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【巫本添專欄】

空前巨變 紐約華人聚居地的變遷

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【大紀元2015年09月21日訊】

曼哈頓華埠篇

英語主流媒體今年一再報導曼哈頓華埠已今非昔比,而且改變不會停止。現任市長提出平價住屋政策的主張,給開發商更多的室內面積(按:即更高的樓層)來利誘,以期交換部分面積給中下階級付得起的公寓住房。是全面性的社區主張。包括華埠社區在內。

但是華埠社區沒有共識,甚至提出反貴族化的主張,對紐約市的發展趨勢完全置身度外,相當可惜。曼哈頓就是那麼大,曼哈頓華埠曼哈頓橋另一邊的Brooklyn,房地產早已發生巨變,北面Bowery已經被主流社會的大地產商和開發商買得差不多了。而在華埠原國寶銀行所在的181-183 Canal Street,這幾天以3千萬美金成交,買方也是主流社會的大地產管理公司。另外對面的178 Canal Street也已被Vornado買走。這些建築物都曾是華埠的指標。

華埠的西北邊乃舉世聞名的SOHO一直在建,往華埠方向邁進,趨勢無法擋。華埠的西南面的TriBeCa,在911事件以後恢復和擴張,速度飛快,價位一路上漲,擠向價格相對較低的華埠。在華埠的東南面,主流社會大房地產仲介也已介入,價格不斷提高,買家全是專業的大地產管理公司和大開發商。華埠南面原來是西語人口聚居,也已改變,向華埠繼續邁進。華埠北面的小意大利區只剩幾條街,新的住商混合大樓繼續在建,供不應求。

曼哈頓華埠在縮小,華人人囗在減少,可以投票的人當然也在減少,這代華裔代表政治影響力減弱。說華埠有可能退回到孫中山先生在華埠的年代,就華人可投票人口的比例和華人房地產的擁有而言,並非危言聳聽。

法拉盛篇

皇后區房地產開發案到今年7月底來計算,排名第6位的富頓公司開發的飛越皇后大樓旁的停車場,共建4棟,總共有947,680平方呎,將有350,000平方呎的商用空間,600間公寓住宅,1000個停車位,1.5英畝的開放空間。這個高度引起主流社會注意的開發案,是3個公司的合作:富頓公司、洛克菲勒公司和AECom Capital。至於位在羅斯福大道和大學點大道轉角的包括BJ在內的購物中心和共有公?,現在於後面建新的2棟共有公寓住宅,使用面積排名皇后區第10位。

法拉盛市中心的開發已經不再是華人的獨佔市場,這是大勢所趨,回頭看法拉盛的現況,有四點現象值得注意:

第一,紐約市最大的商業辦公大樓地主SL Green已經在法拉盛王子街和緬街之間的羅斯福大道上靠近7號地鐵入口旁買了地,準備建商用大樓。這是SL Green第一次在皇后區投資開發,選擇法拉盛而不是最熱最紅的長島,筆者認為是法拉盛相對便宜,競爭少,投資目標是把曼哈頓的主流公司帶到法拉盛中心。可能隨之會駐進的大型房地產仲介公司,他們本來就用了不少華人地產經紀,將對法拉盛的華人地產仲介公司造成壓力,如果筆者預測成真,現存的華人地產仲介公司將同貸款公司一樣,愈來愈少,華人地產經紀有能力的將被曼哈頓大公司吸收,其他行業也一樣,大吃小。

第二,世界最大也是美國最大的房地產上市公司黑石(Blackstone)也已從Onex買斷商用全部及停車場。既然黑石已進駐法拉盛中心,必將利用其影響力,使7號地鐵至少在王子街有個出口,甚至在羅斯福大道和大學點大道交叉口也可能會有地鐵出口。法拉盛中心華人的商家,只要營業項目和黑石出租的商家相同,也將有壓力,大吃小的可能性很高。

第三,法拉盛大學點大道上距地鐵愈近就愈貴。大學點大道和37大道交叉口的U-Haul租車公司那塊地,傳聞已被F&T Group李信億學長帶頭買去,大約9千多萬。華人專建Hotel的開發大師張善良前輩也在大學點大道上,靠近Western Beef附近買到一大塊地,能建超過一千以上的公寓單位,開發案尚未申請,未來建共有公寓或Hotel,將會是法拉盛發展的風向球。

第四,主流社會人口將會往長島市買或租公寓,因為距離曼哈頓的市中心坐地鐵只要一站或二站。法拉盛的未來將取決於亞裔人口的增加與否,尤其是華人。這和大陸的經濟及政治有直接關係,人民幣貶值對紐約市的房地產影響,有三個說法:新加坡的財經界認為,因人民幣貶值,來紐約市買價格因匯率而提高,所以意願降低,此其一;第二個看法認為,中國大陸房地產投資風險比紐約市更大,更不必說人民幣本來就被高估,降10%到30%之間非常可能,現在跑總比降30%時再跑聰明。所以沒有壞影響,反而對紐約市是利多;三種說法是時候未到,大陸的經濟政策和權力鬥爭掛鉤,沒人可以預測。

法拉盛市中心正在擴大,會不會供過於求?筆者認為法拉盛的房地產價值完全取決於人口的增加與否,尤其是亞裔的人口會不會增加,這是只有上天能曉得正確答案的問題。

責任編輯:孫秀華

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