【大紀元2014年12月31日訊】（大紀元記者蕭桐美國華盛頓DC報導）「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，杜甫的詩道出了中國人對安居樂業的重視。先人講究的祖傳家業，也主要是指田產房屋。大部份身在海外的華人在置業時首先想到的就是買房子，概因房屋既可以保值也會增加人的心理安全感。在馬里蘭和維吉尼亞兩州投資房產需要注意哪些因素？在兩州都設有分支的常青地產（Evergreen Properties, Inc，EVG）經紀人黃瓊（Joan Huang），以專家的經驗向您支招。
個人投資房產大體分兩種，一是舊房買進，翻新賣出；一是房屋出租。由於房地產業與整體經濟形勢的浮動聯繫緊密，不論是以上哪一種投資，大家都應該緊跟大形勢的變化，在其中做選擇。
以房屋買賣來說，很多房主在經濟開始衰退時，或因擔心貶值或因心有不甘，而不願低價賣房。「2005年，因為房屋價格大漲，我的一位客戶買進了一棟房子。2006年地產泡沫來臨前夕，客戶因幾千元的差價讓房子壓在了手裡。其實，如果當時能果斷買出，即使虧個幾千甚至上萬，能將現金收回手裡。等到真正的房產熊市來臨時，就可以在更好的地段進行更划算的買房投資。即使機遇在眼前，手中沒有現錢，甚麼都做不了，一念之差，有別於此。」黃瓊認為，吃虧是福，即使丟掉眼前的一些利益，但從長遠看，有選擇權才能不浪費機遇。
出租房屋做房東是長期的投資，需要更多的耐心。黃瓊對這一部份投資者建議，首先要融洽與房客的關係：將房客當成朋友關心，及時適當的溝通都是很重要的原則。「有一個房客因為公司發薪水的時間延後，需要將付房費的時間推後到每月的十號，但這一天恰好是房東要交房貸的截止日。房東將自己的難處告訴了房客，同時決定承擔一定的風險同意延期。房客在感激之餘，將付租金的方式由私人支票改成現金支票（Cashier’s Check）。人與人之間要想相處的愉快長久，互相之間的關心和理解是必不可少的。」
同時，房東也應該瞭解當地的房屋出租法規，適時的運用這些知識，減少不必要的麻煩和損失。一樣做房東，在維州和馬州的待遇大不相同：維州因為是共和黨主導，提倡保護房東的利益；馬州則由民主黨佔優勢，因此房客的權益更重要。下面就讓我們舉例說明一些兩州與房屋出租相關的法規：
實例一：
房客的條件審核是十分關鍵的，這也是房東確定房客是否具備租房能力的步驟。基本審核內容包括三項：信用、前房東推薦信和僱主信息。其中通過僱主信息，房東可以瞭解房客的薪水能否承擔租房費用。但在馬州，薪水的多少絕對不能成為房東拒絕房客申請的原因。在維州和馬州，種族、性別、宗教也不能成為房客被拒的原因。那麼，到底要怎麼拒絕最為妥當呢？黃瓊建議可以告訴房客，他／她的信用（Credit Score）是房東不放心的原因。這樣的答案最簡單，也不會引起不必要的法律糾紛。
實例二：
租房合同也是需要注意的地方，比如馬州要求房東對房客的保險金（Safe Deposit）支付每年4%的利息。如果房東不想這麼做，就必須在合同上註明。值得注意的是，即使合同書已經說明，如果房客請法庭裁決，「國法大於家規」，房東還是要照付利息的。因此，黃瓊建議各位有房出租的人士，與人方便就是與己方便，能互相容忍的就儘量包容。
實例三，
出租房房屋維護，最能體現維州和馬州法規的不同。就拿最讓人頭疼的黴菌（Mold）問題來說，維州有明確規定，如果房客在看房時沒有發現黴菌問題，等房客搬進房屋後出現任何黴菌問題，將由房客自己承擔維修費用。在馬州，並沒有明確的關於黴菌的法規，但有關部門在處理時，會以房客的權益為重。黃瓊介紹了一個真實的故事：
經過一段時間的居住後，美國房客告訴租房的台灣房東，要儘快解決屋內黴菌問題。該房東沒能及時維修，房客就報告了馬州的衛生局。衛生局將該房屋封房，並將租客搬到了當地的旅館裡。結果房東不但要付修屋的費用，還要負擔房客每日的旅館開銷。「如果這件事發生在維州，結果就完全不一樣了。」
實例四：
如果房客不付房租怎麼辦？在維州，15天之後房東就可以將房客告上法庭。在法庭宣判後，房客的欠款將會被記錄在案，如果房客不及時歸還，就會影響自己的信用，進而影響以後的買房租房記錄。在馬州，這個期限被延遲至三個月，而且如果房客支付了一部份欠款，房東就不能趕房客走。
「房屋出租糾紛的法庭訴訟費用只有幾十塊，雖然費用不高，但房東在使用法律手段之前，應該三思，因為最重要的還是自己的房產。如果能和平解決，請房客自行離開，就儘量不要對薄公堂。」目前，銀行對喪失抵押房贖回權的房主，會提供三千美元的搬家費。這也可以作為房主對到期房客處理方法的借鑒。
對於經濟和時間精力有限的房主，有不同的解決方法。第一次進行租房投資，或富餘資金有限的房主，可以辦理房屋保修（Home Warranty）服務。全年保金300美元到400美元不等，由服務公司處理所有與出租房屋相關的維修事務。公司會收取一次75到100美元不等的保底費，其餘超出的花費由公司付款。如果預約48小時之內，公司無法到場服務，則免收本次的保底費。「服務公司會保證房屋的正常使用，如果遇到電器或水管損壞的情況，公司也會直接給予更換。如果需要包管房主的房屋屋頂，則需要購買有特別屋頂項目的服務。」
如果手中有餘錢，房屋保修不一定必要，但房主應該購買房屋保險。「我的一位同事負責管理一個商業用樓，建築的二樓以上是辦公樓。一次其中一間公司舉行晚間派對，一群喝酒喝開了的年輕人突發奇想，要大家一起向上跳。結果將整個一層樓跳掉，所有人連同樓梯、水泥地和各種設施一同從二樓掉到了一樓，所幸的是沒有人受傷，而萬幸中的萬幸是，房主買了房屋保險。」
如果房主要離開一段時間，或者您覺得管理出租房太過繁瑣，也可以將出租管理交付給房屋經理人。托管分兩種：一種是業務托管，即經理人幫您尋找並審查房客，房主支付經紀人第一個月的租金；第二種是全權托管，即在業務托管的基礎上，將房屋管理的一切，包括收取每月的房租和房屋維修都交給經理人。費用是第一個月的租金加上每月房租的8%。
如有更多問題，請諮詢地產經紀黃瓊女士，電話：703-883-3788
責任編輯：夏實
