【大紀元2015年02月07日訊】（大紀元記者Nathalie Dieul加拿大蒙特利爾報導）2月3日，魁北克房主協會（APQ）在蒙特利爾嘉鼎大樓（complexe Desjardins）為當地的出租房業主開了一天的「漲租診所」Clinique d’augmentation de loyer），內容包括明白租金、期限、通知和含義，和解說加租計算表，如何把出租房作為一個企業來管理。
這個診所實際上是房主怎樣在合理的範圍內漲租，避免投資難收成本，並實現收益最大化的課程。APQ說，以往的方式是要求房主申報前一年的花費，否則就會損失掉這筆錢，因此計入每花一元錢都很重要。另外，對於大型維修的計算，房管局（Regie du logement）設定了最高的可漲租比例，如此一來，例如翻新一次屋頂通常只能維持15年左右，如果住著的租戶不搬走，可能需要等30年的漲租才能回收這項成本。或者只能在租戶搬走時，將這筆成本轉嫁到租賃市場去。
維修與其他漲租因素
APQ主席梅西耶（Martin Messier）在接受大紀元的採訪時表示：「我們的培訓以及網站上的內容都是為了讓房主了解（APQ）這種計算方法，因為正確地認識能夠讓我們掌握一些技巧，特別是當我們受到房租價格波動的影響時，這讓您可以知道如何操作。」
他說：「比如在保險費用較低的一年裡進行屋頂維修，或者減少采暖總開銷，或采暖費用降低只是因為燃油或者天然氣價格下降了，這都會讓可以漲租的總額減少。因此房主確實應該掌握在魁省經營收益樓房的方法，並且了解如何能夠在現有狀況下實現收益最大化。」
當天的漲租診所模擬了翻修工程為房主計算租金漲幅，梅西耶說，「讓房主能夠更好地決定應該漲多少，以及進行工程的最佳時間。同時也能看到房管局在不同因素計算下的效應。」
他說：「我們需要考慮校稅和地稅、保險、燃油和天然氣成本，電力成本，此外還有維護開銷，大型工程開銷（修理窗戶、屋頂、牆磚等等）。」
「這些都會直接影響到房租。每年房管局都會發佈一個計算表格，其中會考慮到不同開銷的通脹因素，計算開銷的變化。如果其中一個開銷變高了，這將導致房租上漲，如果降低，則導致房租下降。對於校稅和地稅方面，變化是直接的，因此增長也是即時的。如果我們的成本增長是1,000元，這將在整座樓的房租增長中體現出來。」
5年內新樓可自己定租
對於新加入房東隊伍的投資華人，梅西耶說：「如果樓房是新的，房主可以根據市場價格設定房租。如果是購買了一座已經建好的樓，則需要遵照現行的租約。在租約到期時，用同樣的方法進行漲租，無論是同一個房主經營了50年，還是每年更換房主，都是用同樣的方式計算。只有在樓房建成的前5年可以例外（我們可以自己設定房租）。應該確保在擬定租約時，在租約上體現出這是一座新樓房，否則不可享受這個例外。樓房應該是新建的而且要租約上寫明。」
另外通知漲租的時限也很重要，梅西耶說：「這也是培訓內容的一部分。對於標準的12個月租約，應該在租約到期前的3～6個月寄出漲租通知。對於少於12個月的租約，是在租約到期前的1～2個月期間寄出。」
索要APQ漲租培訓視頻
梅西耶說：「沒有參加我們活動的人，可以和我們聯繫，我們可以把活動當天的視頻（法語）發給他。我們也可以用英法語為協會成員進行諮詢。」
「當我們擬定租約的時候，要保證填寫內容無誤，因為如果出現錯誤，特別是在房租的計算上，一旦出現有利於房客的錯誤，影響將是長期的，因為租約會每年延續。因此要謹慎擬定租約，在簽署之前檢查兩遍。房主如果願意，（我們協會）可以幫助房主檢查租約。」
一般說來，房主需要成為APQ會員才可享受其服務（除了一些特定活動，如2月3日的漲租診所）。APQ（www.apq.org）網站上「devenir membre」（成為會員）一欄下可以看到成為會員的條件和價格清單。
2015年版本計算房租增長的Excel表格可以在APQ網頁上免費下載：http://www.apq.org/calcul-daugmentation-de-loyer-2015.aspx。
責任編輯：蔣真
