收緊信號,預計未來一段時間房價上漲速度將趨緩,而成交量也將因交易成本上升及部分買家轉為觀望等因素而有所回落。

陳仲偉表示,「考慮到2011年和2012上半年發展商購地並不活躍,預料短期內新房供應將處於較低水準,市場供過於求而導致房價下降的風險不大。同時,若部分城市房價在未來一段時間仍出現持續上漲的態勢,則不排除地方政府細則有加碼的可能。」◇

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2013-04-12 11:24 AM
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