【大紀元2015年08月06日訊】（大紀元記者譚安舊金山報導）在舊金山各式各樣的高檔房地產，最迷人的共通特點便是那出眾的山海景觀，無論是獨棟豪宅或奢華頂層公寓，維多利亞式的古典或現代化高科技建築，有景才有價。今年上半年的舊金山房市如何，從地產集團Paragon的上半年中報告裡，我們總結一句話：「延續4年來房市熱，今上半年購房戰買家簡直是拿錢朝貢賣家，未來房貸利率的變化關乎買氣興旺與否」。
舊金山灣區的購房市場持續火熱，過去4年來灣區房市大致有四項變化：
第一，在經濟衰退期間銷售巨幅下滑的房產萎縮地區，如今已出現價格和銷售數量的反漲（例如Solano、Contra Costa和Alameda等縣的驚人漲幅）。
第二，在舊金山市區及San Mateo和Marin地區，豪華住宅銷售戲劇性飆升。第三，舊金山市區出新增了許多豪華公寓建案，以供應更多的市場需求。
第四，高科技產業造就的鉅額財富和就業熱潮，範圍從市區擴大到周邊地區及硅谷，讓所有地區的住房需求大量升高。
住宅價格飆漲 購房蒸氣直噴
總體而言，從2011年至2015上半年，舊金山市區中位價整整漲了50萬美元，房產的升值居冠，漲幅為76%。但百分比上漲幅度最大的卻是原本風評不加、房市萎縮的奧克蘭（Oakland）地區，憑著靠近舊金山市區且價格相當實惠的優勢，出現漲幅133%的榮景。（請見圖一）
第二季買家競購 住宅交易如飛奔
單獨看舊金山房屋銷售，今年的第二季度（2nd Quarter），79%的住宅沒有經過任何降價，並且以高於原先要價的14.5%出售，且交易過程少於25天，速度和價格比例顯示市場已達白熱化程度。即使經過議價出售的住宅，平均也只能降低要價的1%。（請見圖二）
部份想要投資的買家或許因為今年春季市場的激烈競爭而擔憂，然而，中間數價格的變動有許多原因，包括新舊豪宅的庫存數量和利率波動等因素，但短期的波動不至於改變長期的市場走向。
新舊豪宅區互飆高價
如今，城市裡高級住宅的售價不斷地超速攀升，如聞名遐邇的黃金地區Pacific Heights及Russian Hill，還有新興的貴族區域如Noe Valley和South Beach。
在房地產競爭中，黃金地王的寶座爭霸戰出現了許多新舊區競爭的有趣的變化。爆炸性湧入的科技新貴在當中扮演重要角色，也與位在Market街南端興起的高層超豪華樓建案等市場因素有關。
以公寓大樓（Condo）為例，South Beach區的豪華公寓每平方英尺售價以1,364美元成為2015上半年最貴地段，超過了Pacific Heights及Russian Hill。（請見圖三）
就業和貸款利率牽動房市
影響舊金山房市和買氣的最主要因素有兩個：一是政府政策讓貸款利率（Mortgage interest rate）近逼歷年最低，因此貸款買房更加容易。（請見圖四）
另一個因素則是待遇優渥的工作持續增加，使人潮湧入舊金山地區。根據經濟學家泰德•伊根觀察，高科技產業的工作機會從2015年3月算起，過去一年內躍升了18%，同時舊金山市的失業率為3.4%，達到網路泡沫化（dotcom boom，指1995至2001年間科技和網路投機泡沫事件）之後的最低點。
注意未來房貸利率的走勢
過去的4年來，低貸款利率沖淡了住宅漲價的威脅，因此許多人仍選擇購買房屋。
值得注意的是，最近房價飆漲迅速，未來貸款利率如果有調高，對支付貸款將會造成頗大壓力，對此買家需要謹慎觀察。
Paragon的另一項統計，以1993年的美元價值和房價，並以頭期款20%來計算（近年來有越來越多人喜歡直接支付大額頭期款），包括通貨膨脹的影響，如今房價中間數雖然比2007年時高，但每月家庭的住房花費（包括本金、物業稅和保險）與歷史比較還不是頂峰，2007年達到最高峰。
責任編輯：李曜宇
