助子女置業:

「媽、爸銀行」之錦囊妙計

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【大紀元2014年03月28日訊】(大紀元記者季薇多倫多編譯報導)滿地可銀行(BMO)發現,高達40%的首次置業者希望獲得一些來自家庭成員的資助,以進入業主之列。為此,《溫哥華太陽報》記者特意諮詢了一些專家建議,看看身為父母的,如何能夠幫上子女的忙。

子女首次置業,如何幫助?有可能很簡單,如果子女已經攢足了首付,父母方面只需共同簽署按揭貸款協議即可。溫哥華Bell Alliance Lawyers & Notaries Public公司房地產律師貝爾(Richard Bell)建議,如果不能滿足所有資格,父母可以饋贈現金。

饋贈及保障

饋贈現金,助子女湊夠首付?北溫哥華DLC Mortgage Evolution公司按揭經紀人詹姆斯(Michael James)稱,你需要寫一封饋贈信,寫明你不希望這筆錢被返還,用之作為按揭申請的一部份。他補充道,任何一筆超過5,000元的禮金,銀行將希望看到這筆錢的明晰來路。

如果子女與同居夥伴生活在一起,如果其關係破裂,父母如何保護已經饋贈子女的禮金呢?

在首次按揭獲批之後,可以註冊一個衡平法押記(equitable charge),註明:沒有父母的同意,產權不能變更。

當然,至於父母是否能夠做到這一點,要取決於他們饋贈的禮金數額有多大。貝爾表示,銀行通常不喜歡在產權中看到這樣的押記,但將允許父母註冊第二按揭貸款,只要資金的一部份是作為禮金出現在首付款中。

貝爾建議,制定一項協議,類似於婚前協議,以確保在一種關係結束時,類似的禮物不會被連同其他資產一起被分割。

稅務問題

為子女的置業首付提供禮金,會牽連稅務問題嗎?貝爾稱,只要這筆資金出自你的稅後所得,不牽扯任何稅務。

至於饋贈多少錢,完全取決於父母的經濟狀況。當然,如果能夠資助子女支付最大額度的首付,還是有好處的,諸如按揭貸款利息會顯著減少。例如,物業轉讓稅豁免,一間價格475,000元的住宅,對首次置業者而言,最低首付(5%)是23,750元,年輕人望塵莫及。如果父母能夠資助到20%,子女的經濟狀況會得到改善,他們就無需購買按揭保險,節省下數千元的保費不說,並有資格獲得一個較長的還款年限,有助於緩解每月的現金流。

父母直接給子女買屋

貝爾認為,存在多種情況。一種常見的安排是,父母出資購買;但是註冊一個按揭,將對他們保障該資產的所有權不利,特別是在涉及同居關係的情況下。然而,根據卑詩省最新的相關立法,這變得更加困難。

直接給孩子買屋,會牽連稅務問題嗎?同樣,即使是兒子或女兒將償還房貸,只要父母不指望償還利息,不會有任何稅務波及父母。

兩代同堂

如果計劃與子女同住,怎麼共同投資、購置物業?購屋時使用產權共有協議,這樣子女及其配偶可慢慢接手產權,或者在父母過世後,自然轉至仍健在的業主名下。

詹姆斯說,這種方法可以幫助年輕買家滿足首付和收入兩項要求(有利於得到按揭優惠利率貸款)。而所有權可以被構造成,讓子女及其配偶享有 「首次置業者豁免物業轉讓稅」的好處(而父母無需承擔該重負)。然而,詹姆斯提醒,如果子女不能夠按時還款,父母可能承擔上一個巨大的債務責任。

此外,父母應該利用自己的住宅再次申請按揭,以資助子女嗎?貝爾說,這樣的事情確實存在,但非常罕見,且帶有相當大的風險。如果子女需要些許幫助,一些家長會這麼做,否則,這意味著在臨近退休之年,迎接一個巨大的債務前景。 ◇

(責任編輯:文鳳)

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