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安倍經濟學的展開影響日本樓市走向

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【大紀元2016年10月06日訊】(大紀元記者遊沛然日本東京報導)安倍經濟學帶來日本經濟復甦,隨著2020東京奧運會各種設施的投資,使日本房地產活力回升,東京樓市出現過熱後,近期開始降溫下滑,有觀點認為東京樓市出現了「房地產小型泡沫」「不久房地產泡沫將破滅」等。日本房地產投資顧問的長嶋修則認為,目前的日本房地產談不上什麼泡沫狀況,目前處於調整期,今後的走向與安倍經濟學的下一步的展開緊密相關。

東京樓市處於調整局面

日本不動產研究所近期發表的東京樓市8月的銷售狀況顯示,公寓房的銷售套數比去年同期減少了24.7%,為1,966套,簽約率為66.6%。簽約連續3個月跌破被稱為判斷景氣與否的分水嶺值的70%。

對此,房地產投資顧問的長嶋表示,年初開始的日元升值,使外國投資者裹足不前,之後金融廳對因節稅而過度投資超高層公寓房發出警示,給樓市澆了一盆涼水,帶來了房地產回落的局面。

長嶋修表示,2012年12月,安倍推出安倍經濟學,給日本經濟帶來活力,日本房地產火爆,公寓房價格上升,一般家庭連稱房價上升過猛,在實際的購房現場,不時能看到僵持不下的價格交涉場景。不過比較一下雷曼金融危機前後的東京樓市的狀況,不難發現,金融危機前,東京圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)一年中上市的公寓房達8萬套,而現在只有4萬套,只是當時一半的水準。

另一方面,金融危機後,公寓新房市場,大型房地產開發商的所占比例擴大,它們在東京都心、車站附近大規模開發價格不凡的高級公寓。即使樓市從火爆回歸平靜,對於大型開發商而言完全有資金實力面對「平靜樓市」,即使售房時,作出一定的降價調整對其經營並無大礙。

07至08年的小型泡沫崩潰的主要原因與大量中小型地產開發商的破產有關,這些中小型地產開發商於1990年代後期出現,主要集中在郊外開發樓盤,受雷曼金融危機的衝擊,郊外的房地產價格暴跌,導致實力有限的中小型開發商大量倒閉,引發小型泡沫的破滅。但是目前的房地產市場主要由實力雄厚的大型開發商主導,目前的價格回落對其不會構成經營障礙。

安倍經濟學的展開影響東京樓市走向

目前,位於東京都心的3區(千代田區、中央區、港區)的二手房樓市處於平靜調整狀態。8月份的庫存數為3,907套,供應數量處於增加,但銷售成交數量處於下降。長嶋修表示:「統計數據顯示,日經平均股價與東京都心3區的二手房的平米單價具有一定的連動性。但是,目前3區二手房單價並沒有轉入股價那種程度的調整局面,預計今後會轉入回落的走勢。」

長嶋修分析認為「東京樓市的高峰天頂已過」,今後日本房地產市場的走向與安倍經濟學的展開緊密相關。被稱為三支箭的安倍經濟學,繼第一支箭金融緩和,第二只箭財政出動之後,第三支箭成長戰略如何展開備受關注。戰略成長的關鍵是企業在走向好轉時,是否具有上調工資的底力,以此使家庭收入增加,帶動內需。股市期待的也正是房地產市場所期待的。

長嶋修表示,短期的樓市行情對利率變化比較敏感。房貸利息上升,將會給房地產市場帶來負面影響。

責任編輯:盧勇

 

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2016-10-06 8:59 PM
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