【大紀元2016年11月09日訊】合同法基本原理：有損失才有賠償
合同法的一個重要原理之一，就是毀約賠償基於實際損失。在計算損失時，我們要先把時間倒退回去，假設合同被正常履行的話，無辜的一方會怎樣？然後再要求毀約的一方給予無辜的一方相同的結果的賠償。什麼意思呢？下面舉個例子說明：
大年眼看就到了，咱倆簽了合同，規定我在小年那天給您發一卡車麻糖，這樣您就能趁著家家拜灶王爺的時候把麻糖售賣出去。您已經計算好了，這一卡車麻糖能為您帶來1,888元的淨利潤。但是，小年頭一天晚上我和朋友去吃麻辣火鍋，相談甚歡，一直聊到次日臨晨，然後倒在沙發上睡過去。一覺醒來，小年已經過去了。我的不慎讓您整整損失了1,888元，這可是您和家人辦年貨的錢啊。這個毀約的責任完全在我，于是，合同法規定，我這個毀約方需要賠償您1,888元。
不過，合同法也認為，您作為一個生意人，也應採取行動降低自己的損失，這個行為被稱為「Mitigation」, 比如，您是不是聯繫了老李開的麻糖廠？您有沒有詢問當地最大的麻糖批發商小張？還是您自打小年一早就眼巴巴等我來，一直等到黃昏日落？正常來說，如果您當時一看約定的送貨時間已經過去了1小時，我的卡車依然沒到，您就趕緊撥通了老李的手機：「老李兄，您家還有麻糖嗎？我需要一卡車啊。」正巧，老李還剩最後一車麻糖，並且急於在小年前出手，就全都賣給了您，還打了個8折。雖然我毀約在先，但您及時彌補，而且降低了成本，獲得淨利潤2288元。這個時候，損失無從提起，我也就不用再賠償。
合同法特例：房產押金毀約不退
但是，請注意，在房地産買賣中，如果買家付完押金後反悔沒有成交，以上所提的合同法的原理，卻似乎不被法庭認可，或者說，存在著相當大的爭議。請看案例：
眾所周知，溫哥華的房價驚人，攀升速度近乎瘋狂。2009年，在這樣的賣方強勢下, 老張訂下了老唐那棟價值$2,030,000的豪宅，並支付了10萬加元的訂金，被地産公司存在信用賬戶中。不幾天，老張反悔，不買了。老唐馬不停蹄，一面終止了與老張的合同，一面華麗轉身，以更高的價格將豪宅出手。
訴訟案由此開始，老唐說，買家老張毀約，押金扣留不能歸還。老張說，賣家的豪宅已經賣出，沒有承受損失，押金應該退還。在BC省初審法庭上，法官判定押金可以退還給買家，法官的斷案原理是，售房合同中沒有明確寫明押金是「不可退還」的。賣家不服判決，繼續上訴，到了上訴法庭，卻得到了不同的說法。
上訴法官認為，房地産交易，與其他合同不同，一旦押金已經支付，就不能再退還。在過去的100多年中，英倫-加拿大法律體系一直如此看待地産交易中的押金。除非押金的數目太過巨大、不合情理(Unconscionable)。通常的慣例是，押金若在售價的10%以內，就不算過分。在這個豪宅糾紛中，押金只佔了售價的5%。所以應該全部由賣方保留。
在我們安省，法庭的看法也差不多，在以往一個叫Pleasant Developments Inc.的案例中，也是買方毀約, 結果並未對賣方造成實際損失。初審的小額法庭將1萬元押金中的9700元判給了買家。上訴法庭卻轉而維護賣家，判定全部的1萬元押金應歸賣方所有。
為什麼房地産押金被特殊對待？追根溯源，這個原理是由1884年維多利亞時代英國的一個案例法提出的。在一個名為Howe v. Smith的古老的地産糾紛中，法官認為，押金的內涵，不僅僅是「合同款的一部分」，而是體現著雙方達成交易的「誠意」，並且為支付押金的一方造成了壓力，恐怕違約而押金被扣留，因此産生「完成執行合同」的動力。
對於這樣的爭議，加拿大最高法院並無確定的先例所循。對於押金的去向，名為HW Liebig Co v Leading Investments Ltd的案例給出如是說法：
在通常的交易過程中，押金應歸於賣方，這是為了給賣方補償：因為合同簽訂後，他的房産就從市場上被拿下，而且成交價格已經為市場所知，賣方就失去了再度競價的先機。
這一解釋的核心，雖然體現了「押金不退」原理，但不退的理由還是「補償損失」。
房產押金是否要與時俱進
如今的房市今非昔比，所有的待售房屋都列在網上，當買房毀約後，賣方可以在最短時間內立即重新張貼廣告，繼續吸引新的買家。如果房市火爆，很可能賣方不會有任何損失。面對日新月異的市場行情，法庭是否應該固守100多年前的古老案例法呢？要想更改這樣的判案原則，還需等待有訴訟方將案子一路上訴到加拿大最高法院，由這一終極法庭或者維持，或者改寫出更適宜的案例法精神。
責任編輯：芮蕾
