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海外置產陷阱多 專家:台灣法律難罰外國仲介

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【大紀元2015年11月08日訊】(大紀元記者蕭軒台灣台北報導)台灣民眾到海外投資置產蔚為風潮,消費者關心本身權益。日本、馬來西亞地區有匯率優惠。專家提醒,需注意全球景氣和美國升息可能導致的匯損風險,以免賺了投報率卻賠了總資產。內政部指出,業者違反《公平交易法》,最高可罰2,500萬元,然而仲介若在海外成立公司,即脫離台灣法律的管轄範圍,消費者必須多方注意。

自2011(民國100)年奢侈稅開徵至今,台國內房屋移轉棟數每下愈況,相反地,海外置產趨勢卻逐年增強。第一太平戴維斯統計近年台灣民眾海外置產總金額,2013年為300億元,2014年為740億元,2015年截至10月底已有800億元,估計今年全年的海外不動產交易量可超過1千億元。

主要國家不動產投資報酬率

台灣民眾選擇海外置產投資的區域,以東南亞新興國家、日本、英國、美國、紐西蘭、澳洲等地區為主。其中,新興市場發展潛力大,投資人預期能在短期獲得較高報酬,台灣民眾較感興趣的區域有馬來西亞、柬埔寨和泰國等。日本有臨近台灣、文化熟悉和可長期持有、賺取穩定租金的誘因。英語系國家等成熟市場,雖然短期投資報酬率不佳,若長期投資有一定優勢。

國際房地產權威網站全球房地產指南(Global Property Guide)分析,亞洲地區不動產的長期投資報酬率,吉隆坡、曼谷和金邊名列第1、2、5名,而租金回報率分別為4.57%、5.13%和5.33%,東京的長期投資報酬率排名第8,但租金回報率卻達5.02%,高於長期投報率第1名的馬來西亞。

值得注意的是,台灣民眾詢問度較低的印尼和菲律賓,長期投資報酬率排在第3名和第4名,並擁有7.05%和7.51%的租金回報率,是亞洲地區唯二獲得「良好」(Good)評價的國家。至於台北市長期投資報報酬排名第11名,租金回報率僅1.57%,低於新加坡的2.83%、香港2.82%和上海2.66%。

雪梨、紐約和多倫多的租金回報率分別為4.39%、3.91%和3.68%,奧克蘭有6.09%的表現,被評為「中等至良好」(Moderate to Good)。倫敦的租金回報率表現是「極差」(Very Poor)的3.21%。

公平交易法 罰不到海外仲介

消費者於海外置產除了投資報酬率,更在意是否上當受騙。針對行銷海外不動產投資說明會等廣告行為,內政部地政司發布公告,業者應遵循《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》及《公平交易法》,違者可開罰6萬元至最高2,500萬元。

然而,公司設立於海外的房仲業者即不在台灣法律的管轄範圍內。雖然政府網站提供「各國消費者保護機構」資料,但實際點閱就能發現諸多隱藏的陷阱,若遇到糾粉也不見得能獲得妥善協助。

以馬來西亞為例,外交部提供馬來西亞「僅管轄買賣住宅房產糾紛」的網站,消費者填寫客訴單時,必須提供詳盡的個人資料,例如:年齡、職業、收入等。另外,遇到糾紛時,個人採取嘗試解決的方法和導致結果也需一併填入表格,否則將不予受理。

海外置產 專家:注意匯率政經情勢

住展雜誌企劃研究室經理何世昌表示,海外置產糾紛,最常出現投報率計算、租金不如預期、全球經濟影響和當地情勢轉變。舉個極端的例子,業者以個案最高租金計算,並且將手續費、物管費、仲介費等相關費用外加。何世昌說,名目投報率和實際投報率,數字差異就非常大。但是業者不一定違法,只是計算方式不同。

一些新興國家確實有發展潛力。何世昌提醒,印尼、菲律賓等地對華人極不友善,多次發生嚴重排華事件,即使是馬來西亞也存在部分歧視問題。越南、泰國和柬埔寨等地區有政變、動亂和法律不完善的憂慮。他補充,還要考量美國升息可能造成的波動。新興市場的匯差損失,無論投報率多高都難以補償。

該如何開始做些海外置產的功課?何世昌建議,首先,選擇成熟的市場,相對風險最小,即使投報率稍低,也不致發生貨幣貶值造成資產急縮的悲劇。其次,選擇自己熟悉的地區,「例如日本的不動產慣性是折舊,老房子在東京不像在台北市一樣值錢;美國市區的房價比郊區低,主幹道有車流噪音、灰塵等缺點,房價反而便宜。不清楚市場趨勢,投資風險自然就高。」

最後,要實際了解當地市場。何世昌說,業者承諾代租、代管的期間結束,之後若要自己出租,當地房屋行情、收費、權利與責任等都應該有所掌握。「若再回租給業者,計價標準是否變動?若無法順利出租的損失是否能承受等,都要先做好準備。」◇

國家城市 長期投資報酬等級 租金回報率表現(%)
菲律賓馬尼拉 ★★★ 7.51 良好
印尼雅加達 ★★★ 7.05 良好
紐西蘭奧克蘭 ★★★★ 6.09 中等至良好
柬埔寨金邊 ★★ 5.33 中等
泰國曼谷 ★★★★ 5.13 中等
日本東京 ★★ 5.02 中等
馬來西亞吉隆坡 ★★★★ 4.57 差
澳洲雪梨 ★★ 4.39 差
美國紐約 ★★★ 3.91 差
加拿大多倫多 ★★★ 3.68 差
英國倫敦 ★★ 3.21 極差
新加坡 ★★ 2.83 極差
香港 ★★ 2.82 極差
中國上海 2.66 極差
台灣台北 1.57 極差
資料來源:全球房地產指南 記者李源/製表

責任編輯:旻真

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