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脫歐進程即將啟動,英國房市何去何從?

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【大紀元2016年10月13日訊】近日,英國首相特雷莎·梅宣佈,將在2017年3月底之前正式啟動英國的脫歐進程。現在脫歐即將開始,展望未來,市場延續上行趨勢相當長的一段時間了,《里斯本條約》第50條的制約可能引起更多的不確定性。脫歐後英國房地產市場會走向何方呢?

據Propertyweek的報導,CBRE Capital Advisors公司的高級總監Caroline James相信,投資者會對脫歐做出即興反應,但長期來看不會有很大影響。Capita公司的房地產金融負責人James Wright認為現在談論脫歐影響為時尚早,因為只是選票表明英國將脫歐,但實際措施尚未執行。UBS Asset Management公司的全球房地產戰略專家Paul Guest表示,脫歐的影響早就產生了,該事件只是加快了影響發生的速度。Clearbell Capital公司的合作夥伴Rob West則認為脫歐的影響是複雜的。

短期放緩

英國第一太平戴維斯的住宅研究負責人Lucian Cook說:「我們已經看到抵押貸款的完成和批准的下跌,表明房產市場增長放緩,但它是非常早期階段,資料是有限的。」

Rightmove的最新數字顯示,平均房屋的要價只有306,499英鎊,比上個月增長0.7%。而在英格蘭和威爾士七成的地區房價上漲,或者至少保持穩定。價格緩慢增長並不僅僅和脫歐有關,在經過幾年的兩位數上漲後,人們的承受能力已經減弱,價格增長的冷卻被普遍認為是市場自然修正。

動盪的明年

Valad Europe公司的投資和英國房地產負責人Simon Marriott預計有更多的不確定性到來。他提到,即使去年所聽說的大筆投資並未取消,英國房市仍會動盪。

Marriott 表示:「美國大選在即,不過美國人就喜歡不確定性,法國大選即將到來,德國大選也已臨近,毫無疑問,現在我們最大的擔憂是英國將在多大程度上脫離歐洲。明年將是動盪的一年。」

「但是美國人將繼續在英國投資。幾天前,我們有一個美國的客戶說,他們希望加大投資力度。不是從5,000萬英鎊升至7,500萬英鎊,而更可能升至1.5億英鎊。」

「最大的問題是已經達成的投資很少。但是,當脫歐開始影響市場時,毫無疑問,投資仍然還是有的。不僅來自美國,也可能來自遠東(東方國家)。我們在一年或更久之前談到了從遠東來的投資,現在這些投資越來越多了。」

客戶還想投資,但可能不得不重新考慮投資地點。

「倫敦目前有充足的資金,因此競爭激烈。投機者現在投資則將被迫進入高風險區域,或者耐心等待,當脫歐談判取得進展後為下一步投資計劃做準備。」

其它投資亦值得考慮

Clearbell Capital公司的合作夥伴Rob West認為有充份的理由繼續投資於英國市場:「在這個現金過剩、利潤不足的世界裡,英國房地產投資有一個機會,這個機會一年前還不存在。儘管英國房產市場去年夏天達到頂點,但優質的投資收益可能仍會高於金邊證券。脫歐必將加速風險資產的修正。當下貸款利率約為3%,因此,若能找到收益率8%以上的將會很吸引人。」

John Forbes Consulting的創立者John Forbes認為散戶投資者可能需要長期投資,而不是短期投資。

John 表示:「我不認為散戶應該立刻對脫歐投票後零售基金的情況作出反應。散戶投資者的問題是,因為市場是在監管規則與平臺運營方式結合的基礎上建立的,他們唯一的選擇就是關注每天的投資交易。

「如果他們有選擇,他們可能想在他們想要時多投入一點資金,但他們必須接受有時候他們拿不回這些錢。」

「我們需要有一個給予散戶投資者更多選擇的模型,而不僅僅是日常交易的模型。我相信業界將更多考慮這一點。」

搶購便宜貨?

有一種觀點是,脫歐投票後的英鎊貶值將鼓勵海外投資者到英國搶購價廉物美的東西。Hamptons研究總監厄雷說,倫敦市場似乎從英鎊貶值中受益。即使英國經濟未來的表現有不確定性,秋季英鎊貶值,對那些用美金購物者提供了一個非常良好的緩衝,可以防範貶值10%的風險。

West表示:「疲軟的英鎊無疑將鼓勵投資者。我們已經看到了這一點,並正出售兩種完全不同的資產給兩個中國投資者。一位投資者脫歐投票前已經在尋找商機,但另一位完全是因為投票後的疲軟英鎊而來,貶值將立刻帶來10%-15%的折扣。」

然而,James卻有不同的看法。

他說:「對於那些富豪或家族投資者,以及一些中東和亞洲的投資者,貨幣貶值的吸引力可能較大。不過,機構投資者則大多首先考慮房地產的基本面,而不是貨幣走勢對房地產的影響。」

租賃的靈活性成為一個問題

到目前為止,市場上還沒有出現大量交易中止的情況,但也許只是還沒到時候。雖然現在說租金將下降還為時尚早,但一定要在做預算時把空置期設的長一些。

「脫歐對倉庫方面的商業房產租賃不太可能有太大影響。事實上,最近我們出租了14萬平方英尺給在Banbury的亞馬遜(Amazon)公司,沒有任何跡象顯示這筆交易將在公投之後進行調整。」

James認為,英國的住房短缺問題也提供了一個機會。「因為在能夠容納多個家庭房產方面,英國遠落後於美國和德國,所以私人租賃(PRS)仍然有吸引力。」

Wright還認為英國高品質的房產仍然有吸引力。他說:「因為其它投資的收益也高不到哪裡去,再考慮到目前的成本和融資可能性,3.5%-4%的收益對於高端房產來說低嗎?」

到目前為止,英國投票離開歐盟已滿百天。不過目前專家都同意,我們還沒有生活在一個脫歐以後的環境中。公投後的英國就如同呱呱落地的嬰兒一樣,百天僅僅是個開始,未來的命運仍是未定之數。◇

大紀元記者太平

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責任編輯:楊青

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2016-10-13 8:55 PM
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