─保留證據、看懂設計圖，聰明對抗不實宣傳
台灣預售屋盛行，但廣告不實的程度，跟中國的黑心特產相比，說是半斤八兩尚不為過──樣品屋、招待所常常刻意設在繁華的大馬路邊，工地卻在偏僻巷弄末端，經常讓消費者受到誤導，而搞得滿肚子火。所以，我們在選購預售屋時，樣品屋、招待所都不是重點，關鍵是：你真正的房子究竟要蓋在哪裡？
在法律上，建商所用的廣告叫做「要約之引誘」，為了引誘你去購買，當然會極盡所能放大建案的優點，吸引消費者駐足瀏覽，接著心動而進行消費。但我們要注意的是，吸引目光的廣告畢竟只是廣告，內容與實質是否一致，還是要靠自己積極去了解，才不會被廣告所迷惑。
我以前有個客戶，看了樣品屋，以為自己要買的一樓店面預售屋，就在台中市熱鬧的文心路上，結果房子竟然是蓋在巷底，根本做不了生意，只能當作住家。雖然銷售人員先前曾口頭告訴他是店面，但沒有實質證據，就很難討回公道。
另外，我也有好幾個在台北的客戶，看到建案叫「大直XXXX」豪宅，招待所設在大直美麗華一帶，事後卻發現工地其實是在文湖國小後方的山上，根本看不到大直；甚至有幾個豪宅建案，其實是蓋在「夜總會」的對面或旁邊。同樣常見的是，在工業區內蓋廠房，卻以住宅的名號來銷售（俗稱工業住宅），價格當然比較便宜，但跟消費者的期待，甚至法律的規定卻差了十萬八千里，所產生的糾紛自然相當多。
保留證物，就是保障訴訟權益
由此可知，從預售屋廣告文宣上看到的視野風景、建案位置、中庭花園等公共設施，絕對不能全盤採信，一定要小心查證。
或許你會問：「難道建商的廣告，可以隨便胡編亂騙嗎？」根據《消費者保護法》第二十二條規定，建商應該「確保廣告內容之真實」；但是問題在於，蓋房子的是建商，推案卻往往交給代銷公司，銷售人員為了賣房子，文宣品或口頭宣傳一定會誇大，甚至到了不實的程度；一旦發生糾紛，欺瞞情節嚴重的代銷或許會鋃鐺入獄，但此時錢也已經進入對方口袋，消費者事後的舉證及訴訟卻曠日費時。所以，你還是必須緊緊守住第一關，走出宣傳迷霧，認清「契約書」才是攸關權利義務最重要的文件。
房屋的建材方面也是如此，為了強調奢華，建案廣告經常宣稱使用日本馬桶、義大利磁磚等設備，契約書卻在某品牌後面又加了一句「或同級產品」，看到這種字眼，就表示它有替代性，要小心建商故意含糊其辭，故意採用不同品牌，然後將價差賺走。
事實上，現代建築工法很省時，以前蓋一層樓需要一、兩個月，現在可能一星期就蓋好了，因為建商在蓋房子之前就已選好材料；既然材料早已確定，還在契約書賣弄這種手法，當然相當不應該。因此，你應該要求將「同級產品」等字眼劃掉，以免事後無法主張權益。
廣告不能盡信，但你拿到的廣告文宣資料極有可能成為訴訟證據，一定要妥善保存。《消費者保護法》第二十二條說，企業經營者「對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，這句話很有意思。在我看來，除非買賣當事人事先透過特別約定、個別磋商條款來排除廣告內容，否則廣告在契約成立時，就應該成為契約的一部分。
然而，在實務上，法院的認定並不一致，有的法官認為廣告純粹是宣傳手法，但有的法官認為它也是契約的一部分，判決依據在於，簽約時有無將廣告訴求中較具爭議的內容，明確定義於契約之中。
有位小姐花了千萬元，買下號稱戶戶有溫泉的透天厝，等業者通知交屋時，她卻發現溫泉浴池根本沒水龍頭，當然也沒溫泉可言了。這位小姐因此要求解約，卻遭業者拒絕，因為後來法院判定，契約中有「溫泉管理使用約定」，業者理應提供具有溫泉功能的建物；但房屋的主要功能是供人居住，業者雖然未依廣告提供溫泉，但房屋現況仍可居住，因此，此案最後判決減少價金及給予補償。
既然建商或代銷公司發送的傳單、小冊子、說明書、報紙廣告可能形成契約內容，我們當然不能丟掉，應該妥善留存。以報紙為例，最好不要剪貼，全頁保存才能清楚辨識刊登的媒體及日期。
另一種手法也經常看到，那就是建案廣告主打美輪美奐的大照片，卻在不起眼角落以很小的字體註明「電腦合成示意」，或是顯示樣品屋與工地所在位置不同的地圖，小到不能再小；這些都是建商或代銷公司在測試法院底線，未來的採證程度，往往也要看法院的態度。因為，有的廣告是單張，有的卻是摺頁，頁數越多、重要訊息位置越不明顯，越可能是蓄意隱藏，消費者不知情的可能性就越高。
就像有的網路廣告故意設置障礙，要你透過層層點選，才能找到重要的資訊，甚至有些還讓你找不到呢！對於這些重要或正確的資訊找不到或很難找，卻以華麗的名詞來使消費者誤認的情形，是屬於「引人錯誤之表示或表徵」，按《公平交易法》規定，可以主張該建商或代銷公司廣告不實，如果自身權益有受損害，可以另行主張損害賠償。
建商跟代銷公司的廣告手法一天比一天細膩，但有意無意引起消費者誤會的行銷手法卻一直存在。例如，有的建商與代銷公司在廣告摺頁及地下一層公設平面圖上，將防空避難室兼停車空間標示為「輕食交誼區」，除違反建管法規，也可能引起大眾的錯誤認知或決定。公平交易委員會認定，這屬於虛偽不實及引人錯誤之表示，違反《公平交易法》第二十一條規定，可對建商及代銷公司處以行政罰鍰。
所以，對於廣告，我們當然要防範未然。如果廣告提到中庭花園、游泳池、親子教室或遊憩設施，實際簽字的契約書卻沒有，就要提高警覺，保留相關的文宣廣告，可做為請求減少價金或解除契約的重要依據。
詳閱建築設計圖，揪出虛擬設施。
避免預售屋廣告陷阱的第二步，就是確定「你買了什麼」？在房地產熱絡時期，曾經發生建商買空賣空的案例，還沒有拿到建造執照就偷跑開賣，最後一走了之，嚴重影響消費者權益。
為了防止類似事件重演，後來規定必須先取得建造執照才能推案銷售，而申請建造執照，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書，其中工程圖樣包括房屋的平面圖、立面圖、剖面圖，甚至建築物各部分之尺寸構造及材料，都要事先送審。你可以要求對方出示這些資料，這麼一來，想要胡搞瞎搞的虛擬建案就無所遁形了。
事先觀看建案設計圖，可以同時確認廣告所宣傳的公共設施是否存在、規劃的用途是否一致。我曾隨口問過消基會裡某位擔任建築師的成員：「你設計的某某建案規劃的親子教室如何？」他很訝異地回答：「沒有啊，我畫的圖沒有這項設計啊？」奇怪的是，後來卻真的蓋出親子教室，原來是建商以二次施工方式自行增設的違建，這個問題可能涉及違反安全結構，消費者不得不慎。
因此，你一定要事先掌握建管處通過的平面圖等相關資訊，如果上面沒有親子教室、韻律教室等，就代表建商吹噓的這些設施不存在、不合法，或是未來使用狀況跟他們宣傳的不符。例如雖然號稱規劃游泳池，但深度明顯不足，只能用來戲水，甚至根本是蓄水池，不可能用來游泳。
你可能說，你根本看不懂平面圖、管線配置圖這麼多有的沒的，為什麼要這麼麻煩？其實，這些相關設計圖都非常重要，因為建商或建築師往往不見得會考慮每個住戶的居住需求，例如從設計圖可以看出機房在哪裡，有的設在地下室，對住戶的影響比較小；有的卻在露台，造成露台附近的住戶受到噪音影響，你對這些會影響到居住品質的風險，都應該事先了解。又例如說，從管線配置圖可以發現汙水排放管線有時集中在特定樓層，萬一你買的正是這一層，難道不想知道究竟有什麼影響嗎？如果看不懂也沒關係，問就對了！花了那麼多錢，房子就是要住得安心，不應該變成一場大冒險。
留意夾層屋等「創意空間」的陷阱
另一個要注意的大陷阱，就是糾紛不斷的夾層屋。在台北市，除非是複合式的重疊建築，否則，只有頂樓或一樓可以容許合法夾層。如果是合法的夾層，建商通常就不會以所謂「創意空間」來形容；反之，如果是不合法的夾層，為了避免被認定是非法，就故意用「創意空間」這種模糊字眼稱之，一方面規避違法的可能，一方面也讓消費者有無限的想像空間。
所以，如果建商銷售其他樓層的「創意空間」，標榜甚至鼓勵你以後可以進行「二次施工」，那絕對是違法的，一旦遭查獲而被迫拆除，或是因為各個樓層都違法「二次施工」而增加安全風險，後果都是買錯房子的消費者在承擔。
台灣地狹人稠，大家都想多「偷」一點房屋使用空間，衍生陽台外推或夾層等「創意」行徑，但這些做法其實都很危險。因為，建築設計規劃都有一定的載重量，即使你買的是合法的夾層空間，難保其他樓層的鄰居沒有偷偷進行「創意」規劃。在無法確知隔壁或樓上鄰居是用哪種材質裝潢的前提下，如果每戶都在做「創意」，很可能造成整體超過載重量的風險，一旦地震來了，你的樑柱真的承受得住嗎？
萬一你有購買夾層屋的需求，也不要被預售廣告或樣品屋所迷惑，一定要注意高度，挑高四米六比較合理，挑高三米六通常是不舒適的，因為你必須扣掉樓地板厚度大約二十公分，而超過十樓以上的消防設施管線在天花板要占掉三十公分，如此一來就只剩下三米一；有時天花板還要裝潢，空間就更侷促，恐怕只能在腦袋裡想像創意而已了。
建商的夾層樣品屋，使用的通常是輕材質、輕隔間，可能已經美化過了，甚至現場給你看的空間其實是三米八或更高，並不是三米六。從視覺上，我們感覺不出三米六與三米八的空間差異，但消基會義工曾經帶著皮尺要實地丈量，結果被銷售人員拒絕，可見樣品屋的魔術手法經不起考驗。
夾層屋形成的「創意」空間，通常只能堆放東西而不是堆放「人」，也就是並不適合居住，但購買夾層屋的消費者，對空間的期待及使用狀況卻往往不是如此。覆巢之下無完卵，請務必清楚認知自己或鄰居「創意」過度可能帶來的共同風險，避免被廣告誤導而造成損失。
這樣做，保障消費權益
合法夾層預售屋辨識方法：
一、要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准的圖說內容，查核該夾層的設置是否經該主管機關核准，如該夾層未標示於核准圖說中，即屬違法。
二、簽訂購屋契約時，若建商或售屋公司提及，可於領得使用執照後再行二次施工者，即屬違法。
三、如果無法自行判斷，可要求建商或售屋者出示建造執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢。
四、建商或售屋者如無法出示建造執照，購屋者可向地方主管建築機關、行政院公平交易委員會、各級政府之消保官及消費者保護團體，進行檢舉。
（資料來源：內政部營建署）@
摘自 《懂這些，消費從此不吃虧：消保鬥士教你如何捍衛權益》商周出版社 提供
