【大紀元2014年03月09日訊】（大紀元記者朱麗婭澳洲悉尼編譯報導）在一個理想的具有經濟效益的世界裡，稅收政策不會影響納稅人所做的投資和消費選擇，但在現實中，這種中立性很少能夠實現。
據澳洲房產觀察網報導，外部因素影響著選擇，以致於無法形成理性的經濟模式，或者稅務政策可能有意干預市場以消除低效率。
在澳大利亞，自住房主與投資者競爭房產市場，這些群體內還存在著競爭。退休金引入房產市場和外國投資者購買房產的增加能對房產需求產生顯著影響，而首次購房者越來越難以進入市場。每個群體受稅務政策的影響各不相同。
自住房主為主要受益者
自住房主是房產稅務優惠政策的主要受益者。
最新的稅務支出表所計算的對自住房主減免的資本利得稅（CGT）為300億澳元，與養老金減免的302.5億澳元的稅收相當。
亨利審查（Henry Review）認為，這些稅收支出當屬合理，均有助於退休者的生活水平。
然而，資本利得稅的主要住房稅收優惠扭曲了市場，因為自住房主更多地投資於房產，而從其它更富有成效的具有資本收益免稅預期的投資項目中轉移走資金。
投資者還受益於資本利得稅的折扣，而且負扣稅有著更為直接的好處。負扣稅是稅收制度的基本設計原則的產品。
渾水局面
費用計算在收入或損益中，稅制所應用的全球系統計算所有收入來源以確定納稅人的年收入，因此，在沒有任何具體限制的情況下，一項活動的損益可以應用於扣減來自其它來源收入的應納稅額。
2010/11年度稅收統計顯示，250萬出租房產的明細表由個人上報，顯示出全年有近300億澳元租金收入。
申報收入扣減部份達到378億澳元，其中220億澳元為貸款利息，另有180億澳元為基本工程的扣減金額，這些都計入租金收入中的資本支出。
稅務制度中並無特別的偏見，使負扣稅比其它投資項目更有利於房地產。決定的動力來自於稅收制度之外。
例如，相對於其它形式的投資，借款人可能願意為房地產的購買價格提供較高的貸款比例，因此購房者在槓桿作用下，最終資本收益的回報率更高。然而，這需要假定投資者擁有足夠的現金流，往往從其它收入來源償還貸款。
資本利得稅的作用
如果投資房出售時的資本收益被全稅徵稅，負扣稅會減少吸引力。
負扣稅表明負現金流，如果房產出售時的資本收益被徵稅，負扣稅所產生的年度稅務優惠則被抵消。但計算應稅收入時的折扣優惠政策的運用，資本利得稅一般只按資本收益的一半來計算。因此，這裡存在一種不均衡的現象，即任何貸款利息能以全額計入應稅收入的扣減，但資本收益只有一半計入收入中。
亨利審查建議，將40%的折扣應用於所有非商業投資的收益，包括資本收益，相應減少每年可扣減的利息金額。這將減少雙方資本收益上的不均衡和對負扣稅槓桿作用的刺激。
首次購房者和租房者的錯失
該群體受房價影響最大，他們明顯不在稅收優惠的討論之列。
首次購房者沒有貸款利息支出來獲得減稅優惠，也不能通過出售其它房產獲利，他們可能很難積蓄存款。
但是，首次購房者補貼的影響是多方面的。雖然它提升了存款，但補貼本身可以引起價格的膨脹，因為賣方考慮到補貼的情況下，其價格預期會上升。
餘下的群體為租房者，他們也面臨著租金的增加，因為房主尋求從他們所投資的房產獲得資本回報。
有人認為，對負扣稅政策的任何更改將導致租金的增加，因為1986年和1988年時，霍克（Hawke）政府曾停止負扣稅而導致租金的上漲。但是，有證據顯示當時有其它因素致使柏斯和悉尼房產市場需求的增加。
這些政策都會影響需求，從而提高房價，還有投資者與購現房的自住房主也在抬高了房產成本。
當前需要的是一組刺激房產供應的政策，例如國家可負擔租房計劃（National Rental Affordability Scheme）對開發新住房提供了稅收優惠。
最終房產稅制改革需要政府做出一些艱難的決定。
需要進行改革的兩個問題是，主要的住房資本利得稅優惠和去除相對其它收入的抵銷投資損失的能力。沒有公眾的支持這種改革不會成功，工黨和新的聯盟黨政府都還沒有準備對這些建議採取行動。
（責任編輯：簡玬）
