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蔡慎坤:樓市新政能否延緩維持房地產泡沫?

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【大紀元2015年03月31日訊】3月30日,央行、住建部、銀監會集中出台樓市新政,對於商業貸款的二套房,首付比例降至40%;對於公積金貸款的二套房,首付比例降到30%。同日,財政部也發出通知,購買2年及以上非普通住房對外銷售的,按照其賣房收入減去購房價款後的差額徵收營業稅;2年及以上普通住房對外銷售的,免徵營業稅。這意味著2011年出台的一系列房地產調控政策(財稅﹝2011﹞12號)壽終正寢。

樓市現在是一種什麼光景?樓市新政能讓房地產泡沫延續多久?國家統計局的數據顯示,2月份,中國70個大中城市新建住宅銷售價格同比下跌5.7%。這是現行《住宅銷售價格統計調查方案》自2011年1月開始實施以來的最大降幅,且為連續第六個月下跌。從環比看,2月份新建住宅銷售價格較上月跌0.4%,是連續第十個月下跌。

1-2月份,全國房地產投資增速、銷售、拿地等指標也是全面下滑。全國商品房銷售面積8764萬平方米,同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元,下降15.8%。樓市利潤率繼續下滑和總體供需形勢逆轉現狀,使業界的市場信心降至低點。

中國房地產已經成為與國民經濟高度關聯的支柱產業,與房地產相關聯的的行業達到60個,房地產投資佔GDP15%以上。金融機構投向房地產相關聯的有形無形資金(包括開發商貸款、土地貸款和個人住房貸款、信託基金、地方政府融資平台、各種債券等等)已經逾百萬億!中國經濟已經淪為房地產經濟,房地產一旦出問題,中國經濟必然遭遇大劫!

中國樓市失控於10多年前,隨著土地財政的擴張,強大的利益集團在各自的勢力範圍內展開了一輪又一輪的斂財運動,導致中國出現了歷史上絕無僅有的房地產造富神話!中國僅用10多年時間,一線城市的房價就躍居世界各大城市前列,而西方經濟發達國家許多城市的房價歷經上百年也未達到中國一線城市今天的價位。

自2003年以來,中國大大小小的城市房價都在輪番上漲,政府財政收入和土地出讓收入成倍暴增,地產商和炒房者包括權貴均在這個階段牟取了驚人的暴利!房價瘋狂上漲的根源是土地財政,是利益集團基於自身的利益與房地產開發產商合謀造勢,城市的大規模拆遷,城中村的改造,新農村的建設等等,無一不是人為的在製造所謂的剛性需求或被動需求,而背後全是一雙雙貪婪掠奪的罪惡之手。

樓市瘋狂令中國富豪所擁有的財富也在瘋狂增長,在任何一個經濟正常的國家,房地產業從來就不是富豪的主要來源,在一個正常的市場經濟充分發達而政府不過度干預經濟活動的國家裡,房地產的平均利潤和其他工業製造以及服務業的利潤基本上是一致的,不可能出現那種通過大規模圈地囤地甚至建一兩個樓盤就一夜暴富的情形。

中國卻是個特例,一個涉及13億國計民生的領域卻成了一個製造富豪的暴利產業,房地產開發商所擁有的財富又完全取決於和政府官員之間的交易。這種交易導致了一個嚴重後果,那就是誰與政府有關係或與主要官員達成默契,誰就能夠獲得最好的土地,誰就能暴富!幾乎所有因腐敗下台的官員都從房地產商手中獲得過巨額賄賂,也幾乎所有涉及房地產領域的官員都從房地產商手中獲得過賄賂!

中國樓市亂局始於照搬香港地產大佬為香港量身定做的開發模式,其惡果是高價賣地高價賣房讓開發商和政府雙雙暴富,也讓一代又一代工薪族淪為「房奴」!香港財政收入的一半來自土地,現在的地方政府也是如此,而香港為數不多的富豪則牢牢控制了整個香港的政經走向,香港富豪與港民之間的關係類似封建時代的地主與佃農,而現在內地的官員和房地產商的畸形關係又豈不是如此?

香港房地產開發模式,根源於大英帝國的殖民地政策,換而言之,在於其殖民地經驗。眾所周知,鴉片戰爭之後,香港被大英帝國接管。但從法理上講,香港的所有權從來都不歸於英國,一直屬於中國,英國只是租借而已。租借的殖民地本質造就了香港的殖民地政策,而殖民地政策又造就了香港的高房價高地價。

香港的房地產開發模式,即高地價、高房價、高公屋居住率。這種模式下,政府以高價將土地出賣給開發商,房地產開發商以高房價在市場交易。在這種制度安排下,儘管香港稅收低,但是社會絕大多數財富通過房地產市場流向了政府(如政府龐大的土地基金)與房地產開發商(香港的最富有的人基本上都是通過房地產市場起家的),造成了嚴重的社會財富兩極分化。同時,由於房價過高、公屋率過高,整個香港居民的住房福利水平嚴重下降。這不僅表現在香港居民的住房面積過小,而且表現在香港絕大多數居民所住房子的周邊環境惡劣。

而中國十幾年來,正是利用這種扭曲的制度操縱,把香港房地產開發模式發揮到極致,極少數人結合政府權力–銀行國有資金–民眾血汗錢聚沙成塔,以創紀錄的速度掠奪全社會財富,神奇的創造出財富金字塔。由於極少數人通過房地產斂財,大多數人窮其一生供樓,實業經濟成本高企,城市失去了競爭力,更多人陷入無休無止的絕望之中。

樓市過去十多倍的飆升還有一個原因是貨幣超發,但沒有哪一個國家的貨幣在洪水般的傾瀉之後還能保持穩定的幣值和長期穩定均衡的資產價格。人類貨幣史告訴我們,沒有什麼比通過摧毀一國貨幣體系來摧毀這個國家的經濟和社會基礎來得更容易。貨幣放水製造泡沫的模式、過度依賴房地產的發展模式、綁架政府綁架銀行的經濟模式實際上都是最脆弱的泡沫模式。

現在樓市上漲乏力,但泡沫暴利依然是樓市常態,靠薪水積蓄購房依然只能是望樓興嘆!政府紛紛出手拯救樓市,無非是為了延續泡沫破滅的時間,拯救債台高築的地方政府,拯救向房地產拚命放貸的大小銀行,也是為了拯救債務沉重的開發商!

世界上幾乎所有的國家,無論其政治制度如何,都不會無視涉及全民居住的房地產市場處於一種完全無序亢奮的狀態,唯有中國這個人均收入徘徊在世界100位的國家,任憑樓市泡沫肆意氾濫,房價在10多年內瘋漲了10倍之多,這對一個執政為民的政府來說,是多麼辛辣的嘲諷!無論未來樓市走向如何,人們都應該意識到,房價持續上漲的行情也該終結了,樓市造富的時代也已經一去不復返了,是泡沫遲早都會破滅,任何延緩泡沫破滅的努力,都將無法阻止房價的理性回歸!

--轉自作者博客

責任編輯:南風

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2015-03-31 10:27 AM
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