【大紀元2014年11月23日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）澳洲獨立的房地產市場分析師卓自達（Arek Drozda） 在「房地產觀察」 上撰文分析了10月份的房地產市場狀況，預測房價的上漲將進一步減弱。並對關於全澳房地產市場價格的預測。
據澳洲房地產觀察網報導，10月份公佈的數據有限，因此，對於2014年10月份的報告與先前的相比只有微小的改動。
新加的數據只有經濟福利指數、房產價格估計。而這兩項指標與上個月沒有任何不同。
總的來說，各種指標繼續趨向更加疲軟的市場形勢。對於經濟的悲觀情緒、高的購房成本、購買能力的下降、需求的減弱等等，在數據中均清晰可見。
這些狀況並不標誌著一場崩潰。但是如果沒有重大的轉折，房價的繼續上升已不可能再維持多長時間了。
在缺乏房價已經達到此次週期的頂點的證據情況下，此次對澳洲房地產市場的展望是持中，即不上不下。
詳細的分析如下：
1 最佳的住房選擇–租而非買越來越吸引人
買房、租房指數反映了買房與租房兩者相對而言的花費。
買房、租房指數在2012年觸底，那標誌著目前這一次週期的最低點。從那以後，指數已經升高了很多，並且在2014年3月跨過了平衡點。2014年9月的估計是，買房與租房指數繼續上行的趨勢。
買房與租房指數依據的是簡單的概念，即租房與買房是可以互相代替的住房方式。因此最佳的選擇取決於哪一項相對而言在升高。
該指數的實際用途是判斷市場週期，並且決定買與賣的具體時間。
指數從買的範圍轉到租的範圍，說明買房的代價開始比租房的代價升高得快了。因此，目前，租房看起來比買房是更合適的住房方式。
在一項買房的開銷主要是由於房價上漲而升高的市場，賣房的最佳點是買房租房指數達到最高之時，這個點應該與房價的暫時高峰點相重合。這個時間點，從現在看來已經為時不遠了，在未來的12個月或24個月之內，可隨時出現。
2 購房可負擔能力–位於歷史最高水平但在下跌
購房可負擔能力指數，把年度買房成本的變化與全職工作的平均收入的變化相比較，因此，反映了購房可負擔能力是如何隨著時間而變化的。
購房可負擔能力指數仍然處於歷史高位，儘管2014年9月的估計是在下跌。
該指數說的是，相對與全職工作的澳洲人的收入來說，房價仍然是可以負擔得起的。自上月的估計以來，該指數還沒有顯著的變化。
相對與平均收入來說，購買一棟價格相等於中位數房價的房產的開銷仍然低於1980年代後期。因此，考慮到普遍預期的低利率將維持相當長的時期，在澳洲房地產市場可以稱作過熱之前，房價還有很大的可以上升的餘地。
3 對經濟的感覺–負面
經濟福利指數是反映澳洲民眾對目前經濟情況的總體感覺。
經濟福利指數在2013年6月後下跌。2014年10月的估計是，經濟福利指數在負的範疇，而且繼續下行。原始數據顯示在2014年10月有一個微小的上升。
該指數背後的一個關鍵的論斷是，人們總的來說不願意從事大宗的購買活動，他們擔心經濟狀況。
10月份，原始數據出現了逆轉，而事實上上過月該指數的下跌並不大，沒有低於2014年6月時的最低點。這帶來了一點希望，對澳洲經濟的展望或許已穩定下來了，人們對經濟的感覺可能不會在進一步往下走了。
儘管如此，感到前景暗淡者仍占主導地位，在這種情況下，房價不可能強勁地上漲。
4 需求–趨勢已變，正在越來越弱
人住房信貸衝力反映的是在澳洲住房市場上的購買活動力，因此反映了對房地產的實質需求。
2014年9月對私人住房信貸衝力的估計是正值，但是目前幾乎已經肯定轉向了下坡路（此指數的實際值將在下月揭曉）。這是一個非常強烈的負面信號，標誌著房地產市場需求的變化。
該指數的實際用途是對住房信貸量即將發生的變化，也是住房市場實際需求的變化，發出了預先的警告。
該指數為正值但在下降，標誌著信貸量正在縮小，因此對住房的需求正在變弱。
5 房價的預期–增長將進一步放緩
房價估計是房產價格指數的代表數。在與房價指數聯合使用的時候，這是一個主要有代表性的指數。
2014年8月，房產價格估計沒有上升，而且繼續低於房價指數。
房產價格估計自2014年6月以來幾乎持平。而在2014年3月至6月間變化也很微小。這意味著，此前出現的房價上漲將不會保持下去，而且房價在目前水平上很容易突然停下來，或者甚至微幅下跌。
從歷史上看，如果房產價格估計與房價指數長期不一致，那麼接下來的時期將是澳洲房地產市場的日益強烈的動盪（如2003年與2007年的情況）。這樣的情況在未來數月出現的可能性很大，如果房產價格估計不能（如2006年與2013年那樣）很快升高的話。
責任編輯：簡玬
