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商業旺盛需求 舊金山灣區建房緩不應急

李圓明、陳順章舊金山

商業建房速度趕不及市場需求量,人力缺、成本又增加。(fotolia)

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【大紀元2015年04月27日訊】(大紀元記者李圓明、陳順章舊金山綜合報導)今年的第一季度剛剛過去,許多房市報告雖然還沒出爐,不過看到幾個零星案例,卻也能感受那濃濃的漲勢,猶如雨後筍子急忙從地底冒出的勁頭。不管在住宅房市的旺盛需求力,抑或商業地產的開張,舊金山灣區仍卯足勁的續領全美地產的走向,繼續跌破專家們的「含蓄預測」。

西部與舊金山領頭跑

推斷2015年,先看去年的走勢,今年3月底戴德梁行(DTZ)首先對2014年全美商業地產整體表現做出戰績統計表(本報在4月4日地產投資家刊出)。內容中幾個榮景地區與城市,美國西部和舊金山都站上前茅。

從大地區來看,西部的辦公室地產,以4%領先群雄的租金漲勢擊倒東北部、中西部與南部地區;西部辦公室的入住增長率0.8%,僅比東北部略低0.1%,占居第二;但西部廠房的入住增長率又以1.8%扳倒其他地區,且廠房租金同樣以6.8%的漲幅遙遙領先。

供給追著需求跑

從上面的比較,可見西部需求的擴增,唯獨落後的是辦公室興建完工率,僅占庫存量的0.3%,落後東北部、中西部與南部地區,最高是南部的0.6%。顯見當前商業地產供給面被需求面追著跑,建商的速度趕不及市場需要。

勞動力趕不及補充

整個灣區的建築成本在暴漲,追其原因是勞動力緊缺。根據灣區勞動局統計的建築業就業情況在2006年9月是巔峰時期,達到17.1萬人。然而經濟衰退對灣區建築業帶來很大的衝擊,在2011年3月,建築業只有10萬4,300個勞動力,在灣區當地只有6.7萬個勞動力。

在過去1年裡,零售商業地產是漲勢最強的類別,但承包商不得不努力尋找技術工人來填補職位空缺。截至2014年10月,灣區的建築業勞動力已經回升至14.4萬。與2006年的峰值相比,仍少了2.7萬人。而商業地產的發展水平已經比2006年超過5倍還多。

建築成本在飆升

勞動力緊缺一方面使得勞動力成本增加,另外一方面土地價格上漲,原材料成本都在增加。此外,很多城市都大幅增加他們的開發費,因為他們也期待目前如此高的需求可以帶來現金,還可以抵銷其他公共部門成本的飆升。

這些因素綜合起來意味著,不同的商業地產產品類型在相同的位置,建築成本卻比幾年前高出15~30%。

東灣、南灣零售頻傳佳音

整個灣區購物中心在2014年第三季度空置率是5.3%,在一年前還在5.9%的水平。空置率在這之前的16個季度一直在下降,整體的失業率也在顯著放緩。
入住率在2014年前9個月維持在1百萬平方英尺,預計在2015年入住將增長120萬平方英呎,購物中心的空置率會接近5.1%。

聖塔克拉拉縣(Santa Clara County)空置率是4.9%,入住率在2015年預計增加57.7萬平方英尺,仍有超過14.8萬平方英呎的新面積剛放到市場上。東灣今年使用了之前31.8萬平方英尺的閒置面積,空置率下降到只有5.7%。

東灣和南灣這兩個市場是2015年入住率的焦點市場。開發水平會有顯著提高,兩個市場會是這一趨勢的最大受益者。

據DTZ數據,去年聖荷西和奧克蘭的辦公室、廠房都有不錯的表現,租金漲幅、入住率領先多城,尤其奧克蘭租金漲幅達到9%(廠房),列全美第五,舊金山則以辦公室租金漲幅16.9%奪下第二,首位是丹佛(Danver)的18.5%(廠房)。

責任編輯:李曜宇

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2015-04-27 12:51 AM
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