【大紀元2016年12月01日訊】（大紀元記者張純之編譯報導）上週，加州最高法院確認了二區上訴法院對一樁房地產糾紛案的裁定。裁定說，當買賣雙方代理人同屬一家經紀公司時，房地產代理人對買賣雙方都負有責任。
該案涉及的雙重代理問題，在房地產行業非常普遍。此前，支持和反對雙重代理的人都很想知道裁定結果和影響範圍，包括裁定是否會終結雙重代理的操作。以下是《聖蓋博谷論壇報》圍繞該案報導和討論。
爭端的緣起
一切都源於9年前的一樁房地產交易。2007年，香港商人堀池宏（Hiroshi Horiike）以1225萬美元現金買下了馬里布的一幢海景房。當時，賣家代理、房地產知名經紀人考特左（Chris Cortazzo）給了他一張房屋宣傳單，單上說該豪宅的生活面積有1.5萬平方呎；同時交給他一張沒有標註具體面積的業界正式文件（MLS listing）。
但是，該豪宅的建築許可顯示，該房產整體面積僅11050平方英尺，包括一幢客屋和一個車庫，而該房產的稅務評估紀錄顯示，其面積稍少於9500平方呎。
這幢馬里布豪宅的面積問題很複雜。因為，馬里布使用的面積測算和其它地區不一樣，會把主建築以外的其它空間和車庫等都算進去。
法庭紀錄顯示，堀池宏簽署了一張責任通告，上面說，經紀公司不負責核實房屋的實際面積。而堀池宏也沒有調查該房的面積就買了下來。
訴訟過程
2年後，崛池宏在申請改建一個房間時發現，該房產不像他認為的那麼大。由於堀池宏的代理人和賣家代理考特左都屬於同一家經紀公司Coldwell Banker，因此，2010年，崛池宏起訴了考特左和Coldwell公司，訴狀稱二者在交易中違背了對他的信託責任。
但辯方說，考特左是賣家代理，對買家沒有責任。初審法庭也裁定考特左勝訴。之後，崛池宏告上第二區上訴庭，在那裡，他贏得了勝利。受理法官認為，考特左沒有像對待之前一個買家那樣，手寫一張便條提醒崛池宏聘僱專家來核實房屋面積。法官在裁定中說，儘管考特左沒有故意隱瞞相關信息，但事實顯示，他違反了被委託責任，沒有把他知道的所有有關房屋面積的重要信息提供給買家。
Coldwell公司於是又提起上訴。
法庭裁定對買家有好處
崛池宏的律師哥罕（Frederic D. Cohen）在州最高法庭上說，這個裁定是買家的勝利。他說，以後在雙重代理的交易中，代理們就要問問自己，是不是還有什麼信息沒有說清楚？
法庭紀錄顯示，考特左送給崛池宏多份關於房屋面積的自相矛盾的文件，其中一份文件說，經紀公司沒有核實房屋面積。
加州房地產經紀人聯盟在9月的公開聲明中說，該案的核心是買家並沒有閱讀所有遞交給他的材料。但哥罕在上週說，房地產交易的書面文件太多，客戶要簽署幾十份文件。而買家不可能分清文件中的內容哪些重要，哪些不重要。
法庭裁定如何影響經紀人
他說，這就要求經紀人運用自己的常識，站在買家立場上，對買家充分披露相關事實，直至買家充分理解了這些信息。哥罕表示，這不應當成為負擔，他認為這不會導致房地產行業操作的大改變。
加州經紀人聯盟副總裁巴羅（June Barlow）說，經紀人知道他們必須披露有關待售房產的所有相關信息。他認為，法庭的裁定是有限針對的。
哥罕也提到，考特左給之前的買家一張手寫便條，建議那位買家核實房屋面積，但該買家之後取消了交易。他說，考特左自己的行為就證明了一個仔細的經紀人應該做些什麼。
還能同時代理買賣雙方嗎？
法律允許交易雙方使用同一家經紀公司。Keller Williams OC Coastal Realty公司的合約經紀人亨特（Bob Hunt）說，近期的裁定肯定沒有終止雙重代理的操作，但房地產行業適應這個裁定還需要時間。他認為許多代理人不理解或不認可這個裁定。
雙重代理的反對者說，雙重代理對買家來說，是個長期存在的問題。買家常常未能充分了解信息就完成了他們一生中最大金錢交易。崛池宏的例子就是客戶和代理都可能遇到的陷阱。
但雙重代理的支持者說，雙重代理可以使交易更快速而有效的完成。
後續進展
案子回到高等法院後，將由一個陪審團決定考特左及Coldwell公司有無違反信託責任。
經紀人聯盟可能會從立法方面尋求改變州法典中的相關規定。
亨特說，儘管該裁定重點強調要公開關於房產的相關信息，但是業界普遍擔心，同一原則會導致代理人被迫向另一方披露客戶的私密信息。他估計房地產行業會尋求從立法方面解決這種擔憂。
巴羅說：「現在下結論還太早，讓我們拭目以待。」◇
責任編輯：方平
