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芝加哥南區房產投資心得

文 | 陳觀樂建築師 (SEAN CHEN)

(Fotolia)

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【大紀元2015年04月18日工商訊】大部分的資深租屋市場的房東都會有一兩件值得拿來嚇嚇周圍親朋好友的恐怖經驗。有些是關於投資賺賠的,有些是遇到無賴房客的,大部分比較心煩的是房客沒停過的維修抱怨,又臨時找不到人去修理的這等頭痛事情。這幾年總的聽下來,好像都還沒筆者兩年來在芝加哥南區經驗過的來得悲慘生動,到目前為止好像我繳的學費最為可觀,有幾次甚至差點把命給擱下了,好像這一行也不是那麼容易從事的。不過,辛苦難免,也累積了一些經驗。筆者的投資到目前為止還是以買進便宜的困厄房產(Distressed property), 維修後變成出租房屋為主,所以談的東西也會跟這方面比較相關。

區域的選擇

芝加哥論壇報(Chicago Tribune)在以下網站對於各區各月的犯罪率都有統計追蹤。那些特別的深色的地方原則上講應當避免。

芝加哥論壇報(Chicago Tribune)網站上的的犯罪統計圖。(網站截圖)
芝加哥論壇報(Chicago Tribune)網站上的的犯罪統計圖。(網站截圖)

另外以下有幾個暴力犯罪氾濫、惡名昭彰的區也應盡量避免。Englewood、West Englewood、West Garfield Park、East Garfield Park、Fuller Park。這些區大多數為非裔人士聚居之處,就業率不高,大多靠政府補助或福利、食物券支持生活。房價短期內應該很難升得上去,要出租也會花很長時間,租金相對低落。

芝加哥論壇報(Chicago Tribune)網站上的的犯罪統計圖。(網站截圖)
芝加哥論壇報(Chicago Tribune)網站上的的犯罪統計圖。(網站截圖)

這些地區的房屋有挺多超低價的,但不太值得冒險,投資報酬率因為很少人願意搬進而不高。除非是自己對於那些區域有深刻的了解,細到每條街都瞭如指掌的地步,否則應避免。但若是買對了街,倒是可以有很高的報酬率。

比較接近中國城的有兩個拉美區:South Lawndale跟New City,一個黑人區Douglas倒是房價仍處於低檔,但治安相對能接受,租金及市場都在上揚的區域,倒是可以考慮。New City最好買在 51街以北,再往南就是非裔居住區,治安是一個考量。

房屋的選擇

若是投資的種類是獨立屋(Single Family Houses),最好前後都有圍牆或圍籬,並加鎖。如此可以防範闖空屋者,或一群閒雜人等坐在家前面的台階賴著不走。

投資獨立屋最好前後都有圍牆或圍籬,並加鎖。(陳觀樂提供)
投資獨立屋最好前後都有圍牆或圍籬,並加鎖。(陳觀樂提供)

另外應選擇兩邊都有其他房子的住房。如此多多少少可以減少房屋曝露的面積,減少竊賊從窗戶闖入的機會,多少隔壁也會守望相助一點,看到可疑的情況會打電話叫警察。

投資獨立屋應選擇兩邊都有其他房子的住房。(陳觀樂提供)
投資獨立屋應選擇兩邊都有其他房子的住房。(陳觀樂提供)

若價錢相差不多,考慮磚房。如此可減少被縱火的可能性。獨立屋一般在房地產繁榮的期間價格飆升較快,但是在衰落的地區,保養工作,如除草、鏟雪等很花功夫,也容易遭到破壞。另外一般而言,地稅比較高,若是沒有出租出去,長久下來是很大的負擔。

雖然有圍牆及物業管理的康鬥(Condo)或公寓(Apartments)會需要繳管理費,但對於剛開始嘗試的房東而言,是不錯的選擇。因為有穩定工作的非裔專業人士一般喜歡住在這樣的環境裡,房租比較好,一般又是比較長期的租約。算算起來還是划算。

雖然康鬥(Condo)或公寓(Apartments)會需要繳管理費,但對於剛開始嘗試的房東而言,是不錯的選擇。(陳觀樂提供)
雖然康鬥(Condo)或公寓(Apartments)會需要繳管理費,但對於剛開始嘗試的房東而言,是不錯的選擇。(陳觀樂提供)

買康鬥或公寓,盡量不要買在底層,或半地下室(Garden Units)。地面層的康鬥除了不好租以外,樓上漏水或是甚麼問題,最底層都會遭殃,不是好選擇。

最好買在二樓或三樓。除非是電梯大樓,否則四樓或更高的樓層都會有出租上的阻力。但電梯大樓的物業管理費一般來講一個月都要500美金以上,負擔過重,要多加考慮。

無論是獨立屋或是康鬥,在出租時都要房客自行購買租客保險,明言出租合約不含房客私人物品損失或破壞時的賠償責任。

無論何種房屋,最好買內部不需大幅整修者。寧願多花一點費用也好過花了很多時間去找維修工人修理房屋。除了吃力不討好,經費多會超出以外,這段時間的房租損失,交的地稅、水電煤氣費也要列入考慮。

代理仲介的選擇

居住在芝加哥南區非裔人的文化、價值觀、做事的方式跟我們華人存在極大的差距,有些是我們難以想像的不同,族繁不及備載。建議大家不要為節省一些小錢而不去尋求專業的資商,最好找有人介紹,值得信任的非裔仲介幫忙。除了在選擇投資房屋標的方面可以提供當地人才能懂的街頭智慧外,他們對於同為非裔的房客判斷比我們要準確地太多,可以避免走許多冤枉路。若是在拉美人的區域,當然就找拉美人仲介。

選擇房客除了背景、工作履歷、信用的調查外,還有一個依歸。從開始交保證金(Security deposit)就有一堆理由要拖到下個月的那種,怎麼也要解除合同。經驗之談,毫無例外,這種房客預告著習慣性的拖欠房租。

在這些地方經營租屋市場比較好的選擇還是租給接受政府住房補貼Section 8的房客。政府每個月定時將房租存入房東的帳戶,免去催討房租的困擾。

如果租給接受政府住房補貼Section 8的房客,政府每個月定時將房租存入房東的帳戶。圖為芝加哥住房管理局網站。(網站截圖)
如果租給接受政府住房補貼Section 8的房客,政府每個月定時將房租存入房東的帳戶。圖為芝加哥住房管理局網站。(網站截圖)

但Section 8這個項目有一個麻煩的地方,就是出租房要經過他們派員檢驗過才可出租給這些受補助的房客。所以在購買房產時,最好能找一位懂得這些檢查準則的檢驗師(Home Inspector)陪同,比較不會有意外的修復支出。

在政府派員來檢查時,我的經驗是我們華人房東盡量不要出現露臉,筆者自己跟著做了三次,沒有一次他們讓我通過。個人感覺這些多數是非裔的檢驗員對於非自己種族的房東有排斥異己的反應。他們似乎覺得自己的勢力範圍被侵入,所以過關的可能性不太大。最好還是讓你的非裔經紀人在那裡等他們。

Section 8的的檢查:Section 8檢查包含一些我們不太想得到的重點,剝落的油漆、窗戶的平順運作、紗窗(screens)、窗簾等等,最好之前有人幫忙做檢查。

心理建設及租房管理

如果對於進入黑人區或與黑人接觸心理上有恐懼或抗拒,那即使有經紀人幫助,可能還是會很掙扎。這樣的投資對你不合適。

因為大部分從小居住在這些困難區域的黑人對於這種心理遊戲都很敏銳擅長。若是你讓他們察覺到你的恐懼,那他們會理所當然地視你為無物,繳房租也就隨意隨性地繳了。要自己評估是否能自如的來面對這些問題,再決定是否涉入。

我們多數人不會太喜歡面對面的衝突,一個人一年最低遇到一次就有點壓力了。我每個月都要面對這種情況兩三次,有時候是蠻激烈的那種。人嘛,在那之後心情難免受影響,心臟功能要強壯一點才能生存。

很多人問我既然那麼辛苦又危險,為甚麼還做呢?我想第一個是我覺得在初期繳完學費後,還是很有獲利的空間。對於房地產長期持有的這種投資策略,你總等得到市場不理性暴漲,形成泡沫的時候。這是我前半生在這個市場上的經驗,在下半生應該還是很有機會再應驗。

另外,我想是筆者的個性使然。就像冒險家會去爬聖母峰,去探索未知的蠻荒之地,體驗那種特別的時空所帶來的新奇及成就感。這些活動有時候會有些危險性,但就是要做好準備,減少意外的可能性也就是了!

芝加哥知名華裔建築師陳觀樂(Sean Chen)。(陳觀樂提供)
芝加哥知名華裔建築師陳觀樂(Sean Chen)。(陳觀樂提供)

陳觀樂(Sean Chen)為芝加哥知名華裔建築師,他是台灣成大建築系學士、密歇根大學建築碩士,以及美國建築師協會(AIA)會員。2002年成立神觀建築公司(Divinity Architecture Group),同時也是持牌房屋檢測師。

電話: 630-544-8147

電郵: DivinityArchitect@gmail.com

網頁: DivinityArchitect.com

地址:1636 Verdin Lane, Naperville, IL 60565

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2015-04-18 2:50 AM
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