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里程碑後 漫談14/15年英國房市

逸銘

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【大紀元2015年01月17日訊】(大紀元記者逸銘綜合報導)劃過夜空的新年煙花,燦爛而耀眼,一瞬而過的光華中承載著人們對2015年的美好嚮往,也代表著人們對並不平靜的2014年揮別前行。對英國房市來說,剛剛過去的2014是具有里程碑意義的一年,英國房價終於重返金融危機前的峰值。不過,重返峰值後立刻放緩的房市也意味著這只是漫長復甦前路的短暫序曲而已。

2014年對英國房市來說是里程碑式的一年,一方面是英國房市終於超過了金融危機前的峰值;另一方面,英國房市的住房貸款和購房稅收的規則也發生了許多影響深遠的重大變化。而隨後的2015年大選、交通線路建設計畫和即將到來的稅收變化等因素則帶來了金融和政治方面的不確定性。不過,這也為喜愛研究房市的買家/賣家提供了最好的發揮空間。

一、2014年的房市里程碑

2014年中,英國各大房價指數如哈利法克斯銀行(Halifax)、Nationwide建築協會、全國統計辦公室(Office for National Statistics)和地產門戶網站Rightmove均顯示房地產價格大幅上漲,許多地區的房價全年增長了10%以上,在移除通脹因素之後,平均房價依然超過金融危機前的峰值。增長的大部分發生在上半年。在2014年最後一季中,全英房市都已大幅放緩。

另有兩項對未來的英國房市影響巨大的改革。其一是英國政府在4月份頒布的按揭市場回顧(Mortgage Market Review)為按揭申請設定了更嚴格的標準,從此以後英國的借款人必須滿足「壓力測試」才能成功申請,這在很大程度上消除了未來再次發生房貸危機的可能性。其二,政府還在年末公布了印花稅法的改革,粗略地說,購買100萬英鎊以下的房產繳納的印花稅將不高於此前的稅費,而100萬以上的房產將繳納比以前更多的印花稅。這對於英國的高端房市和新房建設都有長期的影響。

另外,英國新建房產的數量也有所上升。2014年,動工新建的房產為139,500套,同比增長17%。但比起英國每年需要的23萬套新房還有很大的缺口,再加上數年累計的新房供應缺口,供不應求的局面在短期內仍不會得到緩解並將長期持續。這也是英國房價在去年快速增長,以及長期看漲的一個重要原因。

也正因如此,英國買不起房產而租房居住的人越來越多,比起高峰期2003年的71%房產用於自住,當前僅有65.2%的房產用於自住,而按揭中介協會發表的研究則預測,到2032年,僅有49.2%的的房產是用於自住。這也意味著購房出租在英國是一個長期的理想投資。

二、漫漫長路的序曲——2015年

對於有意投資/出售英國房產的人來說,您的2015年房產投資計畫應該留意到如下因素:

1. 英國大選與豪宅年費

2015年英國大選對於房市的影響有兩個方面,一個是工黨力推的豪宅稅(Mansion Tax)。即便在2014年末引入印花稅改革之後,高端房產的稅費已經大幅上漲,但工黨仍然推出了其對豪宅徵收年費的計畫,如果工黨贏得大選,預計屆時200萬英鎊以上的房產可能會繳納年費——這將對英國的豪宅市場產生進一步的影響。

2. 夏初前的買家市場

另外,英國大選前的一段時間之內,房市的活動也會受到抑制,而選後則會有大幅上漲。根據地產代理公司Hamptons International的研究,從1979年以來,每次英國大選前的三個月之內,房市的銷售額會下降20%,而其後則直線上升。再加上那些聖誕節前沒賣出去房產的業主,通常都會在1、2月份降價,因此2015年的夏初之前,可能會是一個低買高賣的好時機。

3. 蘇格蘭的四月新稅

在蘇格蘭,原來的印花稅將在4月份開始被新的土地及建築物交易稅(LBTT)取代。粗略地說,32.5萬英鎊以下房產比原來的稅費更少,其上的房產則需繳納更多的稅費。因此很多中高價房產的買家都會趕著在4月份之前交割,這意味著春季的蘇格蘭房市將會頗為忙碌。而且很多在LBTT生效之前沒賣出房產的賣家在4月之後可能就會降價。

4. 讓周邊地段升值的交通幹線

在今年夏季,高速鐵路(High Speed)工程委員會將會提交關於倫敦和伯明翰的二期計畫,以及利茲和曼徹斯特之間的三期計畫評估報告,並做出最後決定,如果通過,可以預想沿途車站周邊的房價將會具備長期增長的潛力。

三、2015年房價增長預測

·特許測量師皇家學院(The Royal Institution of Chartered Surveyors)預測明年房價將會平均增長3%,英格蘭西北、東南、西米德蘭茲郡、約克郡和亨伯(Yorkshire and Humber)地區將增長5%,而倫敦將增長0%。

·英國預算責任辦事處(The Office for Budget Responsibility)預計英國房價將在明年上升7.4%。

·哈利法克斯銀行預計房價在2015年間將有3~5%的增長。

·高檔地產代理第一太平戴維斯(Savills)預計2015年英國房價將增長2%,倫敦基本持平,高端房產將略降0.5%,而蘇格蘭將出現強勁的增長。

·英國地產代理公司萊坊(Knight Frank)預測英格蘭和威爾士在2015年的房價增長將不會像2014年這樣高,而是3.5%。不過個別地區會有突出表現。

·IHS Global Insight的經濟學家霍華德·阿徹(Howard Archer)表示,2015年的房價增長將不會超出收入的增速太多,因此預計今年全年增長5%。

·Hometrack的研究主管理查德·唐奈(Richard Donnell)預計2015年的英國平均房價將增長2%。

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2015-01-17 4:46 AM
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