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墨爾本購買公寓 別忘了考慮它的佔地面積

大批中國房產投資者正在退出墨爾本的公寓市場,墨爾本的公寓銷售正在走向低迷。(陳明/大紀元)

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【大紀元2013年07月13日訊】(大紀元記者高超墨爾本編譯報導)如果您購買一套別墅,首先關心的問題可能就是「地有多大」?但購買公寓的買家往往容易忽略公寓自帶的土地面積。雖然公寓所佔土地是所有買家共同享有的,但是每個公寓單元也能分得一部份土地價值,被稱作名義土地價值(Notional land value),它是組成公寓價格的一部分。

這個關鍵數字很有可能隱藏在業主的銷售合約裡了,您要自己把它找出來。任何一個公寓單元,您都要仔細計算一下它的名義土地價值,和其他物業好好比較一番。因為不管您準備買什麼樣的公寓,新公寓、樓花,還是裝飾藝術時代的公寓,名義土地價值會直接影響您的投資回報。

一般來說,20世紀20年代至70年代間建成的舊公寓擁有較高的土地比例。60年前,勞動力成本相對便宜,開發商也不需要在一塊地皮上蓋盡可能多的公寓來產生可觀的投資回報率。這就是為什麼您會發現在內城的一塊1200平方米的地皮上只蓋了6所公寓。光地皮就價值200萬元,這樣的話每個單元就可以分到33萬3千澳元的名義土地價值。

但也不是說您非要去買一所「古董」公寓來獲取一個合理的土地價值。

過去的10年內,在墨爾本次要地理位置上建造的一些高密度公寓樓, 他們的建築物價值高於土地價值。這些公寓的名義土地價值很低,每個單元經常會低於8萬元。

您會發現中密度的公寓和精品公寓擁有更高的土地比例,但是現在的開發商們更熱衷於日益擁擠的新公寓市場。

如果您想要高土地價值的舊式公寓,您可以考慮20世紀50年代到70年代的別墅式單元房(Villa Unit)。它們是在一塊地皮上建成的一組小型單層住宅。大多數單元與單元之間不連在一起。由於每套單元相對分得的土地比較大,所以在資本增值方面更像獨立別墅。

WBP物業集團(WBP Property Group)首席執行官格雷維爾‧帕布斯特(Greville Pabst)相信別墅式單元有很大的潛力。「目前這種物業很划算, 他們的價格一般在45萬澳元至55萬澳元之間。」

作為一名物業估值師,帕布斯特稱,「這個價位的2臥室單元性價比很高。此類物業70%的價值來自它的所佔土地,30% 來自於建築本身。」「在Elwood和South Yarra購買一套不錯的一臥室公寓都要50 萬澳元。人們有點忘記別墅式單元了,但是我們相信這類物業價格很快就會跳到70萬。」

新的精品公寓和中密度公寓,他們擁有好的地理位置和建築風格,投資回報高於一般水平, 一定程度上是因為他們的土地價值。

保羅‧奧斯本(Paul Osborne)是一名買方代理, 他說墨爾本內區的一些新公寓今年降價幅度在5%至10%之間,這種情況下他們的價格和那些已經建成的單元房有了一定的競爭力。

他建議買家把尋找重點放在那種建築已接近尾聲、而且一半的單元都已售出的公寓上。「有一些比較好的公寓,它們只有30個單元。而且買家一般是自住業主。這些公寓很划算。現在這些公寓的價格已經降到了一個很合理的價位上了。」 ◇

(責任編輯:陳明)

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2013-07-13 11:44 AM
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