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舊金山房市 轉折點的開始

舊金山房市出現轉折點,正在從從瘋漲的房價,走到理性購房的局面。(Shutterstock)

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【大紀元2016年10月10日訊】(大紀元記者李歐舊金山報導)有幾個數據能夠顯示舊金山市的房地產依舊很熱;但也有幾個數據能夠顯示局勢正在變化當中,這個變化可以說是從瘋漲的房價,走到理性購房的轉折點。

舊金山房市的積極面

從數據看到,當前的舊金山市中位數房價是110.4萬美元,比一年前上漲約0.6%;止贖房(Home Foreclosed)的比例降到只有0.07%,可以說是2007年以來的新低點;每平方呎中間價從2013年以來不斷攀升,目前約948美元;最新銷售價低於上一筆的銷售價之比例持續在低點徘徊,今年8月份僅約1.4%;舊金山房租依舊在高位,達到約4,400美元。

以上這些都說明舊金山市的房地產仍然十分強健,還是處於較有利賣方市場的現狀。哪麼轉折點在哪裡呢?請看下面數據。

舊金山房市的轉折點

其實,中位數房價已經出現連6個月下滑,從3月份的113萬美元,一直下調到9月份的110.4萬;還有上市價被砍價的比例越來越高,從去年1月份的4.52%開始一路走高,今年8月份到達8.15%;租金方面,租金開價從去年8月份4,800美元,到今年8月份下降了400美元。

舊金山豪宅呈現降價潮

除了上面這些,我們再來實際看看幾處舊金山豪宅的銷售情況。豪宅的「賣像」一樣令人神往,看銷售價格就沒有之前那麼有「底氣」了。

在太平洋高地區(Pacific Heights)一棟6房6衛,面積達9,578平方呎,現在開價1,950萬美元,這是5月份的2,200萬降價下來的價格。

另一個豪房區——諾布山(Nob Hill),一處由兩間康斗(Condo)合併成的豪宅,擁有3房3.5衛,3,700平方呎,上市價從去年12月份的595萬,一直降到今年545萬;位在電報山(Telegraph Hill),可一覽舊金山天際線的豪宅,開價也從6月份下降了55萬,8月份新開價595萬。

在南海灘區(South Beach)有一個滿特別的豪宅,雖然也歸類為Condo,不過卻是一處建於1907年的老鐘樓改裝而成。如果你從舊金山開往奧克蘭,在上到海灣大橋之前,可能會留意到一處位在第二街(2nd St.)上的鐘樓,這裡絕不是「鐘樓怪人的家」,而是被裝潢成工業風格的現代式豪宅。

「鐘樓豪宅」的租金約7,500美金,今年4月份上市開價850萬,8月份調降成699.5萬,整整降了150.5萬。住在裡面簡直就像電影場景,外面的大鐘就是家裡的最特色的「家具」,透過大鐘的玻璃還可一窺舊金山的迷人景色。

如果想飽覽金門大橋、舊金山海港、藝術宮、惡魔島,一個位在俄羅斯山(Russian Hill)的這處景觀豪宅Condo辦得到。今年7月份上市價775萬,9月立即減了25萬。

雖然舊金山一、兩百萬的房子應還有漲幅空間,這裡畢竟是舊金山,這個區間的房價最普遍。但在接下的時間裡豪宅房市會有更多下降幅度,沒有意外的話,需求逐漸額滿、全球經濟不明朗、海外買家減少等因素下,這波房市的轉折期,可能也是深口袋的買家的機會。

留心3個買豪宅的事項

第一、留意豪宅的維護費用
買豪宅的錢是一回事,事後又是另一回事。買家在買豪宅前要搞清楚,在美國買房子不僅要付房子的錢,還要交高昂的物業稅(Property Tax),也就是說如果要買5百萬的房子,每年可能需要交5、6萬的物業稅(每城市不同稅率)。

還有房屋保險,尤其有貸款部分,銀行更會要求強制保險。房屋保險是根據房子的價值來定,房子的價值越大,房屋保險金越多。保險費會根據重建花費來訂定,豪宅有需多高端建材,保險費自然不低。

豪宅的管理維修費用也不會是個小數目。由於空間大、設備多,維修保養的東西就多,例如泳池清理、花園管理、保全系統等等。

第二、買豪宅的協商特別要緊
買豪宅與賣家的協商特別重要,由於豪宅價格不菲,競購人數可能較少,當無人競爭時唯一買家會具有更多談價優勢,可以指出某些方面要求賣家降價,或許車道設計不良或是屋況老舊,有時降價金額會很可觀;也可能變相降價,在一定價格上附帶某些高檔家具;如果是多位買家,這種討價還價的機會就不容易,須看實際情況與買方經紀討論。

第三、房屋檢查很有必要
如果房子的建材是木頭的,還要注意第三方提供的木頭健康報告。木質建材一是怕水,再是怕白蟻。尤其含水分的木頭是白蟻最喜歡的。當然豪宅有很多石材結構不怕白蟻,但是屋頂或是內部裝潢還是免不了使用木材,還是得多加小心。

另外,豪宅的結構複雜,硬件設施眾多,哪些已經損壞或是停擺,買家最好也搞清楚,可能查出某個房間的一角有滲水問題,連原屋主都不知道,這時買家或可順勢砍價,否則一旦付錢交屋,再追討就難了。

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責任編輯:李曜宇

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2016-10-10 11:01 PM
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