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為何關注房地產業雙重代理現象

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【大紀元2016年12月01日訊】(大紀元記者張純之編譯報導)上週,加州最高法院確認了二區上訴法院對一樁房地產糾紛案的裁定。裁定說,當買賣雙方代理人同屬一家經紀公司時,房地產代理人對買賣雙方都負有責任。

該案涉及的雙重代理問題,在房地產行業非常普遍。此前,支持和反對雙重代理的人都很想知道裁定結果和影響範圍,包括裁定是否會終結雙重代理的操作。以下是《聖蓋博谷論壇報》圍繞該案報導和討論。

爭端的緣起

一切都源於9年前的一樁房地產交易。2007年,香港商人堀池宏(Hiroshi Horiike)以1225萬美元現金買下了馬里布的一幢海景房。當時,賣家代理、房地產知名經紀人考特左(Chris Cortazzo)給了他一張房屋宣傳單,單上說該豪宅的生活面積有1.5萬平方呎;同時交給他一張沒有標註具體面積的業界正式文件(MLS listing)。

但是,該豪宅的建築許可顯示,該房產整體面積僅11050平方英尺,包括一幢客屋和一個車庫,而該房產的稅務評估紀錄顯示,其面積稍少於9500平方呎。

這幢馬里布豪宅的面積問題很複雜。因為,馬里布使用的面積測算和其它地區不一樣,會把主建築以外的其它空間和車庫等都算進去。

法庭紀錄顯示,堀池宏簽署了一張責任通告,上面說,經紀公司不負責核實房屋的實際面積。而堀池宏也沒有調查該房的面積就買了下來。

訴訟過程

2年後,崛池宏在申請改建一個房間時發現,該房產不像他認為的那麼大。由於堀池宏的代理人和賣家代理考特左都屬於同一家經紀公司Coldwell Banker,因此,2010年,崛池宏起訴了考特左和Coldwell公司,訴狀稱二者在交易中違背了對他的信託責任。

但辯方說,考特左是賣家代理,對買家沒有責任。初審法庭也裁定考特左勝訴。之後,崛池宏告上第二區上訴庭,在那裡,他贏得了勝利。受理法官認為,考特左沒有像對待之前一個買家那樣,手寫一張便條提醒崛池宏聘僱專家來核實房屋面積。法官在裁定中說,儘管考特左沒有故意隱瞞相關信息,但事實顯示,他違反了被委託責任,沒有把他知道的所有有關房屋面積的重要信息提供給買家。

Coldwell公司於是又提起上訴。

法庭裁定對買家有好處

崛池宏的律師哥罕(Frederic D. Cohen)在州最高法庭上說,這個裁定是買家的勝利。他說,以後在雙重代理的交易中,代理們就要問問自己,是不是還有什麼信息沒有說清楚?

法庭紀錄顯示,考特左送給崛池宏多份關於房屋面積的自相矛盾的文件,其中一份文件說,經紀公司沒有核實房屋面積。

加州房地產經紀人聯盟在9月的公開聲明中說,該案的核心是買家並沒有閱讀所有遞交給他的材料。但哥罕在上週說,房地產交易的書面文件太多,客戶要簽署幾十份文件。而買家不可能分清文件中的內容哪些重要,哪些不重要。

法庭裁定如何影響經紀人

他說,這就要求經紀人運用自己的常識,站在買家立場上,對買家充分披露相關事實,直至買家充分理解了這些信息。哥罕表示,這不應當成為負擔,他認為這不會導致房地產行業操作的大改變。

加州經紀人聯盟副總裁巴羅(June Barlow)說,經紀人知道他們必須披露有關待售房產的所有相關信息。他認為,法庭的裁定是有限針對的。

哥罕也提到,考特左給之前的買家一張手寫便條,建議那位買家核實房屋面積,但該買家之後取消了交易。他說,考特左自己的行為就證明了一個仔細的經紀人應該做些什麼。

還能同時代理買賣雙方嗎?

法律允許交易雙方使用同一家經紀公司。Keller Williams OC Coastal Realty公司的合約經紀人亨特(Bob Hunt)說,近期的裁定肯定沒有終止雙重代理的操作,但房地產行業適應這個裁定還需要時間。他認為許多代理人不理解或不認可這個裁定。

雙重代理的反對者說,雙重代理對買家來說,是個長期存在的問題。買家常常未能充分了解信息就完成了他們一生中最大金錢交易。崛池宏的例子就是客戶和代理都可能遇到的陷阱。

但雙重代理的支持者說,雙重代理可以使交易更快速而有效的完成。

後續進展

案子回到高等法院後,將由一個陪審團決定考特左及Coldwell公司有無違反信託責任。

經紀人聯盟可能會從立法方面尋求改變州法典中的相關規定。

亨特說,儘管該裁定重點強調要公開關於房產的相關信息,但是業界普遍擔心,同一原則會導致代理人被迫向另一方披露客戶的私密信息。他估計房地產行業會尋求從立法方面解決這種擔憂。

巴羅說:「現在下結論還太早,讓我們拭目以待。」◇

責任編輯:方平

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2016-12-01 9:06 AM
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