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【置業英倫】曼城學生住宅市場的變遷

學生數量波動 新房倍受青睞

徐玥

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【大紀元2014年11月04日訊】(大紀元記者徐玥報導)曼徹斯特是英國第二大城市,也是著名的大學城。擁有兩家優質大學,曼徹斯特大學和曼徹斯特城市大學,各有約3萬8千名學生。對於人口50多萬的曼城來說,學生規模可謂龐大。因此,學生住宅也成為了當地房地產市場的重要組成部分。優質、暢旺的學生住宅市場也能吸引更多英國國內和海外的優秀留學生,促進該城的「知識經濟」,因此學生住宅市場也深獲政府的重視。

根據曼城當地政府在2013年底發表的一份報告,近年來,學生數量出現一些變化,學生住宅市場從地段到住宅類型也有一些改變。

學費增加 學生人數出現波動
英國大學的學生人數在過去15年增長顯著。然而近期的政策變動,加上經濟不景氣,導致學生人數出現波動。2010年英國中央政府規定,大學有權將每年的學費調高至9,000英鎊,這比以前的3,375英鎊上限高出許多。2011年申請2012年秋季入學的人數應聲下跌7.7%。

不過,曼城市政府的報告認為,申請人數下降或許僅是一時的現象。類似情況在2006年也曾發生過。在學費上調後的第一年,申請人數顯著減少,但是再過一年就基本恢復正常。確實,2013年的申請較2012年回升3.1%,不過尚未回到學費調高之前的水平。這些不明朗因素也給學生住房市場帶來了一定的影響。

優質新房和新建宿舍吸引學生客
近期的變化還包括,市中心及其邊緣地區的非學生公寓的租賃市場變得非常活躍,吸引了很多學生房客;其次,私人投資者推出的學生公寓樓增加。
不久之前,曼城學生住房還相對集中在曼城大學校園邊Wilmslow Road地帶附近。不過,活躍的租賃市場和大量新建的學生公寓將學生客引向了更往北面的市中心及邊緣地帶。許多國際生也被新推出的優質公寓吸引。

大學自身也在擴建宿舍。曼城城市大學在Hulme校園興建1,171套宿舍(其中730套為新增,441套為更換)。曼城大學今年也推出了宿舍擴建計畫。新的「學生村」將取代原來的兩座舊宿舍樓,含3,000套全新學生公寓和鎮屋(Townhouse)。另外,針對學生的私人住宅開發項目也不容忽視。自2009年以來,這樣的項目就有7個,共含1,840套住房。

需求出現最大倒退的是城南低端、較小的學生住房。在Wilmslow Road東邊和西邊的地區,諸如維多利亞公園(Victoria Park)、Rusholme和Levenshulme的部分地區出現了房租下跌、空房率上升的現象。政府報告認為,這些地段的房東再也不能像20多年前那樣依賴於學生房客的租金收入了,一些房東或許需要轉向非學生的「主流」租客招租。

另外,在傳統的家庭住宅區,不時見到學生合租家庭住宅(Houses of Multiple Occupation)。從目前來看,很多兩年級和三年級的學生繼續在城南近Wilmslow Road的住宅區合租房子。近年來,學生房客和當地居民的糾紛也越來越少,學生房客甚至在一定程度上穩定了這些住宅區的發展。

政府力挺學校及復興工程樓盤
不過,為了支持正在開展的學校宿舍擴建計畫和在曼城進行的多項復興地區(Regeneration Area)的新樓盤,曼城市政府將在相關地區限制合租房的數量。如果該區已經有較多的民宅用作學生合租,或者正在推出復興工程的樓盤(如Grove Village等地),民宅的業主申請合租許可的難度就會很大。這對於投資復興工程(Regeneration)地區的新樓盤的業主來說,是個好消息。

學生宿舍 vs 主流住宅
投資學生公寓與投資主流住宅側重點不同,以下供有意進行這方面投資的讀者參考。

學生公寓
1) 學生公寓價格較低,適合資金較少的長期投資者。按揭利率較一般民宅高。
2) 學生公寓投資側重現金流和租金收入,升值不是目標。
3) 發展商往往會統一招租並管理,業主支付管理費。
4) 目標租客群較窄;物業轉手時,潛在買家亦較民宅為少。

主流民宅
1) 價格往往超出學生宿舍很多,故投資所需金額高。
2) 升值潛力一般超過學生公寓,也是民宅投資的重要考慮。
3) 須自己或者委託租賃中介招租。
4) 租客選擇較多;物業轉手時,潛在買家也會較學生公寓多。

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2014-11-04 5:14 AM
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