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海外熱錢湧入日本房地產

近年,來自歐美、中國的熱錢湧入日本房地產,大量購買日本大都市的商業設施的大樓,使房地產市場出現過熱現象。圖為日本商業黃金地段新宿辦公樓群。(盧勇/大紀元)

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【大紀元2015年08月23日訊】(大紀元記者遊沛然日本東京報導)對2020年東京奧運會經濟效應的期待也反映到了日本的房地產,東京的主要商業地段的辦公樓和居住公寓樓被投資者所看好。其中除了日本投資者外,歐美、華人的投資者也湧入日本房地產市場。

據《日本經濟新聞》的報導,7月中旬,房地產開發商東京建物在東京繁華地段的目黑站附近開發的大型塔式超高層公寓樓盤「Brillia Towers目黑」出現了購買者需要抽選的情景。目黑站附近地區素有文化、休閒的氛圍,是日本富人層喜愛的居住區。「Brillia Towers目黑」樓盤配備了高檔的內裝,地處黃金地段,其中100多平米的高級公寓售價近3億日圓,雖然價格不菲,但很快就出現了25名購房者搶購,最終採取了抽選的方式。購房者表示:「立地條件絕好,雖然貴,但是不會貶值。」近期日本經濟出現好轉,富人層在投資房地產方面,偏愛上述的立地位子絕佳,造價高的公寓。

日本富人層和海外熱湧入日本房地產

與中國大陸、香港、台灣等過熱的房地產市場相比,日本經歷了上世紀九十年代初期的泡沫經濟以及2008年的雷曼經濟危機後,房地產業一直處於低迷不振的狀態。投資者表示,與亞洲其它地區相比,日本的房地產偏低,上升空間寬厚。因此,不少華人資金也湧入到日本房地產市場。1名經營食品的台灣投資者買下了皇居附近,環境優雅的一套4億日圓的二手高級公寓後說:「在台北,4億日圓是難以賣到立地條件這樣好的公寓。」台灣房地產中介信義房屋表示:「相同檔次的房地產日本便宜約30%。」在東京都心,不少優良樓盤的最頂層相繼出現了被中國投資者買斷,不論是新建還是二手的高級公寓出現了中國投資者掃貨的「爆買」現象。

2008年秋的雷曼金融危機使日本的房地產業跌倒了冰點,直到2012年安倍內閣誕生後,開始了一系列的從通貨緊縮中解困的政策,給股市帶來強勁的活力。受益於股票等金融資產的增值,日本的富人層重新把目光投向了房地產市場。另一方面,「安倍經濟學」核心之一的貨幣寬鬆政策帶來日圓貶值,引發歐美以及華人的富餘資金湧入日本房地產。兩股資金的合流給日本房地產帶來了少有的活力。

外國資金鎖定大型樓盤

來自中國大陸的資金進入日本房地產時常採用托殼歐美基金的方式購買日本大型商業設施。今年1月一家美國基金以1,400億日圓買下了東京都內的一座大型多功能的商業大廈「目黑雅敘園」,然而其背後的真正賣家是中共政府主導的基金–中國投資(CIC)。

除了中國資金以外,美國的Fortress Investment集團,新加坡、挪威的政府背景的基金等諸多的外國資金也紛紛涉足日本房地產。東京都內的一家大型房地產公司Jones Lang LaSalle(簡稱:JLL)透露的信息顯示,2014年湧入日本房地產的外國資金高達8,932億日圓,是去年的近2倍。

有經濟學者分析日本近2、3年房地產市場的走向時表示,泡沫經濟的症狀是顯而易見。分析認為,今年,1月至6月,東京都內的新建公寓房的平均售價為6,231萬日圓,是日本1992年上半年泡沫經濟崩潰時以來的高價。同時,辦公樓的價格飆升,達到了雷曼經濟危機前的水平。經濟分析人士擔憂地表示:「樓市過熱現象到底要持續到何時,一時還難以預測。」

專家擔憂日本房地產過熱

日本在近30年間,經歷了兩次房地產的泡沫經濟。第一次是上個世紀的80年代末興起的所謂土地神話。當時,土地價格飆升,給日本帶來空前的房地產投資熱潮。在房地產開發方面,銀行等金融機關對房地產關連的融資達到了失去理智的程度,結果造成在郊外進行豪宅和大型設施的非效率性的亂開發,最終帶來90年代初泡沫經濟的崩潰,是日本長達十年之久的經濟低迷。

第二次是2007年前後,以債權的證券化作為槓桿的金融投資商品的盛行,歐美投資銀行的熱錢大量湧進日本房地產,並導致了一場小型泡沫經濟。這兩次房地產泡沫都造成房地產市場的樓市交易價持續飆升,遠遠超出實際價值數倍,最終以崩潰告終,並且重創日本經濟,留下諸多後遺症。

近年,日本房地產再次出現過熱現象,但總體沒有達到前兩次的瘋狂程度,目前,只限於東京等有數的大都市,而且投資方向多限於購買收益性良好的辦公樓。投資對像普遍選擇商業地段的大樓和商業設施,表現出「冷靜」的投資志向,同時,商業樓租金的上升基本與實體經濟的復甦成比例。

不過,投機資料顯示,2014年金融機關面向房地產的融資額高達12兆2,500億日元,為歷史最高記錄。另外,日本銀行4月發表的投資統計分析中,把房地產的現狀歸為「過熱」。對此,日本瑞穗銀行的小川鋼宏分析師警告說:「房地產市場的火爆交易如果導致租金過度飆升就要引起注意了。」日本對泡沫經濟的後遺症可謂談虎色變,或許是對房地產過熱現象的擔憂,房地產投資信託公司的股票從連續3年的上升轉為下跌,介於對前兩次泡沫經濟的警覺,投資者對日本房地產期待的同時,保持著謹慎的判斷。

責任編輯:周雅

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2015-08-23 8:36 PM
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