【大紀元2015年03月03日訊】（大紀元記者馬天祥舊金山綜合報導）去年，灣區成為美國經濟復甦以來增長最強勁的地區。戴德梁行2015年的商業地產預測，在總結去年舊金山灣區商業地產總體發展情況後認為：2015年，灣區商業地產的走勢還將揚揚上漲。
目前，灣區商業地產的勢頭已回歸到2008年衰退前水平。高需求，低供給，快速擴大的建築和開發成本，都在推動商業地產租金快速上漲的傾向。
多家庭住宅租金暴漲
2006年第3季度，灣區公寓空置率曾降至3.7%；到2008年第3季度衰退期間，公寓空置率上升到4.1%；2009年第1季度，空置率更上漲到5.8%，同期租金降到最低點1,475美元/月。高峰時期，公寓平均租金報價為1,618美元/月。
2009年第4季度，公寓租金開始緩慢回歸。2011年第2季度，租金上升到1,637美元，超過上一波經濟的高峰，空置率減到3.6%。2014年第3季度，灣區多家庭樓宇租金報價增長到2,234美元/月。比上一波經濟週期的低谷時期高出51%，比高峰時期高出38%。
辦公物業銷售達次高峰
上一經濟週期，2007年第3季度，灣區辦公樓空置率10.8%。幾個月後，到2008年第2季度降為3.13美元/平方英尺。2010年10月份跌到谷底，空置率達到17.6%，租金報價降至最低點2.5美元/平方英尺。
到2013年，灣區辦公樓空置率終於看到春天，回到10.5%。同時，租金平均報價上升，高於上一波經濟週期的高峰。到2014年底，價格升到3.29美元/平方英尺。
2014年前3個季度，辦公物業銷售達到111億美元，超過了2013年全年辦公物業79億美元的交易量。雖然未超過2007年全年228億美元的全年交易量，但已創造了2007年以來第2高的記錄。
工業區需求可望打破紀錄
工業空間一直落在復甦之後，但也呈急速反彈之勢。灣區製造業空間空置率在2007年第3季度曾達到4.5%。平均報價在2008年第3季度僅為0.65美元/平方英尺。到2011年第2季度，工業區租金平均報價觸底，降到0.47美元/平方英尺。2012年，空置率持續擴大到7.5%。
然而，到2014年第3季度，空置率減少到4.4%，平均報價上升到0.61美元/平方英尺，仍低於上一起經濟週期高峰值0.65美元/平方英尺。其原因是，很多工業對空間的需求是由購買推動而非租賃。隨著需求增長和供給短缺，2015年第1、2季度，租金報價可能會超過上一經濟週期2007年的峰值。
灣區工業對空間的需求打破了以往的記錄。2014年前3個季度，增加了將近410萬平方英尺。類似情形在1997年出現過，當時，灣區市場創下了460萬平方英尺的年度增長。
倉儲租金超過前期峰值
灣區倉儲空間空置率目前僅有4.8%。2010年空置率高峰時，高達9.5%。上一週期，空置率在2007年第3季度曾減少到3.6%。現在需求大量出現，倉儲建設活動也在加緊進行。
估計到2015年第1季度末，空置率將下降到3%的範圍內，租金報價也會超過上一週期峰值。灣區倉儲空間目前報價為0.63美元/平方英尺，比上一週期高峰時2007年第4季度0.60美元/平方英尺高出5%。
購物中心也接連報喜
灣區購物中心的空置率也從低谷中接連報喜。2007年第1季度曾是灣區購物中心的空置率最好的一季，為4.4%，平均報價為30.88美元/平方英尺。到2010年第2季度時達到空置高峰，增加到7.7%。
2011年第1季度，租金平均報價跌至22.19美元/平方英尺。到2014年第3季度，空置率才降回5.3%。
購物中心的A類空間，在2014年第4季度初幾乎不存在空置，只有1.1%。而在2007年第一季度，A類空間空置率指標為2.9%。過去幾個月，A類空間租金平均在60～72美元/平方英尺，相似的空間在3年前僅有32～38美元/平方英尺。
註：空置率越低代表市場需求越強，反之則市場衰退。
就業機會 1999年來最好
2014年11月份，美國創造了32.1萬個工作職位，成為此前2年創造就業最強健的月份。一般超過20萬就被視為很健康。此前的10年，只有6次超過30萬。從去年6月份開始直到11月份，新增就業一直超過25萬。這被認為是經濟繁榮的象徵。
去年增加290萬個工作
過去10年就業增長的最高是2005年，全年創造了251萬個新增就業。而2014年，一舉創下約290萬個，締造了1999年以來的最高峰。
在強勁的高科技產業驅動下，舊金山灣區已經成為經濟復甦以來美國經濟增長最強勁的地區。投資者還將增加網絡市場的投資，灣區依舊是全美和全球投資者資本追逐的熱點，增加的需求可能抵消借貸成本輕微上升帶來的影響。
過去5年，Apple、Google等高科技巨頭一直蓬勃發展。臉書增加了140萬平方英尺；Salesforce增加了140萬平方英尺；谷歌增加了280萬英尺。過去18個月，這種增長已經傳播到當地經濟的幾乎每一個部門，所有跡象顯示，2015年增長還將加速。
責任編輯：李曜宇
