文|李秉信
當房地產交易市場逐漸熱絡的時候，一個很重要的指標，那就是新屋的開工率，以及重新裝璜和現有屋的建築潮，會逐漸的加溫。筆者猶記得，在2008年至2009年房地產交易非常清淡時，因為地產交易成交量近乎無量下跌，所有的建築商都經歷了生意上最寒冷冬天。徨論有執照的建築承包商沒有工作，許多的地產經紀人紛紛尋找其他的工作機會。在那個時候，許多有執照的建築承包商常常自我調侃，為了謀求生存之道，養活工人，就算是數百元、不需要建築許可的維護保養工程也在接。相較於今日洛杉磯火熱的物業市場成交，建築工程在如火如荼的進行著，有名聲的建築承包商，工期往往須安排在半年以後，這樣的需求量，真的是不可同日而語。
選擇怎樣的建築承包商？
人們在進行物業建築的時候，往往低估聘請一個好的承建商的重要性。雖然好的承包商可能不一定會超越您的期望，但一個不好的承包商，肯定會令你的生活挫折及緊張。以下是一些基本的指南，提供讀者作為參考，以確保你聘請一個合格又負責的的承包商。這是一個很重要的動作，就是一定要雇用有執照的建築承包商。讀者必須要有這樣的瞭解，物業在建築過程中，常常充滿著變數，及不可預測的追加成本。有執照建築承包商基於政府法規的約束，以及個人名聲，一定會負責到底。消費者如果和建商發生糾紛時，可以向州政府的建商管理部門提出申訴，管理機關會進行調查，作出裁決。相形其他沒有執照的承包商，遇到糾紛常常就一走了之，人間蒸發。消費者的權益不但無法得到保障，而且求訴無門。
到工地實地考察建商
在你簽署一份承包契約前，先上網查尋當地政府建築局，確定這家公司有在政府建築局登記註冊。同時也要看看這家承辦商，在同一時間內，同時承包幾個工程。參觀他的工地，瞭解施工品質。這會是一個很重要的參考，看他是否兼工太多，以他現有的物力及資源，將來是否有精力專心做你的工程。本來預期九十天就可完成的工作，拖到半年以上，在業界的實務上，更過份者有些包商，專門收訂金，而且所收訂金比例，超過法訂比例的百分點十，裝模作樣的進行開工，但是完工日卻是遙遙無期，那將是業主可怕的惡夢。要瞭解這個包商是否曾經和其他業主有過糾紛，可以聯繫Better Business Bureau，看看這家裝修公司是否有被任何人投訴過。
執照、工程許可與勞工保險
業主對於承包商最多的埋怨，就是施工品質參差不齊。常常在估價的時侯，過渡渲染施工的品質，然而在完工時的產品，卻遠不如當初承諾的藍圖。其間的差異性，乃是在於他們是否有專業執照。雖然不是所有持照的承包商都最好，但有執照，至少保證他們有接受過相關專業的培訓。這是個很重要的概念，施工者要有執照，而且業主要確定，他們會協助申請所有你工程項目所需的許可證。市政府的法規是非常嚴格的規定，沒有許可證的工程，都稱作違章建築，會遭遇被拆除的下場。許多業主在將工程招標的時候，常常只在乎較低的工程總價，而忽略了仔細閱讀合同，並確保承建商有責任及勞工保險。如果承包商為降低工程報價，拉低成本，沒有購置足夠的保險，來含蓋所承包工程的責任，或者是施工工人沒有勞工保險。業主所承受的風險是很大的。
找承建商 也要貨比三家
在實務上，筆者建議業主至少面試三個不同的承包商。比較他們的回答及價格。也可以問他們是如何估計這個工程的價格，以及預估施工可能需要的天數、材料及人工。請記住，最便宜的投標不一定是最好的，因為原料價格有所不同。此外，請確保您給所有的承包商相同的計劃，以確保價格比較準確。最後，請務必確保您的承建商同意解決工程中任何可能意想不到的問題。同時仔細協商每個工程項目，包括如何付費，並且把這些條款包括在合同中。而在契約中的重要條款，就是建築擔保金制度。在美國，一個多世紀以來，建築承包保證書，在降低和分散建築行業資金風險方面，發揮著重要作用。
承建擔保金制度
所謂擔保金制度，是承包商在承包一個建築項目時，項目所有者、融資者、建築師或工程師、承包商和分包商之間分擔項目風險，而且在這個風險分散制度中，可以保證就算遇到糾紛，也可以圓滿完成。在建築業界大家耳熟能詳商業建築保證書，始於19世紀晚期承包保證書。當時，承建公營建築項目的私營建築公司大量破產，而且為這些承包商做擔保的個人也被證明沒有償付能力，於是，法人擔保制度的誕生成了發展的必需。1884年，第一家擔保公司「美國擔保有限公司」在紐約州成立。1894年，美國國會通過了「赫爾德法」，使保證書成為所有聯邦建築項目中的強制性要求。
目前，美國政府有一份「財政部名單」，該名單中的擔保公司可以被授權為聯邦建築項目做擔保。保證書是一種項目所有者（稱為保證書債權人）、被擔保的建築承包商（稱為保證書主債務人）和保證人之間的三方協議。保證人通常是一個專業擔保公司或財產保險公司。在三方協議下，保證人以其信用和名譽，保證主債務人忠實地履行承包合同的義務，當主債務人未能履行其承包合同的義務時，保證人將安排這些義務的履行，或者是賠償因主債務人未履行義務給保證書債權人帶來的損失。建築承包保證書是保證書的一種。在美國盛行的其他保證書還包括忠實保證書、公務員保證書、信託保證書、法院上訴或強制令保證書、特許和許可保證書和分塊土地保證書。
筆者觀察到，在建築過程中許多人對於保證書的功能有過多的期許，而產生誤解。保證書既不是信用證，也不是保險單。相反，保證人僅僅通過同意用自己的信用和名譽，來支持承包商。以使其符合建築承包合同的要求，來為承包商（保證書主債務人）提供一項服務，理論上不應該承擔賠償責任。為得到擔保而支付的費用（通常稱作保證費），也不同於保險費。在保險中，保險公司假定其將在某些保單上遭受損失，相應地收取一定的保險費。然而保證被視為是保證人將保證書作為一項服務，提供給保證書主債務人，而且保證書主債務人將完成其全部承包合同義務，從而避免給保證人帶來任何損失。
所以從理論上講，所有違約責任應當僅由違約承包商來承擔，這是非常合乎邏輯的。事實上，保證人的風險是保證書主債務人可以控制的，而保險風險則是締約者無法控製或者只能有限控制。由於保證書是一項服務而不是保險，所以在美國，擔保費用要比傳統保險費用少一些。擔保費用通常是承包合同金額的1%～3%，大項目的擔保費用還可能少於1%，但風險較大的項目的擔保費用可能會有調整。雖然承包商要向保證人支付擔保服務費，但該費用通常被認為是建築承包合同中的一項特殊費用，因而事實上是由項目所有者間接支付的。
保證人為承包商提供的最重要的服務是，使承包商符合承包合同的資質要求。這就是為什麼所有大型公營項目都要求有保證書，絕大多數私營項目所有者，也要求有保證書的原因所在，並且，許多承包商也要求其分包商出示保證書。如果承包商或其分包商不能取得保證書，就沒有資格承包絕大多數的建築項目。所以，保持與一家擔保公司持續的合作關係，對絕大多數美國建築承包商和分承包商來說是重要的。在加州的建築法更嚴格的規定，建商若是沒有保證書，是無法重新更新執照的。這樣的制度，就是為了保護消費者權利，得到多方面的保障，減少施工時勞資雙方面的糾紛。◇
