中共試點以房養老 時局不確定令專家頭疼

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【大紀元2014年03月21日訊】(大紀元記者任義報導)隨著大陸民眾養老金的缺口越來越大,中共當局欲推行「以房養老」政策遮掩養老金的短缺。以房養老保險方案終於要成為現實,擬在北上廣漢四個城市先行試點。但令精算專家頭疼的是,中共制定的70年土地使用權等無法評估,中國的政治、經濟時局也不確定,保險公司就此犯難。

養老金缺口大 中共試點以房養老

養老始終是中國民眾關心的問題,從目前看來中共政府一直隱瞞養老金存在巨大缺口,猶如龐氏騙局一樣「拆東牆補西牆」,用現在民眾繳納的養老金去給已退休的民眾發放,一旦危機到了頂端,養老金將難以支付。

2013年9月14日,中共國務院對外發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》,提出作為金融養老、以房養老的方式之一,中國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險。試圖通過以房養老有望解決養老資金難題。

所謂老年人住房反向抵押養老保險,就是以房養老,老人把已經付清貸款的房子,抵押給保險公司等金融機構,金融機構通過數據統計和精算,綜合考慮房主的年齡、預期壽命、房產若干年後的價值等因素,定期發給房主一定數額的養老金。房主去世後,房產出售用於歸還貸款,其升值部份歸金融機構所有。

3月21日《大紀元》獲悉,中共保監會決定開展老年人住房反向抵押養老保險試點。並且還向各家人身保險公司下發了《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(徵求意見稿)》(以下簡稱《徵求意見稿》),並擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點,對參與保險的人群和從事該業務的保險公司都有明確的要求。

大陸某上市保險集團副總經理周先生對大紀元記者表示,以房養老作為中國的一項新興事務,對保險公司和客戶而言,都面臨挑戰。「對保險公司的要求是註冊資本超20億,開業運營滿五年,償付能力不能低於120%;對客戶要求是60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。」

並且上述四個城市的保監局將做窗口指導,具體監督試點實施。周先生稱:「這個事情保險公司的興趣不是太高,因為時局不穩定,很多事情不好把握。另外就是中國這個特色,也讓保險公司頭疼。」

特殊模式令保險公司頭疼

周先生所說的「頭疼」,是源於中共制定的房屋制度所造成的。其中最讓保險公司的精算師們頭疼的是,有太多特殊的變量,是無法用數學模型來評估的:例如70年土地使用權,以及長期房價走勢。

在日本、美國、英國等國家,土地使用權不是個問題,房產與土地一體,一般都是永久產權或999年產權。老年人去世之後,土地和房產產權依然存在,建築折舊計算是最簡單的數學題。

但在中國,中共所規定的房屋所有者只擁有最多70年的土地使用權,商用房產甚至只有四五十年。而在深圳、青島等上世紀八十年代開始試點土地有償出讓的城市,早期土地只有20年使用權,目前已經到期。

中共國家統計局根據第六次人口普查詳細匯總資料計算,中國人口2010年平均預期壽命達到74.83歲,比10年前提高了3.43歲。其中,男性人口平均預期壽命為72.38歲,女性為77.37歲。

假設一對老年夫婦60歲開始與保險公司簽訂以房養老的合同,保險公司要提供17年費用之後才能拿到房產。這還只是2010年的數據,衛生部提出2020年中國人均預期壽命要達到77歲,以此預估,女性要達到80歲左右。因為日本2010年人均壽命已經達到83歲,女性86歲。

如果客戶都是退休開始簽訂合同,保險公司平均要20年之後才能拿到房產。到時候,建築壽命已經幾乎為零了。所以土地使用權的問題,將成為精算師們第一個要面臨的問題。在中共《物權法》出台之前,土地到期由政府無償收回,房屋建築價值歸零。

2007年出台的《物權法》又產生新的擱置難題:宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期有償還是無償?這讓保險公司犯難,房產到底如何估價成了問題。

還有難題就是中國房價的長期走勢。中國樓市政治意味太濃,這是世界上任何一個精算師群體都不可能計算出來的難題。現在,中國房地產業已經綁架了中國經濟,三四線城市的房產泡沫已經顯現,中國宏觀經濟現有模式難以為繼。幾十年後,中國的政治和經濟情況怎麼樣,以及房價會怎麼樣,誰也不敢現在就下定論。

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(責任編輯:劉曉真)

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