文|格瑞利律師責任有限公司訴訟經理Lucy Lu
房屋年久失修理賠(HouseDisrepairclaim)是作為侵權法的一個重要法律實踐，這一部份的索賠也是人身傷害律師工作的一個重要組成部份。對於廣大的讀者來說，唐代詩人杜甫的詩句：「床頭屋漏無干處，雨腳如麻未斷絕。自經喪亂少睡眠，長夜沾濕何由徹？」可能是耳熟能詳。身在唐代的杜甫發出的聲音是「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」。那麼身在今天的我們，如果在英國也遇到了房屋居住的不宜居和各種不利情況，你們知道在英國的習慣法（CommonLaw）中對房客有甚麼樣的權力和義務描述，房東又對他們的房客有任何注意義務（DutyofCare）嗎？
房東維修注意義務
租房者一般和房東都簽有口頭或者書面文字的租房協議（TenancyAgreement）。租房協議一般包括的內容可能是明確地或者隱含地說明了房東需要履行合同內的維修義務，那麼它就成為強制執行的義務。
習慣法中關於是由哪方行使維修權力這一部份最早的解釋是「Let the buyer beware the bargain」.也就是說房客有責任和義務在簽署租房合約之前，檢查房屋和其居住條件，並且自由地和房東簽署一份合適的合約。顯然這已經不適應今天房客作為消費者，房東把房屋作為商業來經營的範疇。
房東和房客條例1985(the Landlord and Tenant Act 1985)，法規中明確規定維修的義務是不能用合同的形式轉移到房客這邊，否則有關這樣描述的合同條款是無效的。所以說即使您作為房客已經和房東簽署了對修理義務部份不是很合理的租房合約，那麼法庭也有可能判決這份合約的房東單方面規定的維修條款的無效性。
當然同理有些房東可能在合同條款中明確規定他們負責維修的各項內容，比如規定負責維修房屋粉刷等等。所以仔細察看各項租房合約裡的維修條款是租房客的必修課。
維修和年久失修
接下來的問題便涉及到甚麼是維修？在明確條例規定下，房東需要做出甚麼樣的維修。顯然房東沒有義務把一棟如杜甫描述的經年漏雨的房子維修成「廣廈」。維修一詞的定義根據英國近年的案例法，維修是指用更新或替換所屬部份之中整體的恢復。比方說杜甫詩中描述的場景：常年漏雨導致了牆體損害，房東沒有進行及時維修，而且條款中有明確規定是房東的維修責任，那麼就可以向房東提出抱怨並要求維修，同時由於房屋年久失修，房東未能履行修理的條例，房客因為這些不利的居住條件導致的人身傷害也可以得到適度的賠償。
以上文字是由格瑞利律師責任有限公司訴訟經理Lucy Lu提供，並且參看相關房屋年久失修資料編寫。下期我們會在《房屋年久失修理賠淺談（二）》中介紹甚麼樣的不利居住條件是屬於索賠的範圍。如有任何疑問請與我們聯繫。免費電話08000730868或律師行總機01704532229。
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