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川普新政將至 舊金山房市會怎樣?

川普(Donald Trump)上任後關於移民、投資和金融方面政策的變動無疑將影響房市。 (Aaron P. Bernstein/Getty Images)
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【大紀元2016年11月18日訊】(大紀元記者周鳳臨綜合報導)在今年11月總統大選中當選為第45任美國總統的唐納德‧川普(Donald Trump,又譯為特朗普)雖然尚未宣誓就職,他上任後關於移民、投資和金融方面政策的變動無疑將影響房市。在即將到來的政策交替下,舊金山灣區的房市能否維持當前的盛況,今後將何去何從,專家有不同的分析和解讀。

11月17日,《舊金山紀事報》刊登專欄作家凱瑟琳‧彭德(Kathleen Pender)的長文,對這些問題進行了深入的探討和猜想。

自從川普當選為美國下任總統,房產按揭貸款利率上漲了0.5個百分點,並導致高科技股票下跌,讓人擔心如果這樣的趨勢持續下去,將會影響到舊金山灣區房市的興旺。

川普新政 對房市正負效應同存

川普本人是著名的房地產大亨,他入主白宮之後,將實行的新政,如加大基礎建設投入,放寬按揭貸款限制等措施,將令房產看漲。

新政也同時有一些對房地產市場負面作用,如:川普加大基礎建設投入、減稅等措施會刺激經濟成長、提高人民收入,但減稅同時也將造成財政赤字增加,造成通貨膨脹率上漲,以及銀行利率、包括房屋按揭貸款利率提升,從而在一定程度上降低房屋的可負擔程度。

川普新政之下,隨著銀行利率提升、貨幣流動性增加,原用於高科技股票的投資,可能會流入到銀行業,這也正是導致前幾天高科技股票下跌、按揭貸款利率升0.5個百分點的原因所在。

川普主張改動2006年由次貸危機引發全美國經濟危機之後對銀行嚴格監管,減少銀行信貸以降低風險等策略,以盤活經濟,包括主張廢除對銀行嚴厲監管的多德-弗蘭克法案(Dodd-Frank Act)、降低貸款門檻等措施。

如果這些措施得以實施,將令房貸更容易,特別是對於那些信用不足的居民。「碧康經濟」(Beacon Economics)聯合創始人克里斯‧索恩伯格(Chris Thornberg)認為,這樣做將會抵消一些高利率引發的效應。

穆迪分析的資深經濟學家安德列斯‧卡巴科-伯格斯(Andres Carbacho-Burgos)表示,一旦多德-弗蘭克法案被廢除,就將導致標準的按揭貸款增加,從一方面來講放寬按揭貸款是好事,但長期來講,可能會出現類似2004~2005年期間次貸危機前的危險情形。

川普(Donald Trump)上任後關他上任後關於移民、投資和金融方面政策的變動無疑將影響房市。 (沙加緬度地產經紀Zack Lu提供)
川普(Donald Trump)上任後關於移民、投資和金融方面政策的變動無疑將影響房市。 (沙加緬度地產經紀Zack Lu提供)

非法移民政策如何影響房市

川普參選時表示,會將非法移民遞解出境,並在美國墨西哥邊界築牆,阻止非法移民大量湧入美國。直接的效果就是,公寓的需求會降低,因為這些移民多數都是租房。根據皮尤研究中心的數據,在今後50年內,美國88%的人口增長將來自移民,包括合法及非法的移民。

加州大學伯克利分校Haas School of Business的Fisher Center for Real Estate主席肯‧羅森(Ken Rosen)表示,租住房屋需求降低,加上新建的公寓,可能會在全國一些地區造成住房盈餘,灣區很可能就是其中一個。

這樣的趨勢,無疑將令租住房屋的需求壓力大大減輕,對一些人而言,可能會傾向於選擇租住。

卡巴科-伯格斯表示,如果川普總統和共和黨占多數的國會遣返盡可能多的非法移民,並成功阻止非法移民的話,那麼可能會造成建築工人人力不足。他所在的公司估計,2012年13%~14%的建築工人是非法移民。

因為人工缺乏造成新居民樓建設遲緩,短期內必將增加租房壓力,但隨著更多非法移民被遞解出境,這種壓力長期以來會降低,卡巴科-伯格斯認為。

海外投資對房地產的影響

在外貿方面川普也顯示強硬立場,比如他說要針對中國徵收高進口關稅,可能將導致中國房產買家的減少。羅森表示,如果川普真的這麼做了,中國會回擊,那麼從中國流向美國的熱錢將大大減少,同時可能會吸引更多俄羅斯的買家。

至於說川普的經濟政策可能會對高科技公司不利,也可能會影響到這些新貴們購房的能力。但「太平洋聯盟」(Pacific Union)負責商業情報的副總瑟爾瑪‧赫普(Selma Hepp)認為,高科技本來就是起起伏伏、有輸有贏的產業,川普不扶持的政策可能會導致替代能源公司的衰敗,但不會影響其它類型的高科技公司,比如生物科技公司股票在總統大選揭曉後反而大漲。

潘拉貢房產集團(Paragon Real Estate Group)首席市場分析師帕特里克‧卡里瑟(Patrick Carlisle)認為,像Uber、Airbnb這樣新興的共享經濟公司,由於人們對經濟信心的增加,或許最終會上市,從而催生6千個新的百萬富翁,這對房市絕對會造成衝擊。

川普當選對房市影響如何 言之尚早

部分學者認為,由於在總統大選之前,舊金山灣區的房市已經開始有減緩跡象,故要說川普當選總統對灣區房市有多大的衝擊或許還言之過早。

奧克蘭的房地產經紀公司Grubb Co.老闆D.J. Grubb表示,大選以來一切正常,他說,相信新總統上任最終將會刺激市場,而在這之前由於諸多不確定因素可能會造成一些停滯。

馬林縣的地產公司Decker Bullock Sotheby’s International Realty經紀人喬恩‧科瑪什(Joan Kermath)表示,大選對灣區房市沒甚麼影響,還沒有見到過買家看中了一套房子之後,因為改變主意要去加拿大而撤回的。

科瑪什更表示,在大選前房市增長就開始減緩了,表現是房子要等更長時間才能賣出去,買家買房子更小心,談判空間也更大了。她認為,這顯示房市正在逐步正常化。#

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責任編輯:王洪生

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2016-11-19 7:24 AM
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