2015年第三季度全美商用房市動態摘要

全球動盪不安 美國商用房市逆風成長

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【大紀元2015年11月01日訊】(大紀元記者譚安編譯綜合報導)就今年第三季度而言,可能造成商用樓房市降溫的原因眾多,包含全球金融市場的波動、中國市場經濟放緩、美元迅速貶值等等,此外,貨幣政策也是原因之一。
然而,經過時間證明,面對眾多考驗的美國房地產市場並沒有被打垮,仍努力地逆流而上。報告顯示,從美國商用樓占用率和獲利來看,2015年第三季度是本年度表現最好的一季。

根據高緯環球(Cushman & Wakefield)的今年第三季度報告,顯示目前全美的商用樓需求量仍高於新建案的數量,商用樓空置率正朝著13%的低標邁進。隨著科技產業蓬勃發展,持續帶動市中心商業區(CBD)房產的整體漲幅。

全美多項經濟指數穩步增長

雖然上半年全球經濟面臨重重阻力,但事實上並非造成美國第三季度國內生產毛額(GDP)下降(1.5-2%)的主因。今年第三季許多企業仍在努力擺脫上個季度(2015 Q2)存貨激增留下的陰影。除此之外,其他的經濟指數看來還算樂觀。

例如,消費者信心指數在9月時上升至本年新高、汽車銷量持續飆升、住房率也開始增長。換句話說美國正大步跨越全球金融動蕩,逐步邁向穩定。

辦公室就業增長率近幾個月來成長緩慢,但全美整體的職缺量仍屬紀錄新高。在8月開放的540萬個就業機會當中,有近四分之一為辦公室行業。職缺是創造就業機會的預兆,這代表未來將有更多辦公空間的需求,因此全美商用樓房地產市場前景被看好。

圖表:全美前10名商業地產需求量最高的城市。辦公室吸納量(Office Net Absorption)工業廠房吸納量(Industrial Net Absorption)MSF:百萬平方英尺。((Cushman & Wakefield))

2015年第三季當中,辦公空間需求量其實稍微下降了一些,全美吸收17.3百萬平方英尺(Million Sq. Ft.),大約比上個季度少了10%,但仍算是美國經濟增長(Economic Expansion)*期間較有力的季度之一。

由於需求量相當和新建辦公空間不足的問題相抵,讓整體商用樓房產空置率下降了0.2%,由第二季度的14.4%降至14.2%。

因為空置率下降,進一步刺激了更多新建案的開發,至今年9月底,有為數95.1百萬平方英尺的空間正用於興建新的商業用樓。加權平均租金成長率也在第三季度上升,與去年同期相比增長4.7%。全美約有百分之90的租屋市場呈現正成長,這其中更有百分之40比去年同期增長了5%。

圖表:2015第三季度辦公室地產需求量達17.3百萬平方英尺(MSF)。空置率從上個季度下降至14.2%。((Cushman & Wakefield))

辦公樓需求增大 經濟前景看好

根據Real Capital Analytics調查,年初至今商用樓投資的銷售金額總計達946億美元,比去年同期高出27.6%。

以市場份額來看,雖然私募資金(Private Capital)仍然是主要的投資來源,外資投進美國房地產市場的金額已經突破了去年新創下的最高紀錄,相比整整成長了73%。

全美各地市中心商業區(CBD)的銷售依然表現亮眼,年初至今已比去年多了13%。郊區的商用樓交易量更是急速飆升,上漲了43%。

儘管今年全球經濟出現了不少動盪,美國經濟增長預計可能一直持續到明年,不論未來美聯儲最後是否決定調漲利率。畢竟,經濟成長是決定商用樓市場走向的關鍵因素,依目前的觀察,辦公室行業的就業成長率持續保持強勁,加上新建案供應量不給力情況下,將會造成辦公用樓租金持續攀升的壓力。

不受經濟逆風情況加劇的影響,美國的經濟和商用樓市場算是夠穩固可以撐過此非常時期,MarketBeat報告認為,美國的6年經濟增長(US Six-Year Economic Expansion)將得以持續。

註:
經濟增長(Economic Expansion):

經濟增長定義為一國家或地區在一段時間內經濟活動增加,也包含生產的商品和服務的提供量。經濟增長代表經濟規模和生產能力升高,可以反映出一個國家或地區的經濟實力,經濟增長一般常用國內生產總值(GDP)作為測量標準。

高緯環球(Cushman & Wakefield):

高緯環球是知名的私人房地產諮詢服務公司,與戴德梁行已合併,提供商業房地產服務。高緯環球定期更新市場觀點、經濟趨勢、市場動態和投資指南等研究報告。

責任編輯:李曜宇

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