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加拿大測試房市壓力 最壞情況:房價暴跌30%

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【大紀元2016年11月18日訊】(大紀元記者周行多倫多報道)加拿大按揭及住房公司(CMHC)11月17日公布的2016年房市壓力測試結果,假設的最差情形之一,是房價下跌30%,政府面臨最高11.3億元的房貸保險損失。

CMHC的壓力測試報告稱,所假設的情形並非預測,只是他們考慮需要抵抗的風險。CMHC首席風險官Romy Bowers的說法是:「嚴格的壓力測試是我們風險管理計劃的重要組成部分,它使CMHC能根據這些情形來評估其資本水平。」

這次壓力測試考慮的情形包括:全球經濟通縮、持續低油價、高強度地震、反向應力試驗、美國模式房市調整。時間範圍是2017至2021年。

最好的情形:房市沒有降價壓力,高峰失業率6.6%,國內房價在這5年內累計升9%,CMHC的房貸保險業務5年內累計淨收入64.76億加元。

房價下跌最多的情形:反向壓力造成高峰失業率升至11.3%,國內房價下降30%,房貸保險業務5年內累計損失11.3億加元。如果是遇到美國式房市調整,將是失業率增加5%、房價下跌30%,結果是高峰失業率升至12%,房貸保險業務累計損失20.47億元。

房貸保險損失最大的情形:全球經濟通縮帶來嚴重及長期衰退,高峰失業率升至13.5%,國內房價下跌25%,房貸保險業務會在5年內虧損31.24億加元。

持續低油價衝擊的情形:2017年石油價格下降到每桶20美元,隨後的4年內,價格保持在20-30美元之間。結果是高峰失業率升至8.8%,國內房價下跌7.8%,房貸保險業務在5年內淨收入35.3億加元。

地震的情形:各種高強度地震情況,造成主要城市中心的關鍵基礎設施和服務被破壞,包括對業主和商業造成的最嚴重財政影響。結果是高峰失業率升至8.4%,國內房價下跌0.6%,房貸保險業務在5年內淨收入44.45億加元。

政府有足夠資金應對危機

CMHC代表聯邦政府給房貸提供保險。按聯邦金融機構監督辦公室的規定,所有保險機構的可用資本與所需資本的比率–最低保險資本測試(MCT)如果低於100%,就不再允許接受新業務;低於0%的話,就表示已破產。

不過,CMHC的最低保險資本測試,在所有壓力測試情形下,都顯示安全。最危險的情形是美國式房市調整模式,房價下跌幅度排第一(30%),高峰失業率排第二(12%),這時CMHC的可用資本與所需資本比率仍達183%。也就是說,在這種最壞的情形下,CMHC仍有足夠的資金儲備去應對,不會出現因為賠不起而破產的情況。

房價還在漲 銀行已開始升息

CMHC壓力測試所假設的情形,似乎離現實還有相當距離。加拿大房地產協會(CREA)的最新報告顯示,10月份全國房屋銷售量達到了10月份的創紀錄水平,該協會對11個城市統計的複合基準房價,比1年前飆升了14.6%,達到579,800加元。

加拿大各級政府採取各項措施冷卻房市,包括加稅、收緊房貸保險政策、收緊房貸審批、收緊報稅規則等,但看起來收效不明顯。今年8月,卑詩省開始對在溫哥華地區的外國買家加稅15%後,溫哥華房市的銷售量持續下降,尤其是獨立屋,但該地區房價仍在上升,10月份平均房價比去年同期升了24.8%,比今年9月只稍微降了0.8%。

多倫多房市更是持續地量、價齊升,過去幾個月的平均房價上升幅度一個比一個高,10月份的平均銷售價比去年同期升了21.1%,又創下新高。

加拿大皇家銀行11月15日(週二)率先宣布調升房貸利率,各種固定利率升0.25%至0.40%不等,週四開始實施。後來發現,多倫多道明銀行已經在週二靜靜地開始實施新利率:4年期固定利率升0.05%至2.44%,5年期固定利率升0.1%至2.69%,對所有還款期的房貸都適用。

事實上,道明銀行11月初已率先宣布將房貸優惠利率(prime rate)提升0.15%至2.85%,但這只會導致使用浮動利率的房貸客戶利率增加。

行家認為,目前銀行開始加息,是因為加拿大政府的10年期債券收益率上升,使資金成本增加。加拿大政府在考慮採用的一些新政策,比如要求銀行分擔房貸風險,也會使銀行資金成本增加。加拿大其它銀行估計都會相繼調升利率。

CMHC上個月對加拿大的整體住房市場發出了第一個「紅色」警告,稱有強力證據顯示,全國有6大房市有問題。

目前房價的升勢及銀行加息,都在使購房成本增加,使買家承擔力下降,使CMHC發出紅色警告背後的理由更強。CMHC已經做了最壞情況的壓力測試,買了保險的房貸如果遭遇不測,它應該都能賠得起。

表:CMHC 2016年壓力測試結果(金額單位:百萬加元)(CMHC)

2017至2021年期間 基礎情形 全球通縮 低油價衝擊 地震 反向應力試驗 美國式房市調整
高峰失業率 6.6% 13.5% 8.8% 8.4% 11.3% 12%
房價改變 9.0% -25.0% -7.8% -0.6% -30% -30.0%
房貸保險累計淨收入/損失 $6,476 -$3,124 $3,530 $4,445 -$1,130 -$2,047
最低保險資本測試(MCT)-現值 408% 304% 411% 404% 262% 286%
最低保險資本測試(MCT)-新值 235% 210%

 

238% 233% 190%

 

 

183%
證券化累計收入 $2,119 $2,201 $2,078 $789 $2,287
證券化可用資本最低點 $2,224 $2,513 $2,393 $1,067 $2,198

*術語解釋

1)基礎情形—房市沒有降價壓力的情況。

2)全球通縮–嚴重及長期的經濟衰退。

3)低油價衝擊– 2017年石油價格下降到每桶20美元,隨後的4年內,價格保持在20-30美元之間。

4)地震—各種高強度地震情形,造成主要城市中心的關鍵基礎設施和服務被破壞,包括對業主和商業造成的最嚴重財政影響。

5)反向壓力試驗–利率的突然增加,導致加拿大消費者和金融機構的借款成本增加,導致加拿大房價大幅下跌,並最終導致有1家加拿大金融機構出問題。

6)美國式房市調整–失業率增加5%、房價下跌30%。

7)最低保險資本測試(MCT)–可用資本與所需資本的比率。如果該比率低於100%,保險公司將不再允許接受新業務;低於0%的話,就表示已破產。上表中包括了CMHC的現用比例及將於2017年1月1日實施的、風險較高的新比率。

責任編輯:滕冬育

 

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