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中國人投資日本房地產新趨向:獲取永住

東京灣周邊作為奧運會的主要會場被納入大型開發項目中,包括中國在內的亞洲資金都不約而同的看中了這一地段的資產增值效應。圖為東京灣一角。(Getty Images)

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【大紀元2015年09月02日訊】(大紀元記者遊沛然編譯報導)近年,中國人投資日本房地產的意圖似乎也在與時俱進。有的想從低落的中國樓市抽身,在日本尋求機會,有的則短期內看好日元貶值以及東京奧運會可能帶來的資產上升效應,有的超越了單純的利益追求,而是取得日本永住權為將來發展尋求更大的空間。

去年6月位於東京港區的一座集商務辦公、國際會議、豪華公寓、賓館等設施為一體的大型多功能商業大夏――「虎之門之丘」(ToranomonHills)正式啟用。「虎之門之丘」由東京都政府和森建築聯合開發,地處大公司和政府機構辦公樓密集處的虎之門附近,建築物最高點的高度為255.5米,比與其相鄰的東京第一建築中城大廈(248米)高出數米,成為了目前東京的第一高樓。該大樓地上52層,地下5層。其中,地下的2層至4層為購物商城,4至5層是國際會議會場,6至35層為商務辦公層,37至46層為高級公寓層(172套公寓),47至52層是安達仕東京酒店(HotelAndazTokyo,164套客房)。

據日本的《鑽石》週刊的介紹,「虎之門之丘」的公寓層是不少在日的中國投資者垂涎已久的投資物件,一位中國人向《鑽石》週刊透露,有中國人搶購到了「虎之門之丘」的公寓,不到一年,現值已遠超購入價,他後悔當時自己沒有買。

「虎之門之丘」是由日本著名的大型樓宇開發商――森建築開發的,該公司還開發了包括上海的環球金融中心等大陸的大型設施,在華人圈擁有響亮的知名度。森建築公關部表示,「虎之門之丘」在大陸、香港、臺灣等華人之間非常人氣,近期,華人資金對日本房地產表現出積極的動向,這與5年後的東京奧運會關聯很大,東京灣周邊作為奧運會的主要會場被納入大型開發項目中,包括中國在內的亞洲資金都不約而同地看中了這一地段的資產增值效應。

去年啟用的「虎之門之丘」是由東京都政府和森建築聯合開發,地處大公司和政府機構辦公樓密集處的虎之門附近,集購物、公寓、賓館等為一體的綜合設施當時是不少在日的中國投資者垂涎已久的投資物件。( 圖片出處:維基百科)
去年啟用的「虎之門之丘」是由東京都政府和森建築聯合開發,地處大公司和政府機構辦公樓密集處的虎之門附近,集購物、公寓、賓館等為一體的綜合設施當時是不少在日的中國投資者垂涎已久的投資物件。( 圖片出處:維基百科)

據悉,東京灣的晴海周邊的房地產上漲明顯,能俯視奧運主會場的摩天樓公寓在9個月中已經出現1,300萬日元的差額。

對2020年東京奧運效應的期待,也使東京整體的房地產價格上升。據房地產數據統計公司東京鑑定的統計,2014年東京23區的二手公寓的平均價格為4,203萬日元,比去年同期上升了5.2%,3年來首次恢復到4,000萬日元的價位。

日本公寓投資的高收益吸引大陸資金

今年1月,日本的大型房地產開發商三井不動產在上海舉辦了日本房地產投資商談會,這次商談會並非預定之中的,而是臨時調整安排出來的。該公司原定的計劃是面向臺灣和香港的投資家舉辦一次商談會,但在籌備中獲悉到大陸投資者開始把目光轉向了日本房地產的信息。於是臨時改變預定計劃,特意在上海舉辦了這次商談會。

對於三井不動產來說,這是首次在上海面向大陸投資者舉辦投資商談會,會期當日的1月10日有114名投資者參加,遠遠超出該公司通常的與會者數,該公司的公關部事後說:「感受到期待有力的反響。」

據悉,三井不動產推出的投資物件主要是東京新宿區等繁華地段的二手公寓樓盤。把二手公寓樓重新裝修改造後,出售給投資者,有投資者經營出租業務。像新宿區這樣的繁華地段,公寓樓很搶手,空房率很低,收益率一般穩定在4%~4.5%,這對中國投資者很有吸引力。因為目前,上海公寓出租的收益率約為3.5%,臺北僅1%~1.5%,而且都處於低迷下滑趨勢。

三井不動產向《鑽石》週刊透露,商談會上,二手公寓的投資物件很搶手,「5,000萬日元價格帶的物件很人氣,當天就簽約了5件。有完全用自我資金購買的,也有是通過銀行貸款的,投資者身份各種各樣。其中,不乏30歲左右,在私營企業就職的工薪族。」

投資日本房地產「算不上甚麼大事」?

《鑽石》週刊分析認為,近期,涉足日本房地產的中國投資者並非都是富有層,湧現出不少30多歲的年輕人,他們與日本30歲的年輕一代相比,經濟上比較有餘地,來自上海的年輕投資者中,普遍夫婦都有不錯的工作,有的就職於國企,自己的住房有很大補貼,都有過不同經歷的公寓樓投資經歷。

另外,三井不動產透露,對日本房地產感興趣的中國投資者中,不少人都有海外房地產投資的經歷,日本並非初次海外投資。

據悉,一部份中國投資者甚至都不打算到現場看房,只是聽一下介紹,看一下圖片就爽快地簽了約,似乎投資日本房地產「算不上甚麼大事」。

一名在日的華人教授開玩笑的對《鑽石》週刊表示說:「目前,對中國人來說,日本的房地產相對便宜,日本公寓房的價格,在北京只能買廁所。」這位華人教授表示,近年日元貶值,日本房地產低迷不振,日本房地產還包括了土地所有權,對經歷了近年中國房地產瘋狂飆升的中國人而言,日本房地產很有吸引力。

一名與日本企業有貿易來往的中國企業的女性管理層人士透露,其公司老闆幾乎每月都帶著自己商業圈的人到東京尋找投資物件,看到中意的,通常是幾個人合資,買下幾個二手物件。

日本業內人士表示,大陸資金通常是以隱蔽的形式低調進入日本房地產,到底有多少大陸資金流入很難確定。據日本都市未來總和研究所的統計資料顯示,2014年以海外法人名義買下日本房地產的資金約9,777億日元,然而中國大陸的資本到底有多少是個未知數。

統計資料也稱,要完全確定出海外資金的詳細信息本身有難度,目前的資料都是根據公佈的情報作出的統計,而個人投資的信息一般不會公開。另外,中國資金擅於隱藏,如果都揭示出來的話,實際的海外資金可能會更多。

取得永住意圖的日本房地產投資

2007年前後,中國資金湧入日本房地產成為了日本的一個社會話題。但是,2011年的東日本大地震給中國投資者澆了一盆涼水,他們突然發現日本房地產存在地震這樣的天災風險,此外,時冷時熱的中日關係也是一種不穩定因素。當時大陸資金出現短時期的減退。不過從去年開始,中國資金再次對日本房地產表現出濃厚的興趣。這讓日本房地產業界有點百思不得其解。

據在日的華人教授介紹,中國投資者認為投資別墅類型的物件,可以相對減少天災帶來的風險。因為中國房地產與日本等國外的房地產最大的不同之處在於,中國的房地產只是70年的居住權,而海外則包括住房和土地等所有的權利。別墅物件即使毀壞了,土地還在,而且別墅在中國人的心目中,是有錢人的標誌。這是中國投資者再次涉足日本房地產的一個原因。

此外,這位華人教授還向《鑽石》週刊透露,中國投資者再次看中日本房地產的另一個理由是,投資不動產,迂迴取得日本永住權(相當於美國的綠卡)。據悉,有日本旅遊公司向中國遊客推出了取得永住權的購房商談旅行企劃頗受歡迎。

曾經在中文網站,以投資經營的簽證形式從事日本房地產投資,期間,再迂迴取得永住權的交流被熱傳。然而,此類手法並非正當形式,存在著法律空檔的嫌疑。日本法務省入國在留資格審查科認為中國投資者對日本的投資經營簽證存在誤解。

在留資格審查科表示:「對於投資經營簽證的條件而言,一般500萬日圓以上的投資,並且進行連續經營活動的性質可成為投資經營簽證的對象。而單純的購買日本房地產則屬於對像外。」

「在日本進行房地產投資,只是單純的出租住房不屬於經營投資。需要僱用人員、支付其工資、有經費開支等連續性的經營活動,一般要10年以上經歷才有資格申請日本的永住權。」

據悉,2012年末,中國人的投資經營簽證數為4,423件,2013年末為5,057件,2014年6月末的數據已達5,607件,每年都保持約10%的穩步增幅,這其中必定存在著相應的需求,但是其中有多少是真正從事房地產經營的不得而知。

近年,來日旅遊的中國人呈上升趨勢,他們海量型地購買日本的化妝品、電飯煲、奶粉、家電產品等,留下了無數讓日本人驚嘆不已的「爆買」傳說。隨著對日本的親身體驗和瞭解後,中國人正虎視眈眈地轉向了日本房地產。

投資者的想法意圖似乎也在與時俱進,有的是想從低落的中國房地產抽身,在日本謀求更大的利益,有的則看好日元貶值以及東京奧運會能帶來資產的上升效應,有的超越了單純的利益追求,而是取得日本永住權為將來發展尋求更大的空間。從現狀分析來看,中國人投資日本房地產的趨勢將呈上升趨勢。一位日本房地產的資深人士對《鑽石》週刊表示:「今後,公寓樓中的住戶全是日本人的情況將成為過去時。」

責任編輯:周雅

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2015-09-02 10:29 PM
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